Definition: Ett fiduciary är i allmänhet en person du litar på. Ett fiduciärt förhållande bildas mellan två parter som litar på varandra. Förtroendet har vanligtvis att göra med tillgångar, pengar eller egendom.
I fastigheter skapas ett förtroendeförhållande mellan en fastighetsmäklare, kallad förvaltaren, och en köpare eller en säljare, känd som huvudmannen. En köparens agent arbetar till exempel på uppdrag av köparen och måste hålla den köparens intressen över agentens intressen.
Den förtroendet som skapas kräver den högsta standarden på vård och lojal behandling till köparen.
På samma sätt kan en säljare säljare placeras i ett fiduciärt förhållande med säljaren genom en exklusiv noteringsavtal , i kombination med en offentliggörande av ett organ (i Kalifornien). Som sådan kan säljarens agent inte berätta för en köpare om säljaren kommer att acceptera mindre eller avslöja annan personlig information om säljaren till köparen utan säljarens uttryckliga skriftliga tillstånd.
Det innebär att när en köpare eller hennes agent ringer listagenten för att fråga om säljaren kommer att acceptera ett lägre erbjudande, får noteringsagenten inte avslöja den informationen, även om hon vet det. Utan uttryckligt skriftligt tillstånd skulle det anses vara ett strängt brott mot fiduciary för agenten att till exempel säga "jag tycker att hemmet är övervärderat och säljaren drömmer." Ändå, hur många noteringsagenter hör du gör liknande kommentarer?
Om en köpare frågar en noteringsagent hur låg kommer en säljare att gå, är några få korrekta svar:
- Skriv ett erbjudande och jag presenterar det
- Säljaren förväntar sig att få listpriset
- Jag får inte diskutera ett lägre pris med dig
En köparmäklare överenskommelse upprättar ett rättsligt dokument mellan köparen och köparens mäklare / agent, som stavar ut varje parts förpliktelser.
När en fiduciär har blivit brytad, till exempel köparen inte längre litar på agenten, kan detta fiduciära förhållande betraktas som brutet, och köparens agent kan vara behörig att säga upp kontraktet och vice versa.
Vad kan en köparens agent göra för att bryta fiduciary? Vad sägs om att skicka köparens erbjudande till noteringsagenten och be om ursäkt för villkoren i erbjudandet? Jag har verkligen haft det där. Vissa agenter kommer att kasta sina köpare under bussen, och det är ett direkt brott mot fiduciary. En köparens agent bör aldrig föreslå ett listagent sätt att undergräva köparens erbjudande.
Ändå har jag haft köparens agenter rutinmässigt avslöjar saker som, "Även om vi bad om 10 saker som skulle repareras i vår begäran om reparation, är köparen verkligen bara orolig för skadedjursarbetet. Om du motsätter dig tillbaka med säljaren enas om att betala för skadedjuret kan vi göra detta arbete. "
Vad skulle köparen ha att säga om den typen av uttalande? Jag föreställer mig att en köpare skulle vara rasande och kanske frestas att skjuta hennes agent på plats. Men vad är värre är vad skulle en domare säga? Den företrädaren för köparen berättade bara för noteringsagenten att i stort sett bortse från köparens begäran om reparationer. Agenten avslöjade personuppgifter om köparen till listagenten och i förlängning till säljaren.
Detta är fidusiärt missbruk. Det är emot lagen. Och det förstör också fastighetsmäklarnas professionella och etiska ställning. Inte undra på att vissa människor tror på det här hemliga intrycket att agenter bryr sig mer om kommissionen än deras kunds bästa. Lita på - utan denna värdefulla hörnsten till ett affärsförhållande, har du ingenting.
Exempel: På grund av Jacks fiduciary med sin klient, kan köparen Bonnie, Jack inte berätta för säljaren om Bonnie skulle vara villig att betala mer för att köpa säljarens hem. Jack måste presentera Bonnies erbjudande som det skrivs till säljaren och avslöjar ingenting om Bonnies avsikter att förhandla.