Är Joint Tenancy ditt bästa alternativ?

Joint Tenancy vs Hyresgäster i gemensamma jämförelser

Gemensam uthyrning är ett så populärt alternativ för så många första hemma köpare att det ofta är standardalternativet valt av köpare utan förklaring eller någon tanke på de andra alternativen som finns tillgängliga. Faktum är att vissa köpavtal innehåller en bestämmelse för att välja hur köparen kommer att behålla titeln, även om det inte är vanligt i stater som Kalifornien.

Välja gemensam hyra som metod för att inneha titeln på egendomshandlingar väljs vanligtvis i spärr eller vid stängning utan mycket förklaring.

Det beror på att escrowoffers, tillsammans med fastighetsmäklare och andra yrkesutövare utan juridik, inte kan utöva lag. Endast en fastighetsadvokat kan ge råd till en kund om fastighetsrätt i många stater, som det troligen borde vara. Du vill inte få dåliga råd. Och om du gör det vill du ha en person som är juridiskt ansvarig för dig för dåliga råd. Ja, det är biljetten, bara stämma alla advokaterna (skojar).

Gemensam hyra kan hållas av två eller flera personer. Varje person äger en lika stor andel. Gemensam hyra med överlevnadsrätt omfattar emellertid även särskilda överföringar som tillåter att titeln överförs till de återstående gemensamma hyresgästerna efter en gemensam hyresgästs död. I det här fallet registreras en dödsförklaring normalt i de offentliga förteckningarna, tillsammans med en kopia av den gemensamma hyresgästens dödsintyg. Kombinationen av dessa två objekt är tillräcklig för att de återstående gemensamma hyresgästerna ska kunna sälja hemmet.

Det finns fyra enheter som måste existera för att en gemensam hyra ska skapas. Enheterna består av vad som hänvisas till i juridiska kretsar som TTIP:

• Tid : Varje person måste ta emot titel till fastigheten samtidigt.
• Titel : Gärningen måste återspegla varje persons namn på samma dokument.

• Intresse : Varje person äger en lika stor andel av ägande.
• Besittning : Varje person har samma rätt att ockupera fastigheten.

Om någon av dessa fyra krav inte existerar, är det möjligt att den gemensamma hyra du kanske trodde skapades kan utmanas / ifrågasättas och kanske inte resultera i en slutlig bestämning av gemensam hyra.

En eventuell följd av gemensam hyresgäst med rätt till överlevnad är om en gemensam hyresgäst dör, den gemensamma hyresgästen kan inte prestera egendomen till en arving, andra efterlevande släktingar eller till någon annan. Till exempel, om en syster och bror håller titeln som gemensamma hyresgäster med överlevnadsrätt och systern gifter sig, kan systerens man inte få titeln till fastigheten vid hennes död, även om hennes bror inte bor i hemmet.

Du kanske säger, hej, vänta en minut. Om syster och hennes man bor i hemmet, och staten är en samhällsbyggnadsstat, är inte systerens man berättigad till någon form av intresse, kanske genom sammankopplade medel? Det är för advokater att diskutera, men sannolikheten är att den gemensamma hyresgästen kommer att tillåta hemmet att passera 100% till bror, och förhoppningsvis är broren vänlig att låta sin svärson stanna en stund.

Om du inte vill att det ska hända, kanske kanske gemensamma hyresgäster har varit ett annat sätt att hålla en titel som kanske har fungerat som ett bättre alternativ i detta arrangemang. Med hyresgäster gemensamt finns det bara en enhet som delas, och den enheten är rätten till innehav. Hyresgäster i vanliga individer kan inneha lika eller ojämlika aktier och intressen kan förvärvas vid olika tidpunkter.

En av de viktigaste skillnaderna mellan gemensam hyra med överlevnadsrätt och hyresgäster gemensamt är hur titeln överförs efter döden och arvtagarnas rättigheter. Om bröderna, hans syster och systerens man alla hade titeln som hyresgäster i allmänhet, kunde broren inte fråga sin svärson att lämna fastigheten, om systeren dör. Svärfaren kan inte kräva att bror flyttar heller.

De har var och en lika rätt att inneha. Dessutom skulle systerens intresse övergå till sin arvinge, vilket kan vara hennes man om hon hade angivit det.

Under gemenskapens egendom, kommer titeln att bli föremål för probatus eller överlåtas till en arving vid en eller flera partiers död, beroende på din statlig lagstiftning. Gemenskapsfastigheter kan emellertid även innefatta rätten till överlevnad, i vilket fall titeln inte kommer att överföras till arvtagare. Låt oss inte ens prata om beskattning.

Du kan se varför det här problemet med sätt att hålla titeln kan bli väldigt komplicerat för en hemköpare vid inköpstillfället. Vissa köpare vill inte hantera det eftersom de är för upphetsade över att stänga hemmet. Men du borde prata med en fastighetsadvokat och noggrant överväga alla sätt att hålla titeln, diskutera fördelarna och nackdelarna för varje, innan du automatiskt väljer gemensamma hyresgäster. Eftersom gemensam hyra kanske inte är rätt lösning för dig.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.