Bostadsränta är (ibland) avdragsgilla
Om du använder pengarna för "väsentliga förbättringar" till ditt hem, kan en begränsad avgift fortfarande vara tillgänglig.
För skatteår 2017 och före
En inteckning kan hjälpa dig att köpa ett hem (eller låna mot en egendom du redan äger), och det kan till och med ge några skattefördelar. Ränta du betalar kan vara avdragsgill, men skynda inte att låna bara för besparingar på din 1040 - det finns maximier och andra begränsningar som kan minska eller helt eliminera din förmåga att dra av ränta.
Denna sida täcker allmänna riktlinjer, men skattelagar är komplexa och de ändras ständigt. Verifiera detaljerna och prata med en skattförberedare innan du gör anspråk på avdrag.
Avdragsränta
IRS tillåter ett avdrag för räntor betalt på ett lån säkrat av ett första eller andra hem. Det inkluderar flera vanligt använda lån:
- Köp lån (din primära inteckning när du lånar pengar för att köpa ett hus)
- Home equity lån (även känt som en andra hypotekslån), som ger en summa av pengar
- Home equity kreditlinjer, som låter dig spendera från en kreditlinje
Avdraget kan potentiellt göra dessa lån billigare och kan turbolägga vissa strategier som skuldkonsolidering (det ränta du betalar blir plötsligt avdragsgill - inte bara en kostnad). Det finns dock gränser för hur mycket du kan dra av, och när du kan dra av.
Naturligtvis använder du ditt hem som säkerhet när du får en andra inteckning, vilket innebär att långivaren kan utesluta hemma om du inte gör betalningarna . Att använda pengarna för något förutom hemrelaterade utgifter innebär att du lägger till en risk där den inte tidigare fanns.
Första eller andra hemmet: avdraget är inte för investerare som äger dussintals bostäder. För att kvalificera måste lånet vara på ditt "första eller andra" hem. Om du hyr ut en fastighet, delar den eller använder den som ett kontor kan ditt avdrag påverkas.
Lånekriterier: Ditt lån måste säkras av ditt hem. Kolla med IRS för detaljer, men det betyder i allmänhet att din långivare har en lien i ditt hem och kan utesluta om du inte betalar. Dessutom måste du uppfylla ett av följande kriterier:
- Skulden är från 13 oktober 1987 eller tidigare (känd som "grandfathered" skuld), eller
- Skulden användes för att köpa, bygga eller förbättra ditt hem och det totala skuldbeloppet är under 1 miljon dollar
- Skulden användes inte för att köpa, bygga eller förbättra ditt hem, och det totala skuldbeloppet är under 100 000 dollar
I vissa situationer, till exempel när giften lämnas separat minskas beloppen.
Inga skam: IRS-staterna "Både du och långivaren måste tänka på att lånet återbetalas." Detta skulle eliminera några fina system där du försöker använda en skamtransaktion för att spara på skatter.
Till exempel kan du inte "låna" från en familjemedlem, dra av räntan och glömma lånet - lånet måste fungera som en sann armlängdstransaktion.
Byggelån: Om du bygger ett hem, kan detta avdrag bidra till att minska dina kostnader på ett bygglån . IRS gör att du kan behandla ett hem under uppförande som kvalificerad bostad i upp till 24 månader så länge du uppfyller vissa kriterier.
begränsningar
Dollarbeloppet: Som visas ovan är ränteavdraget från ditt eget kapitallån inte obegränsat. Gränsen är högre för pengar som används för att köpa, bygga eller förbättra ditt hem. För de flesta fungerar det bra. Men om du använder pengarna till ett annat syfte (som högre utbildning, skuldkonsolidering eller något annat), är du begränsad till $ 100 000 av skulden. Observera att maximierna avser lånets storlek - inte det belopp som du betalar varje år.
Alternativ minimiskatt (AMT): Om du är föremål för AMT, kan du se ytterligare begränsningar. I allmänhet är avdraget mer användbart om du använder pengarna för att köpa, bygga eller förbättra ditt hem.
Objektiv avdrag: Ränteavdrag är endast tillgängligt om du specificerar, och många människor specificerar inte. Det är vanligtvis bäst att ta det största avdraget tillgängligt - om ditt standardavdrag är mer än vad du skulle få från att specificera, kan inte dina räntekostnader erbjuda några skatteförmåner. Om du inte är säker om du specificerar, kolla om du har lämnat in Schedule A. För att komma över ditt standardavdrag kan du behöva ett stort lån eller andra utgifter för att hjälpa till (till exempel höga medicinska kostnader).
Ett avdrag är inte en kredit: vissa människor förvirrar skatteavdrag med skattekrediter. Ett avdrag bidrar till att sänka inkomstbeloppet som används för att beräkna dina skatter. En kredit är en dollar-för-dollar-minskning i vad du är skyldig. Ett avdrag kommer indirekt att minska din skattesedel, men det är inte så mycket som en skattekredit.
Hur mycket kan du göra anspråk på?
Om du har lånat mot eget kapital i ditt hem och du vill veta hur mycket intresse du har betalat, fråga din långivare. Du borde få ett formulär 1098 med detaljer om årets intresse.
Gör dina läxor
Att påstå ett avdrag felaktigt är problematiskt: det kan leda till skattepåföljder och räntekostnader från IRS. Bekräfta alla detaljer om din situation (och nuvarande skattelagar) genom att läsa IRS Publication 936. Kom ihåg att skattelagar är komplicerade, och saker kan ha ändrats sedan den här artikeln skrevs. Tala med en skatteförberedare som är bekant med detaljerna i ditt lån för att undvika problem.
Obs! Detta avdrag är i allmänhet inte tillgängligt efter skatt år 2017. Denna artikel är endast för historisk referens.