Låna mot eget kapital i ditt hem
Om ditt hem är värt mer än vad du är skyldig på, kan ett hemkapitallån ge pengar till allt du vill - du behöver inte bara använda pengarna för hemrelaterade kostnader. Men med ditt hem för att garantera ett lån kommer risker.
Ett bolagslån är en typ av andra inteckning . Din "första" inteckning är den du brukade köpa ditt hem, men du kan använda extra lån för att låna mot fastigheten om du har byggt upp tillräckligt med kapital .
Fördelar med Home Equity Loans
Home equity lån är attraktiva för både låntagare och långivare. Här är några av de viktigaste fördelarna för låntagare:
- Låga räntor: Bolånelån har vanligtvis en lägre ränta (vanligtvis citerade som APR ) än osäkra lån som kreditkort och personliga lån. En låg ränta kan bidra till att låna kostnaderna låga, men stängningskostnader kan kompensera låga räntor.
- Godkännande: Bolagslån kan vara lättare att kvalificera sig för om du har dålig kredit . Med ditt hem som säkrar lånet har långivare ett sätt att hantera sin risk. Med det sagt kräver hypotekslån ofta omfattande dokumentation, och långivare ställer krav på minimikrav som kan göra det svårt att låna - även om du har betydande eget kapital.
- Stora belopp: Låntagare kan kvalificera sig för relativt stora lån med denna typ av lån , förutsatt att du har tillräckligt med kapital i hemmet. För stora utgifter som hemförbättringar, högre utbildning eller starta ett företag kan ditt eget kapital vara den enda finansieringskällan som finns tillgänglig.
- Potentiella skatteförmåner: Du kan eventuellt dra av några av de räntor du betalar på ett eget kapitallån, särskilt om du använder medel för "väsentliga förbättringar" till en egendom. Fråga din skatteregler för detaljer innan du lånar och innan du gör anspråk på avdrag.
Säkerhet för långivare: De flesta fördelarna ovan är tillgängliga eftersom bostadslån är relativt säkra lån för banker att göra: Lånet är "säkrat" med ditt hus som säkerhet .
Om du misslyckas med att återbetala kan banken ta din egendom, sälja den och återhämta eventuella obetalda medel genom att avskärma ditt hem . Dessutom tenderar låntagare att prioritera dessa lån över andra lån eftersom de inte vill förlora sina hem. När du möter valet att du saknar en hypotekslån eller en kreditkortsbetalning , kan du bestämma dig för att hoppa över kortbetalningen .
Godkännande garanteras inte: Säkerhet hjälper, men långivare måste vara försiktiga för att inte låna för mycket, eller de riskerar betydande förluster. Innan 2007 var det extremt lätt att bli godkänd för första och andra bolån. Sedan bostadskrisen har det förändrats, och långivare kommer noggrant att utvärdera din ansökan. För att skydda sig försöker de försäkra sig om att du inte lånar mer än 80 procent eller så av ditt hem värde, med hänsyn till ditt ursprungliga köpslån samt eventuella bostadslån du ansöker om. Andelen av ditt hem tillgängligt värde kallas LTV-förhållandet och kan variera från bank till bank. Långivare tillåter LTV-andelar över 80 procent.
Home equity lån är bara godkända om du kan visa att du har möjlighet att betala tillbaka. Långivare är skyldiga att verifiera din ekonomi, och du måste tillhandahålla bevis på inkomst, tillgång till skatteposter och mer.
Hur fungerar en Home Equity Loan
När du lånar med ett eget kapitallån kan du använda ett av två alternativ:
- Summa: Ta en stor summa av kontanter på framsidan och återbetala lånet med tiden med fasta månatliga betalningar. Din ränta kan ställas in när du lånar och förbli fast för lånets livslängd. Varje månadsbetalning minskar din lånebalans och täcker några av dina räntekostnader (det är ett avskrivningslån ).
- Kreditlinje: Få godkänd för ett maximalt tillgängligt belopp, och bara låna vad du behöver. Känt som ett HELOC-konto (Home Equity Credit Line) , låter du låna flera gånger efter att du har godkänts. I de tidiga åren kan du göra mindre betalningar, men vid någon tidpunkt måste du börja fullt ut avskriva betalningar som eliminerar lånet.
HELOC är det flexibla alternativet eftersom du alltid har kontroll över din lånebalans - och dina räntekostnader. Du betalar bara ränta endast på det belopp som du faktiskt använder från din pool av tillgängliga pengar. Din långivare kan dock frysa eller avbryta din kreditkredit innan du har möjlighet att använda pengarna. Fryser kan hända när du behöver pengarna mest och oväntat, så att flexibiliteten kommer med viss risk.
Räntorna på HELOCs är vanligtvis variabla , så dina räntekostnader kan förändras (för bättre eller sämre) över tiden.
För att få ett lån , ansöka med flera långivare och jämföra alla långivare kostnader tillsammans med ränteintäkter. Få en låneuppskattning från flera olika källor, inklusive en lokal låntagare, en online eller nationell mäklare och din föredragna bank- eller kreditförening. Räntorna kan variera från plats till plats, och du måste betala stängningskostnader för att få ditt lån finansierat. Långivare kommer att kontrollera din kredit, kräva en bedömning , och det kan ta flera veckor (eller mer) att släppa ut några pengar. Behandla processen som om du ansökte om ett hemköpslån: Få dina löneposter och andra dokument organiserade för att processen ska gå snabbare .
Återbetalning beror på vilken typ av lån du får. Med ett engångslån gör du vanligtvis fasta månatliga betalningar (du betalar samma belopp varje månad) tills lånet är betalt. Med en kreditkredit kan du kanske göra små betalningar i flera år under din "ränteperiod", som kan vara tio år eller så. När ränteperioden slutar måste du börja göra vanliga avbetalningar för att betala av skulden. Men du kan vanligtvis betala av någon typ av lån tidigt för att spara på räntekostnader .
Gemensamma hemmaxportlånanvändning
Du kan använda ett eget kapitallån för allt du vill ha. Dock använder låntagare oftast andra inteckningar för några av livets större utgifter eftersom bostäder tenderar att ha mycket värde att låna emot. Flera populära användningsområden är:
- Ombygga, renovera eller på annat sätt förbättra huset och fastigheten.
- Betala för en familjemedlems högskoleutbildning.
- Finansiera inköp av ett andra hem eller land .
- Konsolidera höga skulder.
Fallgropar av Home Equity Loans
Innan du använder ett eget kapitallån för något ändamål, se till att du förstår riskerna med att använda dessa lån . Det största problemet är att du kan förlora ditt hem om du misslyckas med att hålla fast vid det månatliga betalningsschema som din långivare behöver.
Betydande skulder: Eftersom dessa lån kan ge mycket pengar, är det frestande att använda ditt hem som en bankomat. Men det är bäst att reservera ditt eget kapital för saker som förbättrar värdet på ditt hem, lägger till betydande värde för ditt liv (det här inkluderar inte "önskemål" eller lyx) eller leder till högre inkomst för din familj. Det här är ett fall där det är särskilt viktigt att utvärdera lån som "bra" skuld och "dålig" skuld .
Avgifter: Slutkostnader är också ett problem. Att låna mot ditt hem kan kosta tusentals dollar - och det är innan du tillbringar någonting av pengar på hemreparationer eller undervisning. Om du ofta lånar mot ditt hem, är det en dyr vana (även om kreditkrediter kan hjälpa dig att hantera kostnaderna).
Hur man hittar de bästa bostadslånen
Att hitta det bästa bolånlånet kan spara dig tusentals dollar eller mer. För att få den bästa affären:
- Shoppa runt. Olika långivare har olika låneprogram tillgängliga, och deras avgiftsstrukturer kan variera dramatiskt.
- Hantera dina kreditpoäng och se till att dina kreditrapporter är korrekta. Om det finns några fel eller lättanvända problem i dina kreditrapporter, använd snabbkorrigering för att få snabba förbättringar som kan leda till bättre priser.
- Fråga ditt nätverk av vänner och familj som de rekommenderar. Fråga lokala fastighetsmäklare vilka lånets upphovsmän gör det bästa jobbet för sina kunder.
- Jämför dina erbjudanden till dem som finns på webbplatser och annonser. Kom ihåg att de bästa priserna endast är tillgängliga för låntagare med höga kreditpoäng och mycket inkomst för att täcka betalningar. Läs din Loan Estimate noggrant för att se om du betalar samma belopp som du förväntade dig.
Ytterligare tips
Är det rätt lån? Innan du lånar, pausa och se till att den här typen av lån är meningsfullt. Är ett eget kapitallån bättre anpassat till dina behov än ett enkelt kreditkortskonto eller ett osäkert lån ? Om du inte är säker, ta reda på det innan du sätter ditt hem i fara. Dessa lån kan ha högre räntor, men du kan komma framåt genom att undvika stängningskostnader.
Gör en plan: Gör en detaljerad plan över dina intäkter och kostnader, inklusive det här nya lånet, innan du stänger lånet. Dessa stora lån kan komma med stora betalningar. Plus, betalningarna kan öka över tiden om du har en variabel skattesats. Om det finns något sätt att göra vad du vill göra utan att ta på skulden, ge dessa alternativ allvarliga överväganden.
Skydda dig själv och din familj: Granska din försäkringsskydd (särskilt liv och funktionshinder) och utvärdera hur du täcker betalningarna om något händer. Du kanske eller kanske inte behöver försäkring, och ingen kan tvinga dig att använda den. Om du väljer att inkludera täckning som en del av ett bostadsobligationslån, gå med månatliga premiebetalningar - inte ett alternativ på framsidan - så att du bara betalar för vad du använder (förutsatt att försäkringen är bara för bostadslånet). Som med någon annan finansiell produkt, få offerter från en mängd olika källor, inklusive online och oberoende försäkringsagenter. Du behöver inte köpa försäkringar som din långivare erbjuder.
Pensionsinkomst: Om du planerar att prenumerera på ditt eget kapital för bostadskostnader vid pensionering, utvärdera omvända inteckningar , vilket kan vara enklare för seniorer att kvalificera sig för. Bekanta dig dock med riskerna och utesluta alternativen innan du tar det steget.
Ränteavdrag (före 2018): För skatteår fram till och med 2017 var det möjligt för vissa skattebetalare att dra av räntor betalda på bolagslån. För skatteåret 2018 och efter det att skattelagstiftningen och skattejournalen upphörde, är detta avdrag inte längre tillgängligt (även om begränsade avdrag för hemköpslån kan vara tillgängliga). Tala med en CPA för att ta reda på hur dina bostadslån kan påverka dina skatter.