Hur avskärmning fungerar
När du köper dyra fastigheter, som ett hem, kanske du inte har tillräckligt med pengar för att betala hela inköpspriset uppe.
Du kan dock betala en del av priset med en förskottsbetalning och låna resten av pengarna (som återbetalas i framtida år).
Bostäder kan kosta hundratusentals dollar, och de flesta människor tjänar inte någonstans nära så mycket årligen. Varför är långivare villiga att erbjuda sådana stora lån? Som en del av låneavtalet håller du med om att den egendom du köper kommer att tjäna som säkerhet för lånet : om du slutar göra betalningar kan långivaren ta in egendomen för att återhämta de medel de lånade ut dig.
För att säkra denna rätt har långivaren en lien på din egendom , och för att förbättra sina chanser att få tillräckligt med pengar lånar de (vanligtvis) bara om du har ett bra lån till värdeförhållande .
Konsekvenserna av avskärmning
Det största problemet med att gå igenom avskärmning är naturligtvis det faktum att du kommer att tvingas ur ditt hem. Du måste hitta en annan plats att bo, och processen är stressande (bland annat) för dig och din familj.
Avskärmning kan också vara dyrt. När du slutar göra betalningar, debiterar din långivare straff och juridiska avgifter, och du kan betala juridiska avgifter ut ur fack för att bekämpa avskärmning. Eventuella avgifter till ditt konto kommer att öka din skuld till långivaren, och du kan fortfarande vara skyldig pengar efter att ditt hem har tagits och sålts om försäljningen inte är tillräcklig (känd som en brist ).
Avskärmning kommer också att skada dina kreditpoäng . Dina kreditrapporter kommer att visa avskärmning, vilka kreditvärderingsmodeller kommer att se som en negativ signal. Du har svårt att låna för att köpa ett annat hem i flera år (även om du kanske kan få vissa statslån inom ett till två år), och du har också svårare att få prisvärda lån av något slag. Din kreditpoäng kan också påverka andra delar av ditt liv, till exempel (i begränsade fall) din förmåga att få ett jobb eller dina försäkringsräntor .
Hur man undviker avskärmning
Avskärmning är en sista utväg för långivare som har gett upphov till hopp om betalning. Processen är tidskrävande och dyr för dem (men de kan försöka debitera dessa avgifter till dig), och det är extremt obehagligt för låntagare. Så hur kan du undvika det?
- Kommunikation: Det är alltid en bra idé att kommunicera med din långivare om du har ekonomiska utmaningar. Kom ihåg innan du börjar missa betalningar och fråga om någonting kan göras. Om du börjar missa betalningar, ignorerar du inte kommunikation från din långivare - du får viktiga meddelanden som berättar om var du är på gång och vilka rättigheter och alternativ du fortfarande har. Tala med en lokal fastighetsmäklare eller HUD bostadsrådgivare för att förstå vad som händer.
- Utforska alternativ för att hålla ditt hem: Om du vet att du inte kan göra dina betalningar, ta reda på vilka alternativ som finns tillgängliga för dig - även om du tycker att det är för sent. Du kan få hjälp genom regeringsprogram som är inriktade på kämpande låntagare . Din långivare kan erbjuda någon form av lån modifiering, vilket skulle göra ditt lån billigare . Du kan till och med kunna utarbeta en enkel betalningsplan med din långivare om du bara behöver lättnad i en månad eller två (om du är mellan jobb eller för att överraska medicinska kostnader).
- Alternativa sätt att lämna ditt hem: avskärmning är en lång, obehaglig, dyr process som skadar din kredit. Om du helt enkelt är redo att gå vidare (och du vill åtminstone försöka minimera skadan), se om din långivare kommer att godkänna en kort försäljning . Detta gör att du kan sälja huset och använda intäkterna för att betala av din långivare - även om lånet inte är helt återbetalat. Din kredit kommer fortfarande att lida, men inte så illa som det skulle efter avskärmning. Om det inte fungerar är ett annat mindre attraktivt alternativ en handling i stället för avskärmning .
- Konkurs: Ansökan om konkurs kan eller kanske inte hjälpa till om du står inför avskärmning. Problemen är komplicerade, så tala med en lokal advokat för att få exakt information som är anpassad till din situation och ditt boende.
- Bedrägerier: För att du är i en desperat situation är du ett mål för konstnärer. Var försiktig med några oönskade erbjudanden för att hjälpa dig att undvika avskärmning och välj noggrant vem som hjälper dig. Börja söka hjälp från HUD rådgivningsbyråer och andra välrenommerade lokala byråer. Känn tecknen på avskärmning räddningsbedrägerier.
Avskärmningsprocessen
Avskärmning är i allmänhet en långsam process. Om du saknar en eller två betalningar står du förmodligen inte inför eviction. Därför är det viktigt att kommunicera med din långivare om du har fallit på svåra tider - det kanske inte är för sent. Detaljerna varierar från långivare till långivare och lagar är olika i varje stat, så beskrivningen nedan är en grov översikt och kanske inte exakt vad du ska uppleva - läs alla dina meddelanden och avtal noga och tala med en advokat eller HUD bostad rådgivare för att se till att du vet vad som händer . Hela processen kan ta ett år eller två, eller det kan gå mycket snabbare.
- Meddelanden startar: När du har missat betalningar i tre månader anser många långivare ditt lån som standard . Det här är när saker blir kritiska. Du kommer självklart att få meddelanden så snart du saknar en betalning (eller två), och dessa meddelanden kan innehålla ett meddelande om avsikten att gå vidare med avskärmningsprocessen.
- Rättsliga och icke-judiciella stater: d beroende av vilket tillstånd du är i, får du mer tid (och få fler meddelanden) än andra. Det finns två typer av stater - rättsstater och icke-rättsliga stater. I rättsliga stater måste din långivare väcka talan mot dig vid domstolarna för att avskärma. Denna process tar längre tid, eftersom du ofta har 30 till 90 dagar mellan varje händelse. I icke-rättsliga stater kan långivare avskärmas baserat på de avtal du har undertecknat med dem, och en domare är inte inblandad. Som du kan tänka dig rör sakerna mycket snabbare i icke-rättsliga stater. I endera staten kan du kämpa för avskärmning i domstol - i ett rättsligt tillstånd ska du i allmänhet serveras med kallelse, men i ett icke-rättsligt tillstånd måste du väcka talan mot din långivare för att stoppa avskärmningsprocessen. Tala med en lokal advokat för mer information.
- Att stoppa processen: i de flesta stater är långivare skyldiga att erbjuda låntagare någon form av en lättnad att stoppa avskärmningsprocessen. Huruvida alternativen är realistiska eller genomförbara är en annan fråga. Långivare kan säga att du kan återställa och stanna i hemmet om du gör allt (eller en betydande del) av dina missade betalningar och täcka de juridiska avgifter och påföljder som debiterats hittills. Du kan också få möjlighet att betala av lånet i sin helhet (vilket bara kommer att hända om du lyckas refinansiera eller hitta en stor källa till pengar).
- Auktion och utvisning: Om du inte kan förhindra avskärmning, är egendomen tillgänglig för den högsta budgivaren på auktion. Om ingen annan köper hemmet (vilket är vanligt) går ägandet till långivaren. Vid den tiden, om du fortfarande är i huset (och har inte gjort arrangemang för att skydda huset ) står du inför möjligheten till utslagning och det är dags att ställa upp nya bostäder. Lokala lagar dikterar hur länge du kan stanna kvar i huset efter avskärmning, och du bör få ett meddelande som informerar dig hur länge du kan stanna. Fråga din tidigare långivare om incitament för kontanter för nycklar, vilket kan hjälpa till att underlätta övergången till nya bostäder (förutsatt att du är redo att flytta snabbt).