Definition: En öppen notering låter en ägare sälja sitt hem själv som en försäljning av ägaren . Det är ett icke-exklusivt avtal, vilket betyder att ägaren kan genomföra öppna listor med mer än en fastighetsmäklare och betala endast mäklaren som ger en kompetent köpare vars erbjudande ägaren accepterar.
Den stora skillnaden är att en ägare förmodligen kommer att betala endast en försäljningsmäklarekommission, vilket är ungefär hälften av typiska avgifter.
Anledningen är att ägaren är orepresenterad. Därför betalar ägare inte en mäklare för att representera ägaren, men betalar mäklaren för att representera köparen. Dock är kickern om ägaren finner köparen själv, ägaren kommer inte att skylda en provision till någon annan.
Varför skulle en säljare använda en öppen lista?
Säljare kan överväga en öppen lista över exklusiv-rätt-att-sälja , till exempel om det finns många köpare på marknaden. Det beror på att en öppen notering kan förhandlas separat med varje fastighetsmäklare, och provisionerna kan alla vara olika från varandra eller identiska, vad som helst som kan förhandlas fram. Det ger säljaren större flexibilitet, även om det kan begränsa antalet köpare som kanske vill köpa hemmet.
Om emellertid det finns fler köpare på marknaden än säljare med attraktiva listor, utsätter säljaren sig inte för mycket risk genom att ge en öppen notering till flera mäklarfirmor.
Den största risken kan vara brist på exponering för alla fastighetsköpare. För att inte tala om, behåller säljaren också möjligheten att sälja hemmet självt. Om hon finner sin egen köpare, är hon inte skyldig någon agent en provision.
Vissa säljare tror att de kan annonsera ett hem tillfredsställande och nå köpare via internet, så att de inte ser en anledning att anställa en agent .
De förbiser ibland att agenter ger mycket mer till bordet än bara en förmåga att hitta en potentiell köpare. En erfaren fastighetsmäklare kan till exempel erbjuda en säljare möjlighet att undvika vanliga misstag. Säljare, som inte har gjort några misstag ännu, känner inte alltid till det värdet förrän de gör ett misstag och det är för sent.
Varför skulle agenter komma överens om en öppen lista?
Agenter som arbetar med många köpare kan komma överens om att acceptera villkoren för en öppen notering om de vill garantera att de kommer att få betalt för att få en köpare till säljaren. Med en öppen notering annonserar agenter i allmänhet inte egenskapen eller spenderar pengar på marknadsföring om de inte är ganska säkra på att de köpare som svarar bara kommer att kontakta den här agenten.
Fastigheten kan vara unik, mycket speciell, som kommer att vädja till ett stort antal köpare, och en agent kan se en öppen lista som den enda lösningen eftersom säljaren inte kommer överens om en exklusiv rätt att sälja. Det är mycket ovanligt att se öppna listor i MLS där jag arbetar i Sacramento, och jag har aldrig skrivit en öppen notering under hela min stora karriär i fastigheter, men det betyder inte att de inte är ett lönsamt alternativ.
Jag antar att i vissa landsbygdsinställningar kan öppna listor innebära värde för säljare som inte vill begå sig till en enda fastighetsmäklare.
Landsbygdslistor tenderar att täcka stora områden, och ord i munnen reser snabbt. Säljare i landet kan lista med varje mäklare i området, om mäklarna är villiga och bara betala mäklare som i slutändan presenterar det vinnande erbjudandet.
Nackdelen är säljaren har vanligtvis ingen representation. Ingen agent att fungera som fiduciary för säljaren eller för att hjälpa säljaren med förhandlingar, heminspektioner eller avslöjanden. Det finns ingen fancy fotografering, flygresor, 3D-förbättringar, professionell marknadsföring eller förhandlingar. Faktum är att säljaren faktiskt betalar en annan agent för att förhandla om köparen.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.
Exempel: Mary gav en öppen notering till tre fastighetsbolag: Smith Brokerage, Allen Realtors och All City Agents.
Smith Brokerage gav henne en köpare som lämnade ett acceptabelt erbjudande, så Mary betalade Smith Brokerage en provision för att representera köparen. De andra två mäklarna fick nötin '.