En läsare frågar: "Min pojkvän och jag är så arg på vår agent att vi kan spotta eld. Vi skulle vilja veta om vi kan anmäla agenten till en fastighetsstyrelse. Just nu är vår fastighetsmarknad till förmån för säljare. kan sätta ett hundhus på marknaden och sälja det till 10 gånger vad det är värt. Vi sätter vårt hem till försäljning på 325.000 dollar. Först fick vi inga erbjudanden alls i nästan 3 månader. Nu har vi ett erbjudande på $ 325,000, och vår agent pressar och pressar för att vi accepterar det erbjudandet. Vad? Vi vill skriva ett motbjudande för $ 340,000, men vår agent är motvillig. Jag trodde att agenter skulle få oss det högsta priset möjligt. hem säljare krävs för att acceptera ett fullpris erbjudande? "
Svar: Åh, min, du bör vara glad och inte avvisa. Den främsta anledningen till att en hemförsäljare inte skulle acceptera ett fullpris erbjudande är om säljaren har fått andra erbjudanden till högre priser. Då kan en säljare istället acceptera en av dessa erbjudanden. Det anses inte vara etiskt, och det kan till och med vara mot lagen, att be en köpare att betala mer än listpriset när köparen har gjort ett fullpris erbjudande. Är ditt hem listat för lågt?
På säljarens marknader är det normalt att få flera erbjudanden om du säljer ett mycket önskvärt hem. Ibland förväxlade säljare flera erbjudanden och de rättigheter som följer med flera erbjudanden, med det enda erbjudandet mottagna. Det kan vara vad som händer i ditt fall. Om en säljare endast har fått ett erbjudande är reglerna mycket olika.
Det första stället att försöka hitta ut rätt sak att göra är i ditt huvud. Låt oss försöka analysera. Säg att du går på ett bageri och skylten i fönstret annonserar jätte kanelrullar för 99 cent vardera.
Du är hungrig. Du skriver in och skickar kassören en buck och frågar efter en kanelrulle. Kassören skakar på huvudet och säger, "Min chef har bestämt sig för att sälja dessa rullar för 3,50 dollar vardera. Det blir $ 3.50 tack."
Hur skulle det känna för dig? Vill du känna att du är offer för bete och byte? Tycker du att det här är falsk annonsering?
Du kanske känner för att gå över gatan till ett konkurrerande bageri för att köpa sina jätte kanelrullar istället för $ 1,50 vardera. Vad du trodde var ett fynd var en bluff.
Den rättsliga aspekten är ännu viktigare. I vissa stater, när en säljare får ett fullpris erbjudande från en kvalificerad köpare, betyder det att fastighetsmäklingen har tjänat kommissionen . Detta innebär att om du avvisar fullpris erbjudandet, kan du fortfarande skylda mäklaren en provision eftersom mäklaren har utförts. Detta brukade vara lagen i Kalifornien i många, många år men det ändrades 2013. Nu måste escrow vara stängt innan mäklaren har rätt till provision.
Men noteringsavtalet kan innehålla verbiage som säger att säljaren inte kan avvisa ett fullpris erbjudande. Dessutom kan den multipla listningstjänsten där noteringen publiceras ha egna regler för erbjudanden också.
Min egen MLS, till exempel, är MetroList. MetroList regler är om en säljare får ett fullpris erbjudande och avvisar det erbjudandet måste vi antingen höja försäljningspriset i MLS eller notera i förtroendeagenten att försäljaren avvisade ett fullpris erbjudande. En sådan notering i MLS skulle förmodligen stoppa andra agenter från att rekommendera hemmet till sin köpare.
Vidare kan det betraktas som vilseledande reklam om en säljare annonserar att ett hem är tillgängligt att köpa till $ 325 000 men vill verkligen ha $ 340 000 och avslöjar det inte. Om du vill ha $ 340,000, bör du annonsera ditt hem på $ 340,000.
Självklart gäller inte denna logik och reglerna för flera erbjudanden. I din egen situation har ditt hem dock varit på marknaden i 3 månader utan att ta emot några erbjudanden. Detta säger att det är något som är fel med ditt hus eller marknad, det är på fel plats eller dåligt skick eller priset är för högt. Oavsett problemet är det som att köpare inte vill köpa ditt hem, mycket mindre betala $ 325,000 eller du skulle ha fått ett erbjudande redan, till och med ett lowball-erbjudande .
Att höja priset på den ena köparen som är villig och kan köpa ditt hem är emot ditt bästa intresse.
Jag inser att detta inte är vad du vill höra, men det är vad jag skulle berätta för min egen säljare i en sådan situation. Fakta talar för sig själva. De flesta säljare i din position skulle vara tacksamma och upphetsade att ha fått ett fullpris erbjudande, särskilt efter så lång tid på marknaden. Jag hoppas att du kommer att ompröva din ställning och acceptera fullpriset.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.