Varför ett Counter Offer kan vara en dålig idé
Vad utgör ett fastighetscounter-erbjudande?
Ett fastighetsrättsligt erbjudande genereras av en hemförsäljare efter att en köpare har lämnat ett erbjudande att köpa och villkoren är inte tillfredsställande för säljaren. Vanligtvis anger ett erbjudande om att säljaren har accepterat köparens erbjudande med förbehåll för följande uppgifter. Följande uppgifter kan adressera sådana saker som:
- Total ersättning (i allmänhet ett högre pris)
- Öka storleken på allvarliga pengar insättning
- Avslag för att betala för vissa rapporter eller avgifter
- Ändra tjänsteleverantörer
- Ändra stängnings- eller besittningsdatum
- Exklusive eller lägga till personlig egendom från kontraktet
- Ändra tidsramar för beredskap
- Tidigt utsläpp av insättningar
- Inklusive ändringar eller tillägg
- Åtgärda en köparens misstag
Vad är ett normalt antal räknare att förvänta?
Precis som en säljare kan skicka ett motbjudande till en köpare kan en köpare motverka säljarens räknare, som då blir ett motkampanbud eller köparencounter offer nr 1. Det finns ingen gräns för antalet motbjudande erbjudanden som kan skickas fram och tillbaka. Här är ett riktigt exempel på fem räknare på en fastighet som är upptagen till $ 415,000 i Kalifornien. Köparen hade lämnat ett lowball-erbjudande på 400 000 dollar. Detta var resultatet:
- Counter Offer # 1 från säljare till köpare
Säljaren räknar försäljningspriset till 412.000 dollar. Tvättmaskin och torktumlare ingår utan garanti.
- Köparen Counter Offer # 1 till säljaren
Köparen räknar försäljningspriset till $ 405,000. Tvättmaskin och torktumlare ingår utan garanti.
- Säljare Counter Erbjudande # 2 från säljare till köpare
Säljaren räknar försäljningspriset till $ 409,900. Tvättmaskin och torktumlare utesluten från försäljning.
- Köparens Counter Offer nr 2 från köparen till säljaren
Köparen räknar försäljningspriset till $ 407 500.
Tvättmaskin och torktumlare förblir som personlig egendom.
- Säljare Counter Erbjudande # 3 från säljare till köpare
Säljaren godkänner försäljningspriset på $ 407.500. Kylskåp, tvättmaskin en torktumlare utesluten från försäljning.
Slutligen accepterade köparen den femte räknaren. Phew.
Hur avvisas ett offert?
Säljaren är inte skyldig att svara på ett erbjudande i Kalifornien. Överraskar det dig? Naturligtvis betyder det inte att mäklare kanske inte har tjänat en provision om säljaren vägrar att svara på ett pris med full pris och villkor. Mäklare kan fortfarande kräva betalning, om noteringen tillåter det. Kalifornien listor gör inte förresten. Ett misslyckande avhjälper inte nödvändigtvis säljarens ansvar gentemot mäklaren. Här är de vanligaste sätten att avslå ett erbjudande:
- Många köpavtal ger en plats nära botten för säljaren att initiera att erbjudandet har avslagits.
- Säljare kan också skriva "avvisas" över kontraktets ansikte, starta och datuma det.
- De flesta erbjudanden anger ett datum för utlämnande av erbjudandet om säljaren väljer att inte svara.
- Listagenten kan maila köparens agent för att meddela det faktum att säljaren inte svarar eftersom erbjudandet är oacceptabelt.
- Vanligtvis behöver säljare inte formellt avvisa ett erbjudande skriftligt.
Vad om ett erbjudande om flera erbjudanden?
Beroende på dina specifika statliga lagar kan säljare kanske eller inte kunna utfärda flera erbjudande. I Kalifornien är det ganska rakt framåt. Säljare kan motverka mer än ett erbjudande och varje räknare kan vara annorlunda. Även om en av köparna accepterar säljarens räknare under dessa omständigheter, behöver säljaren inte acceptera köparens godkännande.
En erfaren agent är din bästa insats om du har att göra med ett multipeltilbud. De kan vara knepiga och ganska komplicerade.
Hur är ett Counter Offer accepterat i fastigheter?
Om räkningen erbjuds av säljaren kan köparen helt enkelt acceptera räknaren och leverera den tillbaka till den part som utsetts för att ta emot den. Tiden är alltid av kärnan. Counter-erbjudanden innehåller ett utgångsdatum, precis som inköpserbjudanden, vilket innebär att säljaren kan acceptera ett annat erbjudande medan köparen bestämmer sig för att teckna räkneanbudet.
Om det händer, kommer säljaren vanligen att dra tillbaka räkningen.
När jag har ringt om agenter för att ta reda på tillgängligheten av egendom och om några erbjudanden har mottagits är det mycket vanligt (särskilt på säljare marknader) att höra, "Vi har en räknare ut." Vissa agenter skulle känna sig avskräckta vid den nyheten. Men jag har tagit hem ut ur näsan hos konkurrerande köpare genom att genast skicka in ett erbjudande från min köpare medan räknaren "var ute".
Vad som vanligt händer i dessa situationer är att säljaren accepterar den andra köparens erbjudande och sedan helt enkelt tar ut sitt erbjudande från motsats och sparkar den första köparen ur spelet. Faktum är att jag köpte mitt hus på Hawaii på det sättet. Det var en räknare ut när jag bestämde mig för att göra mitt erbjudande. Jag erbjöd listpriset eftersom jag inte ville ha säljaren att skicka mig en räknare.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.