En läsare frågar: Min man och jag lägger ett bud på en kort försäljning . Vi vet att det är en lång väntan . Vår agent sa att det kan ta 4 till 6 månader innan banken accepterar vårt erbjudande. Men här är kickern. Det här är ett riktigt coolt hus, och det är fortfarande på marknaden, även efter att säljaren accepterat vårt erbjudande. Vi är oroliga över att någon annan hemköpare kommer att överbjuda oss. Om en säljare accepterar vårt erbjudande, kan en annan hemköpare överbjuda oss och ta bort vårt drömhus? "- Sömnlösa i Salinas
Svar: När jag tänker på Salinas kommer "Me and Bobby McGee" i åtanke - vilket är förmodligen före din tid. "Letar du efter det där hemmet, och jag hoppas att han hittar det." Saken är, Sömnlös i Salinas, om det här var en vanlig transaktion, skulle du få tillgång till en säljare som försökte glida bort. Men eftersom det här är en kort försäljning , finns det anledning till oro över ditt erbjudande och att vara överbjudet.
Lagar varierar från stat till stat. Så, vad som är sant i Arizona kanske inte är sant för fastigheter i New Jersey. Den första platsen att titta är i ditt köpavtal . Nästan allt som styr din transaktion kommer att finnas i det dussintals sidor du signerade med säljaren.
Erbjudande om acceptans och bud på kort försäljning
I allmänhet kommer många korta försäljningar att definieras vidare av ett dokument som kallas ett kort försäljningstillägg . SSA används för att skydda säljare och köpare i en kort försäljningstransaktion. Det ändrar inköpsavtalet.
I de flesta fastighetsaffärer går processen så här:
- Erbjudandet presenteras för säljaren.
- Säljaren accepterar erbjudande och undertecknar det.
- Exekverat erbjudande levererat till köpare.
En liten variation uppstår när säljaren behöver förtydliga en del av erbjudandet eller på annat sätt behöver ändra någon aspekt av erbjudandet:
- Erbjudandet presenteras för säljaren.
- Säljaren utfärdar motbjudande .
- Köparen accepterar motbjudande .
- Exekverat erbjudande levererat till säljare.
Detta är processen för en kort försäljning också. Huvudskillnaden är det korta tillägget kan ändra hur erbjudanden presenteras, accepteras, motverkas och levereras. SSA adresserar också:
- Tidsperioden är alla parter överens om att vänta på kort försäljning godkännande .
- Hur många erbjudanden skickas till banken.
- Oavsett om säljaren behöver informera köparna om andra erbjudanden skickas till banken.
För det mesta kan en säljare sälja endast till en köpare. Säljaren kan inte godkänna att sälja till flera konkurrerande köpare samtidigt. Dessutom kan säljaren generellt inte säga upp ditt kontrakt om du överensstämmer med avtalet, helt enkelt för att säljaren får ett bättre erbjudande från en annan köpare.
Men det finns sätt att få dig att säga upp ditt eget kontrakt. Ett av dessa sätt är att säljaren skickar ett andra erbjudande, ett back-up-erbjudande , till banken som är högre än ditt erbjudande. Eftersom banken kanske frågar vilket erbjudande säljaren vill att banken ska acceptera. I så fall kan säljaren peka på det andra erbjudandet. Om ditt erbjudande är beroende av bankgodkännande kan du förlora ditt erbjudande till köparen som överbjuder dig.
Det är sällsynt att detta händer, men det kan hända. En annan köpare kan också skicka ett erbjudande direkt till banken och kringgå noteringsagenten och säljaren tillsammans. Återigen, sällsynt, men en köpare kunde göra det. För skydd skyddas korta köpare att få juridisk rådgivning.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.