Schema E Skatte Tips
Hyresvärdar måste behålla utmärkta register över kostnadsbas, inkomst och kostnader, och det bästa sättet att hålla reda på alla dessa saker är att skapa ett kalkylblad - din skattrevisor kan till och med ha en mall som du kan använda.
Här är de saker du vill spåra:
- Inköpspriset på huset, lägenheten eller lägenheten du hyr ut
- Ackumulerade avskrivningar och nuvarande årliga avskrivningar på din egendom
- Hyresintäkt
- Säkerhetsdepositioner du fick
Du vill också hålla reda på olika utgifter i samband med din hyresfastighet, inklusive:
- Provisioner eller förvaltningsavgifter
- Reklamkostnader
- Rengöring, underhåll och reparationskostnader
- Husägare försäkring och HOA avgifter
- Fastighetsskatt och räntekostnader
- Säkerhetsdepositioner återbetalas till hyresgästen
- och diverse andra utgifter, till exempel verktyg, landskapsarkitektur och skräpuppsamling
Om du spårar dessa utgifter med hjälp av personlig finansiell programvara eller ett datarkalkylblad, kommer dina månads- och årsredovisningar att ligga inom räckhåll och du kan enkelt skriva ut dem.
Passivitetsförlustbegränsningar
Här är generös IRS regel # 1: Om en av dina hyresfastigheter har en nettoförlust för året kan den förlusten nettas mot förluster och vinster från alla dina andra hyresfastigheter.
Nu är det kanske inte så bra nyheter: Om totalvärdet för alla dina fastigheter är negativt - en nettoförlust - kan förlusten vara helt, delvis eller inte avdragsgill alls mot resten av din inkomst för året på grund av att begränsningar för passiv aktivitetstab.
Uthyrning av fastigheter anses allmänt vara en passiv verksamhet, även om du ägnar mycket tid åt att välja rätt hyresgäster, reparera hyresgruppen och inspektera fastigheten för rutinunderhåll.
Förluster från passiva aktiviteter är begränsade till att kompensera passiva vinster.
Om du aktivt deltar i hyresverksamheten kan eventuella hyresavdrag eventuellt dras upp till $ 25 000 per år i sammantaget över alla dina hyresfastigheter. Giftiga personer som lämnar in separat har en hyreskostnadsgräns på upp till $ 12 500, förutsatt att personen levde bortsett från sin eller hennes make under hela skatteåret. Mängden hyresavgift som tillåts för aktiva deltagare i en hyresfastighet varierar beroende på din ändrade justerade bruttoinkomst (MAGI):
- För MAGI på $ 100 000 eller mindre ($ 50 000 eller mindre om gifta arkivering separat) kan hyreskostnaderna dras i sin helhet upp till gränsen på $ 25 000 ($ 12 500).
- För MAGI mellan $ 100.000 och $ 150.000 (mellan $ 50.000 och $ 75.000 om giften lämnas separat) kan hyreskostnader dras upp till en gräns på 50% av skillnaden mellan $ 150,000 ($ 75,000 om giftsökning separat) och MAGI.
- För MAGI över $ 150,000 ($ 75,000 om giftsökning separat), kan ingen av hyreskostnaderna dras av mot annan inkomst.
Du kan bära förluster framåt
Detta ger oss generös IRS-regel nr 2: Hyresförluster som begränsas av begränsningarna för passiv aktivitetstab kan överföras till det efterföljande skatteåret när de kan kompensera hyresavkastningen.
Löptidbegränsningarna för passiv verksamhet tillämpas varje år, men hyreskostnader fortsätter att överföras år efter år tills förlusterna antingen utnyttjas genom avräkning av hyresvinster eller genom att dras av mot andra intäkter.
Form 8582 används för att beräkna förlustbegränsningar för passiv aktivitet och för att hålla reda på hyresförluster som ackumuleras varje år för varje fastighet.
Skatteplanering för hyresvärdar
Hyresvärdar gör ibland en liten vinst när hyresintäkterna är tillräckliga för att betala hypotekslån samt fastighetsskatt, försäkring och reparationer. Men hyresvärdar får avskriva inköpspriset på hyresfastigheten och detta kan ofta göra ett litet ekonomiskt vinst till en liten skatteförlust. Utgifterna överstiger intäkterna efter avskrivning beaktas.
Men så ofta hyser hyresvärdar stora utgifter, till exempel att byta ut ett tak eller sätta i en lägenhet efter att en långsiktig hyresgäst lämnar sig.
Under dessa omständigheter är det möjligt att hyresvärden har en förlust större än 25 000 dollar, men reglerna för passiv verksamhet förluster begränsar förlusten till exakt 25 000 dollar. Resten kommer att överföras till nästa år när hyresvärden förhoppningsvis kommer att ha mer vinst och kommer att kunna absorbera de överskattade skatteförlusterna.
Säljer Hyresfastigheter
Hyresförluster för en viss fastighet är tillåtna fullt ut under det år då en fastighet säljs i en fullständig disposition till en närstående köpare.
Att sälja ett hus, lägenhetshus eller annan hyra är inte densamma som att sälja din primära bostad. Precis som när du beräknar realisationsvinster innebär formeln för beräkning av vinsten eller förlusten av hyresfastigheter att subtrahera din kostnadsbas från ditt försäljningspris.
Justerad kostnadsbas för uthyrningsfastigheter
Formeln för beräkning av din kostnadsbas på hyresfastigheter är enligt följande:
- Köp pris
- Plus inköpskostnader (titlar och escrow avgifter, fastighetsmäklare provisioner, etc.)
- Plus förbättringar (byte av tak, ny ugn, etc.)
- Plus försäljningskostnader (titlar och escrow avgifter, fastighetsmäklare provisioner, etc.)
- Plus ackumulerade avskrivningar (som rapporterats på dina skatteformulär)
- Motsvarar din kostnadsbas
Beräkning av din vinst eller förlust skulle vara:
- Säljande pris
- Minus din kostnadsbas
- Liknar din vinst eller förlust
Om det resulterande numret är positivt har du gjort en vinst när du sålde din hyresfastighet. Om det resulterande numret är negativt uppstod du en förlust. Vinster på hyresfastigheter kan beskattas dels som avskrivningar på nytt med maximalt 25 procent skattesats och dels som realisationsvinster . Försäljning av hyresfastigheter redovisas på Form 4797, och eventuella kapitalvinstberäkningar redovisas på Schema D.
Fast egendom och begränsad ansvar
Många hyresvärdar anser att bilda företag, aktiebolag eller partnerskap att äga sina hyresfastigheter. Ett bolag kan vara ofördelaktigt eftersom företagen inte har en föredragen skattesats på långsiktiga realisationsvinster.
Ett aktiebolag skulle kunna överföra långsiktiga vinster till sina medlemmar, så vinster skulle fortfarande vara berättigade till den föredragna 15 procenten på långsiktiga vinster. Hyresvärdar borde diskutera denna och andra juridiska aspekter av att bilda ett bolag för uthyrningsfastigheter med en advokat för att få tag i alla juridiska och finansiella konsekvenser av en sådan strategi.