Betala hypotekslån kan minska din skattepliktiga inkomst
Dessa regler för att kräva avdrag gäller till och med 2017.
Hävda bostadsränta
Du måste specificera dina avdrag på Form 1040, Schema A för att kräva hypotekslån. Detta innebär att du avstår från standardavdraget för din arkiveringsstatus - det är endera eller en situation. Du kan specificera eller du kan eller du kan göra anspråk på standardavdrag men du kan inte göra båda.
Schema A täcker också många andra avdragsgilla kostnader, däribland fastighetsskatt , sjukvårdskostnader och välgörenhetsbidrag. Ibland lägger alla dessa till mer än standardavdraget för din arkiveringsstatus, vilket gör det värt tid och ansträngning att specificera dina avdrag. I annat fall kommer du spara mer skattepengar genom att hoppa över ränteavdraget för bostadsränta och hävda standardavdraget istället.
Det är vanligtvis lämpligt att slutföra schema A och jämföra summan av dina specificerade avdrag till din standardavdrag för att ta reda på vilken metod som är mest fördelaktig för dig.
Från och med 2017 är standardavdraget $ 6,350 för enstaka skattebetalare och gifta skattebetalare som lämnar separat avkastning. Det är $ 12.700 för giftiga skattebetalare som lämnar in gemensamt och $ 9,350 för dem som kvalificerar sig som hushållschef.
Men var medveten - Skattelagstiftningen innehåller också förändringar i standardavdraget, vilket ökar dessa tal ganska dramatiskt.
Det kan bli mer osannolikt att du får tillräckligt med specificerade avdrag för att överträffa det standardavdrag du har rätt till om den nya skatteavgiften träder i kraft år 2018.
Kvalificerande för hypotekslånsavdrag
I hypotekslån ingår för närvarande det som du betalar på lån för att köpa ett hem, hemma kreditinstitut och på bygglån. Senatens version av skattelagstiftningen och sysselsättningsloven skulle begränsa avdraget till enbart förvärvsskulden, och det skulle eliminera bolagets egna kreditlinjer från att kvalificera sig för detta avdrag.
Avdraget är också begränsat till ränta du betalat på ditt huvudsakliga hem och / eller ett andra hem. Ränta som betalas på tredje eller fjärde bostad är inte avdragsgill.
Du måste också vara lagligt på kroken för lånet - skulden kan inte vara i någon annans namn om det inte är din make och du lämnar in en gemensam avkastning. Det måste vara ett bona fide lån genom att du har en avtalsförpliktelse att betala tillbaka. Slutligen måste ditt hem fungera som säkerhet för lånet och dina hypotekslån måste tydligt ange detta.
Ditt hem kan vara en enfamiljshus, en lägenhet, ett hus, ett kooperativ eller till och med en båt - ganska mycket någon fastighet som har "sovande, matlagning och toalett", enligt Internal Revenue Service.
Bestämning av hur mycket du betalar
Du borde få Form 1098, en hypotekslån, från din hypotekslån i början av det nya skatteåret. Formuläret rapporterar det totala räntan du betalat under föregående år. Du behöver inte bifoga formuläret till din avkastning eftersom finansinstitutet också måste skicka en kopia av Form 1098 direkt till IRS.
Se till att ränteavdrag som du gör anspråk på Schema A matchar det belopp som redovisas på Form 1098. Det belopp du kan dra av kan vara mindre än det totala beloppet som visas på formuläret baserat på vissa begränsningar. Behåll Form 1098 med en kopia av din inlämnade avkastning i minst fyra år.
Dollarbegränsningar på hemobligationsskulden
Lån som används för att köpa eller bygga bostad kallas "hemförvärvsskuld". Termen avser något lån du tar för att förvärva, bygga eller väsentligt förbättra ett kvalificerat hem.
Du kan inte dra av ränta på mer än 1 miljon dollar för hemförvärvsskulder för ditt huvudsakliga hem och / eller din hemvist från och med 2017. Husets version av lagen om skatter och arbeten skulle minska detta till 500 000 USD år 2018 om det passerar. Gränsen reduceras för närvarande till 500 000 dollar om du är gift och fil separat .
Gränsen förblir dock till 1 miljon dollar för 2017, så vi använder det numret för illustrativa ändamål. Låt oss säga att du lånat $ 800 000 mot din primära bostad och $ 400 000 mot din bostad. Båda lånen användes endast för att förvärva fastigheterna. Tillsammans lägger lånen upp till $ 1,2 miljoner, vilket överstiger den nuvarande $ 1 miljonen för hemförvärvsskulden.
Låt oss nu säga att båda lånen har en fast räntesats om 5 procent. Det totala räntan du betalat för året var 60 000 dollar. Du skulle bara kunna hävda en ränteavdrag för $ 50.000 av det, räntan på den första $ 1 miljonen av hemförvärvsskulden. Resterande $ 10.000 är resultatet av lånevärde som överstiger $ 1 miljonen gräns så att du inte kan hävda det.
Begränsningar av Home Equity Skuld
Ett eget kapital skuld är ett lån du tar ut av en annan anledning än att förvärva, konstruera eller väsentligt förbättra ett kvalificerat hem. Det kan också vara ett lån du tar för att förbättra en kvalificerad bostad, men den överskrider skulden för hemförvärvets skuld.
Du kan inte dra av ränta på mer än 100 000 dollar av eget kapital skuld för ditt huvudsakliga hem och / eller ditt hemvist. Denna gräns reduceras till $ 50 000 om du är gift men lämnar in separat. Ditt avdrag för eget kapitalintresse kan minskas till och med under denna $ 100 000-gräns om din skuldsättning överstiger ditt hemliga marknadsvärde .
För det här exemplet, låt oss säga att du lånat $ 300.000 i ett kreditinstitut för eget kapital. Beloppet du lånade översteg inte det verkliga marknadsvärdet på ditt hem så du är okej där. Du använde 150 000 dollar av pengarna för att lägga till ett nytt familjerum till din bostad, och du spenderade resterande 150 000 dollar på din sons högskoleundervisning.
Hälften av lånet behandlas som hemförvärvsskuld eftersom det var vanligt att förbättra ditt hem. Denna del skulle vara föremål för skuldbegränsning för hemförvärv. Den andra hälften behandlas som egenkapitalskuld eftersom det inte var vanligt att förbättra ditt hem. Du skulle kunna dra av ränta endast upp till gränsen på $ 100 000 på denna del. Så om du antar att du betalat totalt 21 000 dollar i intresse skulle det bryta ner så här:
- $ 10 500: Helt avdragsgill hemförvärv skuld på första halvåret lånet
- $ 7000: Avdragsgilla bolagsskulden på två tredjedelar av det egna kapitalet av lånet eller $ 100.000 av den $ 150.000 delen
- $ 3.500: Icke-avdragsgilla bolagsskuld som motsvarar räntebeloppet på den del av bolagets eget kapital skuld som översteg $ 100,000
Du måste också rapportera $ 7 000 till IRS som en AMT-justering på formulär 6251. Och kom ihåg att senatversionen av den pågående skatteavgiften kan eliminera avdraget för eget kapital skulden från 2018.
Gemensamma inteckningar
Om du gemensamt innehar inteckning med någon annan som inte är din make, har du rätt att bara dra av det ränta som du personligen betalat, oavsett vilken av du mottog Form 1098 från långivaren. Men det finns ett smutthål här. Medlånstagare som gör betalningar specifikt för att förhindra avskärmning kan dra av det ränta som betalas, även om räntan skulle betalas av någon annan. Redaktörerna för JK Lassers "Din inkomstskatt" passerar längs detta tips:
"Skattedomstolen har gjort det möjligt för en gemensam gäldenär att dra av sin betalning av en annan gäldenärs andel av hypotekslånet om betalningen görs för att undvika förlust av egendom och betalningen sker med sina separata medel." (S. 328)
Home Construction Loans
Du kan dra av ränta på inteckningar som används för att betala för byggkostnader. Intäkterna måste användas för att förvärva marken och för byggandet av hemmet. Kostnader som uppkommit under de 24 månaderna innan byggandet slutförts räknas mot gränsen på 1 miljon dollar för hemförvärvsskulden.
Men det finns en fångst. Om du drar ränta på ett bygglån i två år och då väljer du att sälja fastigheten i stället för att flytta in och använda den som bostad, kan du behöva återställa din avkastning för de år som du drog intresse för att karakterisera den som investeringsintresse istället. Detta kan begränsa sin avdragsgilla. Med andra ord kan IRS vill ha lite pengar tillbaka.
Poäng betalda
Poäng betalda på förvärvsskuld för primär- och bostadshem är fullt avdragsgilla under det år de betalas, men poäng betalda på refinansiering måste skrivas av under lånets livslängd. Poäng rapporteras inte alltid på Form 1098, men du kan hitta dem på ditt HUD-1-stängningsbevis.
När ska man söka hjälp av en skattesekreterare
Att räkna ut hushållets ränteavdrag är enkelt för många skattebetalare. Lägg upp räntan som rapporterats på dina formulär 1098 och ange summan på schema A. Du kan använda kalkylbladet i publikation 936 för att beräkna ditt tillåtna avdrag och du kan räkna AMT-justeringen för hushållsskulden med hjälp av arbetsbladet för ränteinkomsträkningen. i instruktionerna för formulär 6251 .
Du kanske vill kolla med en skattesekreterare om du köpte eller sålde egendom under skatteåret. Det är faktiskt vettigt att söka råd från en skatteproff redan innan du köper eller säljer fastigheter om du bara tar hand om skattemässiga konsekvenser av ditt beslut.
Och självklart vill du fortsätta titta på nyheterna för uppdateringar på skatteavgiften, oavsett om det slutar passera, och i så fall dess slutliga bestämmelser.