Betydelsen av en kvalificerad mellanhand
Av C. Grant Conness, VD, 1031 Alternativgrupp
Att försöka hitta en kvalificerad förmedlare är ingen enkel prestation. Till att börja med är en framgångsrik 1031 Exchange inte ett gör-det-själv-projekt. Om du vill realisera skatteförlusterna, måste du följa IRS-reglerna. Du kan också behöva en mellann, kallad kvalificerad intermediär (QI), ibland kallad Exchange-inhysare eller facilitator.
Vem kan tjäna som kvalificerad mellanhand?
Du kan helt enkelt inte sälja en fastighet, köpa direkt en annan och förvänta sig att skjuta upp kapitalvinstskatter utan en QI. IRS avsnitt 1031 specificerar att varken dina föräldrar eller ditt barn eller din syskon kan vara din mellanperson. Det förbjuder alla som betraktas som din "agent" som din advokat, mäklare, CPA eller fastighetsmäklare att fungera som din QI, om inte den här personen inte har representerat dig inom de senaste två åren.
Översikt över en kvalificerad intermediärs ansvar i en 1031-utbyte
En kvalificerad intermediär är väsentlig för att slutföra en framgångsrik 1031 utbyte. Tekniskt säljer han / hon din egendom för din räkning, köper den nya ersättningsegenskapen och överför sedan gärningen till dig. Det är QI: s ansvar att hålla intäkterna, förbereda de juridiska dokumenten och försöka se till att transaktionen är klar enligt IRS-riktlinjerna.
För att behålla skatteförskjutningsförmåner och slutföra en framgångsrik 1031-utbyte måste du (säljaren eller växlaren) utföra ett skriftligt avtal med en kvalificerad intermediär innan du stänger av försäljningen av din befintliga egendom, känd som den avlönade egendomen.
Kvalificerad intermediärs tjänster
Nedan följer en detaljerad punkt-för-punkt-förklaring av vad en kvalificerad intermediär gör för dig under en 1031-utbyte.
- Koordinater med dig (säljaren eller växlaren) och någon rådgivare på strukturen i 1031-utbytet.
- Förbereder dokumentation avseende den avlämnade egendomen och utbytesfastigheten.
- Ger instruktioner och lämpliga handlingar till spärr- eller titelföretaget angående bytet.
- Skapar en armlängdstransaktion i avtalet mellan dig (säljaren eller växlaren) och den kvalificerade intermediären, överför den egendom du säljer till QI, som sedan överför egendomen till den nya köparen.
- Tar kontroll över fonderna från försäljningen av den upplåtna egendomen och deponerar vanligtvis dessa medel i ett separat och försäkrat konto.
- Tillåt dig inte, säljaren, att ta konstruktivt kvitto av fonderna från försäljningen.
- Håller fonderna från försäljningen av den avlämnade egendomen under 45-dagars identifieringsperiod.
- Mottar och håller den skriftliga informationen om potentiella utbytesegenskaper.
- När ersättningsegenskapen har valts överför du dina medel för inköpet och betalar dem till titeln eller escrow-företaget för inköpet.
- Erhåller ersättningsegenskapen i QI: s namn och överför sedan titeln till dig (säljaren eller växlaren) enligt handling.
- Inlämnar en fullständig redovisning av 1031-utbytet för dina poster.
- Skickar en 1099 till dig (säljaren eller växlaren) och IRS för eventuell betald tillväxt fortskrider (intjänade räntor).
IRS-reglerna har lett till utvecklingen av nya företag som ägnas åt 1031-utbyten, varav många är anslutna till titelföretag. Innan du anlitar en professionell kvalificerad mäklare, be om referenser och se till att personen har fel och försummelser plus trovärdighetsförsäkring för att skydda dig mot bedrägeri eller oaktsamhet.
Ett enkelt sätt att hitta en kvalificerad mellanhand är att fråga din lokala escrowofficer för en rekommendation. Escrowofficer hanterar kvalificerade mellanhänder hela tiden.
Ett ord från författaren:
Detta material är inte ett erbjudande att sälja eller uppmaningen att köpa någon säkerhet. Informationen är endast för diskussion och informationsändamål.
Det är inte avsett att ersätta behöriga juridiska, skattemässiga eller ekonomiska planeringsråd. De tillämpliga skattelagen gäller endast för federal lagstiftning. Enskilda stater kan ha sina egna tilläggsskattkoder Vänligen kontakta lämplig skatt och juridisk person i ditt tillstånd. Denna information tillhandahålls från källor som tros vara pålitliga men bör användas i samband med professionell rådgivning som överensstämmer med din personliga situation.
Redigerad av Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.