Varför kräver banken en Arm's-Length Affidavit för en kort försäljning?
En läsare säger: "Vi är i en fruktansvärd röra. Min man har förlorat sitt jobb förra våren, och vårt hus är inte värt någonstans nära vad vi betalade för det. Banken avslog vår begäran om ett lånsmodifiering , så vi har inget annat val än att göra en kort försäljning . När jag sa till min mamma att vi skulle sälja huset erbjöd hon sig att köpa det från oss och låt oss hyra tillbaka, så vi skulle inte behöva flytta. Men nu har banken skickade oss en armlängdes affidavit för att underteckna, och det verkar som om de inte låter oss sälja till min mamma. Jag förstår inte något av detta. Varför kräver banken en armlängdsansökan på denna korta försäljning?
Jag känner din frustration och förvirring om armlängdsansökan och vet först hur lång och smärtsam den korta försäljnings processen kan vara när jag hanterar många korta försäljningar i Sacramento. Massor av korta försäljningsförsäljare berättade för mig att de ursprungligen hade försökt göra ett lånsmodifiering och avvisades av sina banker. Du är inte ensam. Det är som om bankerna vill dumpa sin inventering och få allt från böckerna istället för att hjälpa en husägare att stanna i ett hem.
En armlängdsansökan är primärt för att försäkra banken om att parterna inte känner varandra, det finns ingen existerande relation mellan säljaren och köparen.
Anledningen till att du blir ombedd att underteckna en armlängdsförklaring är att bankerna försöker stoppa lånefusk . När människor hamnar i ekonomiska problem kan skurkarna lukta nöd en kilometer bort. Dessa tjuvar kryper ut ur takrännorna och verkar ständigt laga upp system som utnyttjar de husägare som står inför avskärmning .
Jag säger inte att dina avsikter inte var hedervärdiga, men på grund av de korta försäljningsflikarna och de skumma betalningarna med dubbla escrow på kort försäljning har bankerna brutit ner.
Vilka är orsakerna till en armens längd för en kort försäljning?
En armlängds affidavit är ett dokument som skapats av en kortförsäljningsbank i ett försök att förhindra att säljare säljer till en släkting och förhindrar lånefusk .
Anledningen till att banken inte vill att en säljare ska överföra titel till en släkting i en kort försäljning beror på att säljare inte kan dra nytta av en kort försäljning .
Ibland säljare gör sida avtal med släktingar eller vänner att agera som en halm köpare. Sedan, efter att transaktionen stängts, överlåter de som låtsas köpare snabbt tillbaka till säljaren. Denna praxis innebär, att säljarna har återköpt sitt hem till kanske hälften av kostnaden, vilket i hög grad gagnar de säljare. Men banker gör reglerna, och banker säger att säljare inte kan dra nytta av. Om de ville ha säljare att dra nytta skulle de ha kommit överens om ett lånsmodifiering.
Vad innehåller en Arm's-Length Affidavit?
De flesta banker skapar egna armlängdsbeslut. Särskilda detaljer är vanligtvis inte förhandlingsbara. Vidare kan språket variera från en affidavit till en annan. Följande är punkterna i en grundläggande armlängdsförklaring:
- Armlängdsansökan hänvisar till egendomsadressen, namnet på säljare, köpare och agenter, och det faktum att det här är en armlängdstransaktion.
- Ingen part i kortförsäljningskontraktet är en familjemedlem, affärsförbund eller en person som har ett affärsintresse med säljaren.
- Det finns inga dolda villkor eller särskilda avtal mellan köpare, säljare och / eller agenter.
- När transaktionen stängs kommer inte säljare att hyra tillbaka hemmet eller återfå titeln till det, om inte banken tillåter det.
- Ingen av parterna kommer att få ersättning förutom att kommissionen betalat ut till agenterna.
Om du undertecknar en armlängdsansökan för din korta försäljning och sedan bryter mot den, kan du hållas ansvarig för inteckningssvindel. Mortgagebedrägeri faller under FBI: s behörighet. Om någon säger att det är bra att sälja till en släkting, se till att du klargör ditt förhållande med köparen till banken innan du stänger . Jag vet inte om några banker som låter dig göra det.
Jag inser också att det här inte låter rättvist, men det är hur bankerna har bestämt sig för att hantera det. Jag hoppas att du kan hitta en armlängdsköpare innan ditt hem går in i avskärmning.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.