Hur man skriver erbjudanden för att köpa REO Foreclosures
När bankerna prissätter REO-avskärmning under den jämförbara försäljningen är flera erbjudanden ofta svaret. Det innebär att du kan stå emot hård konkurrens för det bankägda hemmet .
Eller inte. Leta efter bostäder med längre dagar på marknaden om du vill förhandla om lägre priser.
Det är inte ovanligt för vissa REO-förskärmningar i Sacramento, där jag säljer, för att få 15 eller 20 erbjudanden. Ibland kommer banken att slänga ut allt utom en handfull erbjudanden och sedan be de valda köparna att skicka in det som kallas "Högsta och bästa" erbjudandet. Ibland accepterar banken helt enkelt det bästa erbjudandet vid starten.
Om du undrar hur du kan få ditt REO-erbjudande att lysa över resten och vara det vinnande erbjudandet, är det några tips som hjälper dig att välja rätt pris och villkor:
1) Få fastighetshistoriken för den REO-avskärmning
Fråga din köpare ombud för att ta reda på bankens köpeskilling på förvaltarens handling eller sheriff. I allmänhet noteras det på själva dokumentet, vilket du kan få från skattrullarna eller ett titelföretag. Jämför det priset till det pris som banken frågar. Ibland vill banken avskärma och sätta ett budpris så högt att inga investerare kommer att köpa hemmet på auktion.
Titta på mängden lån som en gång var säkrad till fastigheten. Någonstans mellan den ursprungliga hypotekslånet och det uteslutande försäljningspriset är det belopp som banken accepterar om hemmet är underprisat.
2) Bestäm jämförbar försäljning för REO-avskärmning
I många fall har listpriset lite betydelse för hemets värde.
Marknadsvärdet har störst vikt. Om du står inför konkurrerande erbjudanden kommer andra köpare att erbjuda mer än listpriset.
- Titta på de senaste tre månaderna av jämförbar försäljning , en mini- CMA, för det området att bestämma hur mycket denna REO-avskärmning är värd. Försök bara använda de hem som matchar REO när det gäller kvadratmeter, antal sovrum, bad, bekvämligheter och skick.
- Titta på den pågående försäljningen . Be din agent om att ringa upp agenterna för de pågående försäljningarna för att försöka hitta det accepterade anbudspriset. Vissa listagenter kommer att dela den informationen och vissa kommer inte att göra det.
- Titta på de aktiva listorna. Det är troligtvis de listor som andra köpare kommer att använda för att formulera ett pris eftersom de är de enda bostäderna som köpare faktiskt turnerar.
3) Analysera listagentens REO-soldater
De flesta REO-agenter arbetar för en eller två banker. Vissa noteringsagenter är exklusiva noteringsagenter för REOs, och de listar inte någon annan typ av egendom. Eftersom REO-agenter handlar i volym, tillämpar de vanligtvis samma prissättningsprinciper på alla deras REO-listor .
- Fråga din köpareagent att leta upp annonsören i MLS .
- Kör en sökning med namnet på det här listagenten för att hitta de senaste tre till sex månaderna av agentens listor.
- Dra historien om dessa listor för att bestämma listpriset till försäljningsprisförhållandet. Om de flesta av dessa listor säljer för, säg 5% över listpriset, så kan du behöva erbjuda 6% över listpriset och vice versa.
4) Fråga om antal erbjudanden mottagna för den REO-avskärmning
Om det inte finns några erbjudanden på REO-hemmet, kan du förmodligen erbjuda mindre än listpris och få ditt erbjudande accepterat. Men om det finns fler än två erbjudanden, kommer du sannolikt att behöva erbjuda över priset.
Om det finns 20 erbjudanden, kom ihåg att några av dessa erbjudanden kan vara alla pengar. Banker gillar alla kontanterbjudanden. Om du får finansiering kan du behöva öka priset på ditt erbjudande för att bli övervägt.
5) Skicka Preapproval Letter
Det är självklart att du inte vill ha en prequal brev. Du vill ha ett preapproval brev .
Få förhandsgodkänd från ditt val av långivare i förväg.
Dessutom få preapproved av långivaren som äger fastigheten. Förvänta dig inte att använda denna långivare för ditt lån, men skicka in den prepprovala brev från denna långivare, tillsammans med brevet från din egen långivare. Bankerna litar inte alltid på andra långivare preapprovals men tenderar att lita på sina egna avdelningar. Om du köper en REO från Wells Fargo kan du få en kant om din preapproval är från Wells Fargo, det är allt jag säger.
6) Be inte REO-banken att betala för reparationer / inspektioner
Ibland betalar banker för reparationer, men det brukar inte vara överens om att göra det på erbjudandefasen. Om det finns problem som hittats under en heminspektion , omförhandla om ditt erbjudande har godkänts. Jag har tidigare kunnat förhandla om minskningar för stora biljettobjekt som en inoperabel HVAC. Men saker du kan se med egna ögon och mindre saker är dina att hantera på grund av AS IS-klausulen som är inneboende i de flesta REO-avskärmningsförsäljningen.
7) Förkorta inspektionsperioden
Om andra köpare frågar efter 17 dagar, till exempel för att utföra inspektioner, och du ber om 10, kan du anses vara mer allvarlig köpare. En inspektion är typiskt endast för köparens uppbyggnad ändå. Banken är mycket osannolikt att svara på eventuella reparationsförfrågningar. Gör inte misstaget att tänka att du kan komma högt och omförhandla senare.
Var särskilt uppmärksam på misstänkt mögel som kan uppstå i övergivna hem efter att de varit lediga under en lång tid.
8) Erbjuda Split-avgifter till REO-banken
Vissa banker kommer inte att betala transferavgifter, till exempel. Om köparen erbjuder att dela upp avgifterna kommer banken att känna sig mer mottaglig att acceptera erbjudandet. Samma sak för spärravgifter.
Många banker förhandlar om rabatterade avgifter för titelförsäkring . Om banken betalar för ägarens policy kan ALTA-policyen kosta lite mer. Men det är fortfarande en bra idé att låta banken välja titel om du vill ha ditt erbjudande accepterat.
Tänk på bedömningseffekterna
Om du erbjuder över listpriset, kom ihåg att bedömningen kommer att behöva underbygga det priset. Om du befinner dig i en låg bedömning , har du alternativ, så var inte förtvivlad. Kom ihåg att banken sannolikt kommer att lösa detta problem med nästa köpare som får finansiering.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.