Definitionen av likartade egenskaper har förändrats under åren
Ange 1031 skatteförskjuten utbyte. För många skattebetalare är det som att pengar faller från himlen.
1031 Utbyten Uppskjuten skatt
1031-utbytet har citerats som det mest kraftfulla förmögenhetsbyggande verktyget som fortfarande är tillgängligt för skattebetalarna. Det har varit en stor del av framgångsstrategin för otaliga finansiella guider och fastighetsguruer. Med namnet från avsnitt 1031 i Internal Revenue Code tillåter en skattefördröjd utbyte en skattebetalare att sälja inkomst-, investerings- eller affärsfastigheter och ersätta den med en liknande egendom.
Realisationsvinster vid försäljning av denna fastighet är uppskjuten eller uppskjuten så länge som IRS-reglerna följs noggrant. Det är en klok skatt- och investeringsstrategi samt ett planeringsverktyg för fastigheter. I teorin kunde en investerare fortsätta att skjuta upp realisationsvinster på investeringsfastigheter till död , vilket potentiellt kan undvika dem alla tillsammans.
1984 Lagstiftningen ändrade vissa aspekter
I de tidiga dagarna av "lika vänliga utbyten" var termen ganska bokstavligt och ofta utgjorde svårigheter.
Om du till exempel ägde en lägenhet med tre våningar, som du ville sälja genom en 1031-utbyte, skulle du behöva hitta en annan lägenhet med tre våningar, vars ägare ville byta. Då träffades de två av dig, och utbytet skulle äga rum.
Tidigare fanns det inga tidsbegränsningar på utbytet.
IRS krävde strängare kontroller på processen, vilket resulterade i kongressen som passerade 1984 avsnitt 1031 (a). Denna lagstiftning begränsade uppskjutna utbyten, definierade vidare "likartad" egendom och fastställde en tidtabell för att slutföra utbytet.
Kvalificering
Fastighetsfastigheter som hålls för företagsanvändning eller investering kvalificerar sig till en 1031 Exchange. En personlig bostad kvalificerar sig inte och i allmänhet kvalificeras inte en fix-and-flip- egendom eftersom den passar in i kategorin av egendom som hålls för försäljning. Semester- eller fritidshem, som inte hålls som uthyrning, kvalificerar sig inte för 1031-behandling. Det finns dock ett användartest enligt punkt 280 i skattekoden som kan gälla för dessa egenskaper. En skatteexpert bör konsulteras i det här fallet.
Mark, som är under utveckling, och fastighet som köpts till återförsäljning, kvalificerar sig inte för skatteuppskjuten behandling. Aktier, obligationer, noter, inventeringsfastigheter och ett gynnsamt intresse för ett partnerskap anses inte som likartade egendom för utbytesändamål.
För att kvalificera sig som en 1031-utbyte idag måste transaktionen ske i form av en "utbyte" snarare än bara en försäljning av en fastighet med efterföljande köp av en annan. För det första måste fastigheten som säljs och den nya ersättningsfastigheten hållas både för investeringsändamål eller för produktiv användning i en handel eller ett företag.
De måste vara "likartade" egenskaper.
Följande typer av fastighetsbyte passar kravet på kvalificerad utbyte av "likartad" egendom:
- Ett kontor i utbyte mot ett köpcentrum
- Ett köpcentrum i utbyte mot mark
- Mark i utbyte mot en industribyggnad
- En lägenhet byggnad i utbyte mot en industribyggnad
- En enda familjebostad i utbyte mot en gemensam hyresgäst
Idag kan du byta ut den tegelbyggnaden för rå mark, ett lager eller en liten kontorsbyggnad. Det finns emellertid strikta tidsbegränsningar som måste uppfyllas, eller 1031 Exchange kommer inte att tillåtas, och skatteeffekter kommer att införas.
Före 1984 gjordes nästan alla utbyten samtidigt med stängning och överlåtelse av den sålda egendomen, (Relinquished Property) och inköp av den nya fastigheten, (Ersättningsfastighet).
Förutom de problem som uppstod när man försökte hitta en lämplig egendom fanns det svårigheter med samtidig överföring av titlar samt medel. Inte så idag.
Den försenade 1031-börsen undviker de före 1984-problemen, men strängare tidsfrister införs nu. En skattebetalare som vill slutföra en utbyte, listar och marknadsför egendom på vanligt sätt. När en köpare går framåt och inköpsavtalet genomförs, sätter säljaren in ett bytesavtal med en kvalificerad intermediär som i sin tur blir ersättare. Växelavtalet kräver vanligtvis ett uppdrag av säljarens kontrakt till mellannätet. Avslutningen sker och, eftersom säljaren inte kan röra pengarna, erhåller mellantjänsten intäkterna till följd av säljaren.
Utbyten Bortidens restriktioner
Vid den tidpunkten börjar den första tidsbegränsningen, 45-dagars regel för identifiering. Skattebetalaren måste antingen stänga på eller identifiera skriftligt en eventuell ersättningsfastighet inom 45 dagar från stängning och överföring av den ursprungliga egendomen. Tidsperioden är inte förhandlingsbar, inkluderar helger och helgdagar, och IRS kommer inte att göra undantag. Om du överskrider tidsgränsen kan hela utbytet diskvalificeras, och skatter kommer säkert att följa.
Typ av ersättningsegenskaper för att identifiera:
- Tre fastigheter utan hänsyn till deras rättvisa marknadsvärde.
- Eventuellt antal fastigheter så länge som deras sammanlagda verkliga marknadsvärde vid utgången av identifieringsperioden inte överstiger 200% av det sammanlagda verkliga marknadsvärdet på den upplåtna egendomen från och med överföringsdagen.
- Om reglerna för tre fastigheter och 200% -regeln överskrids, kommer utbytet inte att misslyckas om skattebetalaren köper 95% av det sammanlagda marknadsvärdet av alla identifierade egenskaper.
Vad är Boot?
Realistiskt följer de flesta investerare tre-egendomsregeln så att de kan slutföra due diligence och välj den som fungerar bäst för dem som kommer att stänga. I allmänhet är målet att handla upp för att undvika överföring av "boot" och hålla utbytet skattefritt.
"Boot" är pengarna eller det rättvisa marknadsvärdet av eventuella ytterligare fastigheter som skattebetalaren mottar genom utbytet. Pengar inkluderar alla likvida medel, skulder, skulder som den utbytta egendomen är föremål för. Det är "icke-liknande-typ" egendom, och reglerna som reglerar det under utbytet är komplexa. Det är tillräckligt att säga, utan expertråd, att få "boot" kan leda till skatter.
Med förbehåll för 180-dagarsregeln
När en ersättningsfastighet väljs har skattebetalaren 180 dagar från det att den överlåtna egendomen överfördes till köparen för att stänga på den nya ersättningsfastigheten. Om emellertid förfallodagen på investerarens avkastning, med eventuella förlängningar, för det skatteår då Försäljningsobjektet såldes är tidigare än 180-dagarsperioden, måste utbytet vara klart före det tidigare datumet. Kom ihåg att en del av denna period redan har använts under identifieringsperioden. Det finns inga tillägg och inga undantag från denna regel, så det är lämpligt att schemalägga stängningen före tidsfristen.
Eftersom lagen kräver att skattebetalaren inte röra intäkterna från den första transaktionen förvärvar den kvalificerade intermediären ersättningsfastigheten från säljaren vid stängning och efter att transaktionen är avslutad, överför den därefter till skattebetalaren.
Är inte för gör-det-själv investerare
Det är en grundläggande beskrivning av hur en framgångsrik 1031 Exchange fungerar. Beroende på skattebetalarens situation, vilken typ av egendom som avgavs, och egenskaperna hos Ersättningsfastigheten, kan andra aspekter av börsen vara inblandade. Slutförandet kan bli komplext, och experter bör alltid konsulteras. Det här är ingen uppgift för en investerare som gör det själv.
Använda kraften i 1031 Exchange för att bygga och behålla rikedom och tillgångar, generera kassaflöde från investeringar, omstrukturera, diversifiera och konsolidera fastighetsinnehav är rätten till alla ägare av investeringsfastigheter i USA. Amerikanska skattebetalare borde aldrig behöva betala kapitalvinstskatter vid försäljning av deras investeringsfastigheter om de avser att återinvestera dessa vinster i mer investeringsfastigheter. Värdepapper som erbjuds genom Pacific West Securities, Inc. Medlem FINRA / SIPC.
Detta material är inte ett erbjudande att sälja eller uppmaningen att köpa någon säkerhet. Informationen är endast för diskussion och informationsändamål. Det är inte avsett att ersätta behöriga juridiska, skattemässiga eller ekonomiska planeringsråd. De tillämpliga skattelagen gäller endast för federal lagstiftning. Enskilda stater kan ha egna extra skattkoder. Vänligen kontakta lämplig skatt och juridisk person i ditt tillstånd. Denna information tillhandahålls från källor som tros vara pålitliga men bör användas i samband med professionell rådgivning som överensstämmer med din personliga situation.
Av C. Grant Conness, VD, 1031 Alternativgrupp
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.