Reglerna för att få en bostadslån är stränga
Smarta köpare antar inte automatiskt att de kan få ett bostadslån på någon lägenhet de vill köpa. Till exempel, Sherry, inte hennes riktiga namn, trodde att hon hade landat den perfekta höghusen i East Sacramento . Priset var rätt. Platsen var perfekt. Vyn var magnifik. Sherry förväntade sig inte att hennes långivare vägrade göra ett lån eftersom långivare tidigare hade gjort lån på andra lägenheter i byggnaden.
Men hennes långivare nekade lånet eftersom det inte fanns några senaste jämförbara försäljningar under de senaste tre månaderna i byggnaden. Värderaren skulle inte använda någon annan jämförbar försäljning i grannskapet än de i byggnaden, och ingen fanns. Ingen under de senaste tre månaderna, ändå.
Välkommen till världen av bostadslån regler. Inte bara varierar reglerna för ett bostadslån kraftigt mellan FHA-lån och konventionella lån , men varje långivarens investerare kan ha sina egna regler, kallade överlagringar. Till skillnad från ett familjehemslån är condo lån annorlunda, och inte varje bostadsprojekt kvalificerar sig.
Också, bara för att FHA säger att du kan få ett bostadslån betyder inte att långivaren du har valt kommer att överens om att finansiera ett sådant lån. För att komplicera saker i andra riktningen, bara för att en lägenhetskomplex är frånvarande från den godkända FHA-lägenhetslistan betyder det inte att långivaren inte accepterar en "spot-bedömning" och godkänner det, eftersom långivaren kan.
En bra anledning att klokt välja långivaren för ditt bostadslån.
FHA regler för ett bostadslån
Många låntagare , i synnerhet första gången köpare köper in i att köpa en lägenhet, eftersom priserna i allmänhet är mycket mindre än de för ett enfamiljshus. Eftersom priserna är ofta lägre, så är också betalningskraven.
Men andra regler kan blåsa en köpare chans att få ett lån :
- FHA Approved Condo List
HUD kräver att lägenheten ska listas på sin FHA-godkända bostadsrättsförteckning. Om lägenheten inte finns på listan så måste låntagaren söka konventionell finansiering.
Huvudboende: Jag hade nyligen en köpare diskvalificerad eftersom han arbetade i San Jose och köpte en lägenhet i Sacramento. Han planerade att telecommute och köra in i San Jose två gånger under veckan. Nej, långivaren sa att avståndet var för stort för att betraktas som en permanent bostad.
- Procentandel av FHA-lån
Minst 80% av alla FHA-lån i komplexet måste vara ägare, låntagarens huvudort. Om alltför många FHA-försäkrade enheter omvandlas till uthyrning, godkänner FHA inte lånet.
- Andel av ägda enheter
Minst 51% av enheterna i komplexet måste vara ägare. Det finns en uppfattning, kanske sant, att ägarboende tar bättre hand om sina enheter och är mer fullt ägnade i komplexet än en hyresgäst.
- Byggnadsavslutning
Projektet måste slutföras under minst ett år, utan tillägg eller faser i väntan på. Det innebär att den första försäljningen i komplexet sannolikt kommer att köpas med kontanter eller av icke-FHA-typer av finansiering.
- Ingen Spot Review
FHA-eliminerade spotrecensioner, som brukade innebära, även om lägenheten inte var på FHA: s godkända lägenheterlista, kan FHA fortfarande göra lånet vid granskning av ett frågeformulär.
Allmänna bostadslånsregler
Oavsett om låntagaren erhåller FHA eller konventionell finansiering, är vissa regler för condo lån samma. Här är några:
- HOA Delinquencies
I komplex där värden har fallit över hela linjen är avgiften generellt brottslig för de som är i kort försäljning eller bankägda . Procentminimum gäller, och i allmänhet måste minst 85% av bostadsrättsföreningsavgifterna betalas i tid.
- Väntar på lagstiftning
Ingen långivare vill se väntande lagstiftning i ett lägenhetskomplex. Många rättegångar är kostsamma och tidskrävande att lösa.
- Restriktiva förbund
Banker kräver ofta att titeln överförs i avgift enkel, fri från några begränsningar som t.ex. ålder.
- Lämplig försäkringstäckning
Komplexet måste upprätthålla lämplig försäkring som risk-, ansvars- och översvämningsförsäkring . Varje gång det nationella översvämningsförsäkringsprogrammet närmar sig, lider lägenhetskomplex.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.