Hur man gör en kort försäljning

Varför skulle en långivare acceptera en kort försäljning?

En kort försäljning i fastigheter är inte alltid en trevlig transaktion, men kort försäljning har kommit långt sedan 2006, så sälj inte konceptet kort. Vår nuvarande ekonomi betyder inte att kortförsäljningen har gått bort. Till exempel kan en person som köpte ett helt nytt hem dö dagen efter stängning, och kostnaderna för en omedelbar försäljning skulle kunna kasta den transaktionen till kort försäljningsstatus.

För dem som har varit under vattnet ett tag eller kämpat med ett lån modifiering, det är en annan historia.

Det finns många sätt att förlora ett hem men underteckna bort ägande på ett sätt som förstör kredit, skämmer familjen och remsor en värd värdighet är en av de svåraste, och det är vad förskärmning tenderar att erbjuda. För husägare som inte längre har råd att hålla pantbetalningar aktuella finns det alternativ till konkurs eller avskärmningsförfaranden . En av dessa alternativ kallas en "kort försäljning".

Mer än hälften av min försäljning i Sacramento från 2006 till 2012 hade varit kort försäljning. Det var så framträdande kort försäljning under ett antal år. Idag är det dock inte så mycket. Under de senaste åren kan även säljare som inte är brottslingar kvalificera sig för en kort försäljning, vilket har öppnat många fler korta försäljningsdörrar . Kort försäljning tenderar att ge en värdig stängningsprocess för säljare.

När långivare är överens om att göra en kort försäljning i fastigheter betyder det att långivaren accepterar mindre än det totala beloppet som ska betalas. Inte alla långivare accepterar kort försäljning eller rabatterade löneavdrag, särskilt om det skulle göra mer ekonomisk mening att avskärma. Dessutom är inte alla säljare eller alla fastigheter kvalificerade till kort försäljning .

Om du funderar på att köpa en kort försäljning kan det finnas nackdelar. För ditt skydd föreslår jag att alla potentiella kandidater för en kort försäljning, som första steg:

• Få juridisk rådgivning från en behörig fastighetsadvokat
• Ring en revisor för att diskutera korta försäljningsskattföreningar

Som fastighetsmäklare är jag inte licensierad som advokat eller CPA och kan inte ge råd om dessa konsekvenser.

Med undantag för vissa villkor i enlighet med lagen om skuldförlust för hypotekslån från 2007, bör du vara medveten om att IRS skulle kunna betrakta skuldförlust som inkomst och det finns ingen garanti för att en långivare som accepterar en kort försäljning inte kommer att lovligt driva en låntagare för skillnaden mellan skuldbeloppet och det belopp som betalats. I vissa stater är detta belopp känt som en brist. En advokat kan avgöra om ditt lån är kvalificerat för bristande bedömning eller anspråk.

De flesta korta försäljningarna i Kalifornien har inga skattepåföljder längre.

Även om alla långivare har olika krav och kan kräva att en låntagare lämnar ett brett utbud av dokumentation, kommer följande steg att ge dig en ganska bra uppfattning om vad du kan förvänta dig.

• Ring långivaren
  Du kan behöva göra ett halvt dussin telefonsamtal innan du hittar den person som ansvarar för hanteringen av kort försäljning. Du kommer att vilja prata med avdelningen "fastighet kort försäljning" eller "träning", och försök att få namn på förhandlaren. Din fastighetsmäklare kan också hantera detta steg för dig, under många omständigheter.
• Skicka in godkännandebeskrivning
  Långivare vill vanligtvis inte avslöja någon av dina personuppgifter utan skriftligt tillstånd att göra det. Om du arbetar med en fastighetsmäklare, stängningsagent, titelbolag eller advokat får du bättre samarbete om du skriver ett brev till långivaren som ger långivaren tillåtelse att prata med de specifika intressenterna om ditt lån. Brevet ska innehålla följande:
  • Fastighetsadress
  • Lån Referensnummer
  • Ditt namn
  • Datum och effektiv tidsperiod
  • Ditt ombuds namn och kontaktinformation

• Preliminärt nätblad
  Det här är en beräknad balansräkning som visar försäljningspriset du förväntar dig att få och alla försäljningskostnader, obetalda lånebalanser, utestående betalningar och sena avgifter, inklusive fastighetsprovisioner . Din stängningsagent eller advokat ska kunna förbereda detta på dina vägnar. Om den nedersta raden visar pengar till säljaren, goda nyheter, kommer du förmodligen inte att behöva en kort försäljning.
• Svårighetsbrev
  Ju sorgligare desto bättre. Denna faktaförklaring beskriver hur du kom in i det här finansiella bindet och gör en utmaning till långivaren att acceptera mindre än full betalning. Långivare är inte omänskliga och kan förstå om du förlorat ditt jobb, var sjukhus eller en lastbil sprang över hela din familj, men långivare är inte särskilt empatiska för situationer som involverar oärlighet eller kriminellt beteende.

• Bevis på intäkter och tillgångar
  Det är bäst att vara sanningsenlig och ärlig om din ekonomiska situation och avslöja tillgångar. Långivare vill veta om du har sparkonto, penningmarknads konton, aktier eller obligationer, förhandlingsbara instrument, kontanter eller annan fastighet eller något av materiellt värde. Långivare är inte i välgörenhetsbranschen och kräver ofta försäkran om att gäldenären inte kan betala tillbaka någon skuld som den förlåtit. Banken kommer också att kräva 30 dagar av lönestubbar.
• Kopior av bankdeklarationer
  Om dina kontoutdrag återspeglar oreglerade inlåning, stora uttag av kontanter eller ett ovanligt antal kontroller, är det nog en bra idé att förklara var och en av dessa artiklar till långivaren. Dessutom kan långivaren vilja att du ska redovisa varje insättning så att det kan avgöra om insättningar kommer att fortsätta. Vanligtvis behöver banker dina senaste 2 månader.
• Jämförande marknadsanalys
  Ibland marknadsförs nedgången och fastighetsvärdena faller. Om detta är en del av anledningen till att du inte kan sälja ditt hem för att betala av långivaren, bör detta faktum motiveras för långivaren genom en jämförande marknadsanalys (CMA). Din fastighetsmäklare kan förbereda en CMA för dig, som visar priser på liknande hem:
  • Aktiv på marknaden
  • Väntar på försäljning
  • Säljer från de senaste 6 månaderna.
• Köpavtal och Listningsavtal
  När du når ett avtal om att sälja med en potentiell köpare, kommer långivaren att ha en kopia av erbjudandet, tillsammans med en kopia av ditt noteringsavtal. Var beredd på att långivaren omförhandlar avgifter och att vägra betala för vissa föremål som hemskyddsplaner eller termitinspektioner.

Nu, om allt går bra, kommer långivaren att godkänna din korta försäljning. Som en del av förhandlingen kan du begära att långivaren inte rapporterar negativ kredit till kreditrapporteringsbyråerna, men inser att långivaren inte är skyldig att tillgodose denna begäran. Kredit rapport status ofta inte förhandlingsbart.

Läs mer om Innan du köper en kort försäljning .

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.