Hur fungerar brolån?
Till exempel, när en hemköpare köper ett annat hem innan man säljer ett befintligt hem, är två vanliga sätt att hitta nedbetalningen för flyttningshemmet genom att finansiera antingen ett brolån eller ett eget kapitallån ).
Jag rekommenderar säljare att vänta innan de köper ett hem och sälja det befintliga hemmet först, men många känner en uppmaning att lokalisera sin flyttning hemma först.
Om du är helt säker på att ditt befintliga hem kommer att sälja, kommer det att minska rädslan om vad som händer om det inte gör det. Du kanske vill prata med en betrodd rådgivare innan du driver ett brolån. Den största fördelen med ett brolån är att undvika ett kontingentbjudande och göra ditt uppdrag erbjuda allt det mer attraktivt för en säljare.
I allmänhet är ett bostadsobligationslån billigare, men brolån innehåller fler fördelar för vissa låntagare. Dessutom kommer många långivare inte låna på ett eget kapitallån om hemmet är på marknaden. Smarta låntagare kommer att jämföra fördelarna mellan de två lånen för att bestämma vilken som passar bättre för deras speciella situation och planera innan de gör ett erbjudande om att köpa ett annat hem.
En stor fördel för ett brolån är det faktum att du tillåter dig att köpa ett nytt hem utan en försiktighet att sälja .
På säljarens marknader accepterar många säljare inte ett kontingentbjudande. Om du har ett hem att sälja, kan det innebära att du kanske inte kan köpa ett hem på annat sätt än utan en händelse.
Vad är brolån?
Brolån är tillfälliga lån som överbryggar klyftan mellan försäljningspriset för ett nytt hem och en hemköpares nya inteckning , om köparens hem ännu inte har sålts.
Brolånet är säkrat till köparens befintliga bostad. Fonderna från brolånet används då som en betalning för flyttningshemmet.
Hur fungerar brolån?
Många långivare har inte fastställt riktlinjer för FICO- miniminivåer eller skuldsättningsgrad . Finansiering styrs av ett mer "vettigt" försäkringssätt . Den del av pusslet som kräver riktlinjer är den långsiktiga finansieringen som erhållits på det nya hemmet.
Vissa långivare som gör överensstämmande lån utesluter betalningen av brolån för kvalificerade ändamål. Det innebär att låntagaren är kvalificerad att köpa hemmet genom att lägga till det befintliga lånebeloppet , om någon, på köparens befintliga hem till den nya hypotekslånsbetalningen på flyttningshemmet. Anledningen till att många långivare kvalificerar köparen på två betalningar beror på att
- De flesta köpare har en befintlig första inteckning på ett nuvarande hem.
- Köparen kommer sannolikt att stänga uppköpsköpet innan han säljer en befintlig bostad.
- För en kortsiktig period äger köparen två bostäder.
Om det nya bostadslånet är ett överensstämmande lån , har långivare större utrymme för att acceptera ett högre skuldsättningsgrad genom att driva bostadslånet genom ett automatiserat försäkringsprogram . Om det nya bostadslånet är ett jumbolån , kommer de flesta långivarna att begränsa hemköparen till ett 50% skuldsättningsförhållande.
Genomsnittliga avgifter för brolån
Priserna varierar mellan långivare, men följande är en genomsnittlig uppskattning för ett brolån i Kalifornien. Räntorna fluktuerar, men för det här exemplet, låt oss använda 8,5%. Denna typ av brolån kommer inte att innebära några betalningar i fyra månader. ränta kommer dock att uppstå och betalas när lånet betalas vid försäljning av fastigheten. Här är provavgifter, inlämnade av en realkreditmäklare *:
- Administrationsavgift: 850 $
- Bedömningsavgift : $ 475
- Escrow avgift: $ 450
- Avdelningspolitisk avgift: $ 450 +
- Notarieavgift : $ 40
- Inspelningsavgift: $ 65
- Wire / kurir / teckningsavgift: $ 75
Dessutom finns det ett lånets startavgift på brolån baserat på lånets storlek. Varje poäng motsvarar 1% av lånebeloppet. Här är genomsnittliga avgifter, inlämnade av en hypoteksmäklare *. Återigen kommer avgifterna att variera.
- $ 25.000 till $ 100.000 = .50 poäng
- $ 100.000 till $ 150.000 = .75 poäng
- $ 150,000 till $ 250,000 = 1,0 poäng
Hem köpa fördelar med Bridge Lån
- Köparen kan omedelbart sätta sitt hem på marknaden och köpa utan begränsningar.
- Bridge lån kan inte kräva månatliga betalningar för några månader.
- Om köparen har gjort ett kontingentbjudande att köpa och säljaren utfärdar ett meddelande att utföra , kan köparen ta bort beredskapen att sälja och fortsätta framåt med inköpet.
Hem köpa nackdelar med Bridge Lån
- Brolån kostar mer än hemkapitallån.
- Köparna kommer att vara kvalificerade av långivaren att äga två hem och många kanske inte uppfyller detta stränga krav.
- Att göra två hypotekslån, plus upplupen ränta på ett brolån, kan orsaka stress.
* Obs! Tack vare Evelyne Jamet hos Vitek Mortgage för att få provkrogen lånavgifter.
UPPFINNING: Vitek Mortgage är en föredragen leverantör för min anställningsmäklare och har ett anknutet förhållande till Lyon Real Estate.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.