Den typ av handling du skapar kan göra stor skillnad
Förbered en ny handling för att undvika probat
Idealt sett kommer du inte bara "lägga till" ditt barns namn på din befintliga handling. Du skapar en ny handling med en grupp ägare, kanske du, din make och ditt barn. Du blir gemensamma hyresgäster med överlevnadsrättigheter .
Om du helt enkelt lägger till ditt barns namn på din befintliga gärning, kommer han inte nödvändigtvis att ha rätt att överleva. Han kommer inte automatiskt att erva din del av fastigheten när du dör. Att lägga till namnet ger honom en ägarandel i huset både nu och i framtiden, medan din egen ägarandel fortfarande skulle bli föremål för probate.
Att skapa ett helt behovskrav med överlevnadsrättigheter sidestepar detta problem. "Survivorship" innebär att när en ägare dör dör hennes andel av fastigheten till lag för ägare eller ägare som överlever henne.
Överväg att använda en advokat
Du kan köpa lämplig programvara eller en handling från någon kontorsleverantör eller juridisk webbplats för att skapa en gemensam hyresrätt, men överväga att arbeta med en lokal fastighetsmäklare eller en fastighetsmäklare istället.
Statliga lagar kan vara mycket specifika om hur en handling måste formuleras för att skapa överlevnadsrättigheter, och dessa former och program är inte alltid statsspecifika. Ett fel ord eller ett sakligt ord kan leda till probat av fastigheten.
Stödmottagare
En förmånstagares handling kan vara ett alternativ till att skapa en handling med överlevnadsrätt om du bor i ett tillstånd som känner igen dem.
Du lägger inte ditt barn som ny ägare av fastigheten under din livstid med denna typ av handling. Snarare skulle han bara ta emot din egendom vid din död. Detta kan undvika många potentiella problem som kan uppstå om du delar ägande med honom medan du lever.
Du eller din fastighet kan skylda en presentskatt
Från och med 2018, när du ger någon någonting som överstiger 15 000 dollar i värde, säger Internal Revenue Service att det är en skattepliktig gåva . Detta inkluderar att skapa en ny handling som ger ditt barn en nuvarande ägarandel i ditt hem, förutsatt att hon inte betalar dig rättvist marknadsvärde i utbyte.
Du måste lämna en federal gåva avkastning på IRS Form 709 för att rapportera gåvan till IRS om delen av fastigheten värderas till mer än $ 15.000. Balansen över $ 15.000 skulle vara beskattningsbar-till dig, inte mottagaren av gåvan.
Denna gränsen på $ 15 000 är känd som den årliga uteslutningen av presentskatt, och den är indexerad för inflation så att den kan öka årligen. Men en livstidsgift skattebefrielse finns också. Med detta undantag kan du undvika att faktiskt betala någon presentskatt på överföringen.
Unified Tax Credit
Presentskatten och boendeskatten delar samma livstidsbefrielse-de är "förenade". Om du ger bort mycket dyrt egendom under din livstid, skifter formulär 709 varje gång effektivt balansen över det årliga undantagsbeloppet varje år till ditt livslångt undantag.
I slutändan lämnar detta tillvägagångssätt mindre av ett skattebefrielse för att skydda dina återstående tillgångar från fastighetsskatt när du dör, men för att samma kreditskydd skyddar både gåvan och din egendom, är det ganska bra.
Det är sagt, här är en del goda nyheter: Livstiden gåva skatt / egendomsskatt undantag är $ 11.18 miljoner per donator från 2018. Det är en hel del egendom. Om du kan använda en stödmottagande handling, skulle boendeskatten som är involverad i att överföra egendomen på så sätt omfattas av samma livstidsbefrielse. Tänk på att tillgångar som flyr probate fortfarande bidrar till din skattepliktiga egendom för skattemässiga ändamål.
Kapitalvinstskattemissioner
Ditt barn kommer att få ett steg upp i skattegrunderna i hemmet om det passerar till henne när du dör, antingen genom probat eller via en förmånstagare.
Detta kommer i sin tur att minimera eventuella kapitalvinster som hon förmodligen skulle behöva betala om hon slutligen bestämmer sig för att sälja fastigheten.
Kapitalvinstskatt bedöms på skillnaden mellan det ursprungliga köpeskillingen eller värdet på en fastighet och fastighetens försäljningspris. "Steg upp" flyttar hemets värde upp till vad det var värt på dagen för din död, inte när du först förvärvade det.
Om du har ägit fastigheten under en längre tid, är den förstärkta grunden förmodligen betydligt mer än vad du betalat för det, vilket är en bra sak. Det betyder att det kommer att finnas mindre skillnad mellan det värdet och försäljningspriset, vilket betyder mindre betalad kapitalvinstskatt.
Hemmet kommer inte att få en uppbyggnad i grunden efter din död om du skapar en gemensam hyra med ditt barn genom att göra en ny handling under din livstid. Hon skulle behöva ärva hemmet i stället. Annars skulle ditt barn skylda kapitalvinstskatt baserat på vad egendomen var värd när du ursprungligen köpte den.
Andra potentiella problem med gemensamma hyra
Du kommer inte att kunna sälja fastigheten, refinansiera inteckning eller ta ut en ny inteckning utan ditt barns samtycke om du ger honom delaktighet i en gemensam hyresrätt. Dessa åtgärder kräver samtycke från alla ägare.
Värre, ditt barn kan juridiskt sälja sitt intresse för egendomen till en tredje part, kanske till en fullständig främling, utan ditt samtycke om du inte ordnar gärningen korrekt.
Om ditt barn slutar med en skattelättnad, fordringsproblem eller skilsmässa, kan regeringen, borgenären eller hans ex-make / maka hävda ditt hem eller åtminstone ditt barns ägarandel i en gemensam hyresituation. I den situationen kan företaget placera en lien på din egendom och försöka tvinga sin försäljning att samla på sin skuld.
Du gör också en överföring av en tillgång som försenar Medicaid-stödberättigande om du ansöker om hjälp inom fem år efter att du skapat en gemensam leasingavgift. Du har effektivt givit en del av din egendom bort, vilket kan påverka tidpunkten för behörigheten.
Vad ska du göra?
Även om många av dessa potentiella problem kan undvikas genom att använda en stödmottag i stället, kan det här alternativet inte vara tillgängligt där du bor. Att skapa en gemensam uppgörelse med ditt barn istället kan vara svårt, så du kanske vill samråda med en erfaren advokat för att väga de unika fördelarna och nackdelarna som är inblandade i din speciella situation.
Glöm inte att lämna handlingarna
Oavsett vilket alternativ du använder, handlar det inte bara om att helt enkelt utarbeta en ny gärning, signera den och sticka den i skrivbordslådan eller kassaskåpet. Du vill också fila den med din länsinspelare av handlingar för att se till att det är en fråga om offentlig post.