Vissa insättningar för bankägda bostäder är ej återbetalningsbara
Det sista som hemköpare vill göra är att förlora sin allvarliga pengar insättning när man köper ett bankägt hem . Bankägda transaktioner, kallad REO, hanteras annorlunda än vanliga fastighetsaffärer.
För att göra saker ännu mer intressanta, finns det liten överensstämmelse mellan REO långivare om hur varje försäljning behandlas. Det finns emellertid en gemensam tråd bland de avskärmningsförsäljningar som jag hanterar i Sacramento, och det är en skärpning av hur allvarliga pengar insättningar hanteras.
Hur tjänade pengar på insättningar hanteras på en vanlig försäljning
De flesta vanliga fastighetsaffärer i Kalifornien hanteras på samma sätt, och det är liknande i hela landet. En köpare gör den allvarliga pengar insättning betalas till escrow, titel eller fastighetsmäklare, och det återbetalas till köparen inom inspektionsperioden.
Men inser att allvarliga pengar insättning inte automatiskt returneras till köparen tills avbokningsinstruktioner är undertecknade av båda parter. Ibland uppstår tvister, och det kan försena ersättningen.
Att köpa ett hem på tingshusets steg vid en auktion är annorlunda än att köpa ett bankägat hem antingen via banken eller använda en fastighetsmäklare. Denna artikel gäller inte auktioner.
Tips för att hantera äkta penninginkomster på bankägda bostäder
Bankerna vill inte komma halvvägs genom escrow för att upptäcka att köparen inte var allvarlig om att köpa avskärmning .
Därför vill bankerna begränsa utfall / avbokningsräntan och ställer krav på kontraktets förhandlingar. Här är tips för att hantera REO långivare:
- Gör det tjänade pengar som betalas till Titel eller Escrow.
Om du gör din allvarliga pengar insättning betalas till en mäklare, och att checken är deponerad i ett förtroende konto, måste mäklaren vänta på pengarna att rensa innan utfärdar en check till titelbolaget. Banken får inte vänta på godkännande.
Banken kommer sannolikt att insistera på att checken skickas till titeln, så rädda dig själv sorgen och göra den till "titel eller escrow company", vars namn kan fyllas i senare. Detta kommer att förhindra att mäklaren deponerar kontrollen.
- Fonder måste vara i köparens konto för att täcka kontrollen.
I en transaktion insisterade banken att köparen levererade checken till escrow, och köparen gjorde. Hon glömde dock att överföra medel från sitt sparkonto för att täcka checken. Det studsade.
Noteringsagenten och tillgångsförvaltaren insisterade köparen omedelbart på fonder. Köparen gick till sin bank på en fredag och kopplade pengarna, men banken suddade upp och skickade inte ut ledningen. Denna köpare förlorade nästan hennes bankägda hem eftersom banken ville avbryta affären. I desperation avstod hon från alla sina kontraktsförutsättningar för att rädda den, och banken mottog tråden följande måndag.
- Förbered dig på att byta ut det värsta pengarna med en kassörskontroll vid erbjudande om godkännande.
Vissa banker kommer att kräva att köparen ersätter den ursprungliga allvarliga pengakontrollen med kassörens check. Om dina bankkonton hålls hos utomstående institutioner kanske du inte kan få en kassakontroll omedelbart.
- Var redo att omedelbart overnatta den viktigaste pengarna till bankens utnämnda avdelning eller Escrow Company.
Ta reda på var den närmaste övernattningsföretaget ligger. Ibland kan spärrföretag låta dig använda sitt konto för att skicka pengar, så fråga, men se till att dessa medel skickas över natten för leverans nästa dag. Få kvitto för spårningsändamål om checken inte dyker upp i tid.
- Förhandla äldsta pengar inlåning Nedan högsta för Small Claims Court.
Om det värsta händer och du hamnar i domstol, är det i allmänhet snabbare att ta ditt ärende till Small Claims Court. Dock ställer de flesta smådomstolar gränser för det belopp för vilket du kan lämna ett ärende. Om din allvarliga pengar insättning överskrider det maximala beloppet som domstolen fastställt och du fortfarande vill fortsätta handlingen i Small Claims Court, kommer du inte att få hela balansen även om du vinner.
Tänk på att leda fonderna direkt. Detta är i många fall föredraget. Var försiktig med ledningsinstruktioner och ring för att verifiera med titeln eller escrow-företaget att anvisningarna är giltiga. Några skurkar kapell escrows, skicka ut sina egna ledningar instruktioner och ta av med dina pengar.
- Tid dina förhandlingar för icke-återbetalningsbara äldre pengar insättningar.
Eftersom vissa banker kommer att göra din allvarliga pengar insättning återbetalas, kan du planera dina heminspektioner vid muntligt godkännande av ditt erbjudande. Du kan ha mindre än 24 timmar för att genomföra dessa inspektioner, så ordna dina inspektörer på förhand och var redo att agera den minut som din agent berättar om erbjudandet kommer att accepteras.
På det här sättet kommer du att ha dina inspektioner genomförda innan du levererar den allvarliga insättningen. Det kommer att spara dig mycket sorg och oro om du vet att du definitivt vill fortsätta med transaktionen innan du överlämnar kontanterna.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.