Hur avskärmning fungerar
Några välmenande köpare har den här bilden i sitt sinne om ett söt litet hus omgivet av en vit staket som ägs av en änka mamma som föll på svåra tider, men det scenariot är i allmänhet långt ifrån verkligheten.
Den verkliga bilden är ofta ful.
En avskärmning är ett hem som tillhör banken, som en gång tillhörde en husägare. Husägaren övergav antingen hemmet eller frivilligt gjorde hemmet till banken. Du kommer att höra termen banken tar fastigheten tillbaka, men banken ägde aldrig egendomen i första hand, så banken kan inte ta tillbaka något som banken inte ägde. Banken avskärmad på pant eller förtroende och grep hemmet. Det finns en skillnad.
Varför går säljare in i avskärmning?
Säljare slutar göra betalningar för en mängd anledningar. Få väljer att gå in i avskärmning frivilligt. Det är ofta ett oförutsägbart resultat från något av följande:
- Avstängd, avstängd eller avslutat jobb
- Oförmåga att fortsätta arbeta på grund av medicinska förhållanden
- För mycket skuld och monetära förpliktelser
- Skabbar med mede ägare, skilsmässa
- Joböverföring till en annan stat
- Underhållsproblem som de längre har råd med
Under marknadskraschen från 2005 till 2011 gick många husägare helt enkelt bort från sina hem eftersom värderingarna hade fallit och de var skyldiga mer än deras hem var värda.
Detta var inte den bästa lösningen, i de flesta fall, men det var omedelbar lättnad för husägare.
Förhandla direkt med säljare i avskärmning
Investerare som specialiserar sig på att köpa avskärmning föredrar ofta att köpa dessa bostäder innan avskärmningsförfarandena är slutliga. Innan du närmar dig en säljare i nöd, överväga:
- Avskärmningsförfaranden varierar från stat till stat. I stater där inteckningar används kan husägare hamna i fastigheten i nästan ett år. medan i stater där förtroende används, har säljaren mindre än fyra månader före förvaltarens försäljning.
- Nästan varje stat ger en viss löptid . Det innebär att säljaren har en oåterkallelig rättighet under en viss tid för att bota standarden, inklusive att betala alla avskärmningskostnader, ränta och missade huvudbetalningar, för att återfå kontrollen över fastigheten. För mer information, kontakta en fastighetsadvokat.
- Många stater kräver också att köpare ger säljarna vissa upplysningar om aktieinköp. Underlåtenhet att lämna dessa meddelanden och förbereda erbjudanden på det obligatoriska pappersarbetet kan resultera i böter, rättegångar eller till och med återkallande av försäljningen.
- Bestäm om du är den typ av person som lätt kan dra nytta av säljarens olycka under dessa omständigheter och / eller lägga ut en familj på gatan. Åh, kritiker kommer att hävda att det bara är företag och säljarna förtjänar vad de får, även om det är fem cent på dollarn. Andra kommer att känna medkänsla och lura sig själva för att tro att de "hjälper" husägarena att undvika ytterligare pinsamhet, men djupt inuti dig vet du inte att det är sant.
Köpa ett hem hos förvaltarens försäljning
Kolla med ditt lokala länskontor för att ta reda på hur försäljningen i ditt område hanteras, men vanliga nämnare bland dem i Sacramento är:
- Ingen låneansvar
- Förseglade bud
- Bevis på ekonomiska kvalifikationer
- Stora allvarliga pengar insättningar
- Köp egendom "som det är"
Ibland får köpare inte inspektera huset innan de gör ett erbjudande. Problemet med att köpa ett osynligt hus är att du inte kan beräkna hur mycket det kommer att kosta för att förbättra strukturen eller ta upp den till beboeliga standarder. Inte heller vet du om ockupanten kommer att retaliera och förstöra inredningen. Utöver det kan du behöva skjuta upp hyresgästen eller ägaren från lokalerna efter att du har fått titeln, och utsättningsförfaranden kan vara kostsamma.
En annan nackdel kan vara inskränkningar mot fastigheten som blir ditt problem efter titelöverföring.
Vissa investerare som köper hos förvaltarförsäljning betalar för en titelsökning i förväg för att undvika detta problem. Dessa killar som dyker upp för att bjuda på domstolstapet är professionella, och de köper avskärmning på auktion som ett företag. De hoppas att köpa avskärmning till ett lågt pris för att få en bra vinst när de senare vänder hemmet. Du behöver inte anställa en fastighetsmäklare för att köpa en avskärmning på auktionen, men du behöver veta vad du gör för att tävla med proffsen.
Köpa en avskärmning från banken
Många banker säljer inte hem direkt till investerare eller hemköpare . Om en bank är villig att sälja hem individuellt och inte i bulkförsäljning, kommer banken generellt att lista hemmet via en fastighetsmäklare. Det finns REO-agenter som specialiserar sig på avskärmningslistor.
Det är vanligare att köpa en avskärmning direkt från banken i ett bulkförsäljningsköp. I bulkförsäljning packar bankerna en massa fastigheter i en transaktion och säljer dem alla på en gång till en enhet. Det är det bästa sättet att köpa en avskärmning om du har råd med det, eftersom rabatterna oftast är störst.