Grunderna som utgör en 1031 skattemässig uppskjuten utbyte
Många investerare har frågat vad exakt är en 1031 utbyte , vilka riktlinjer och tidslinjer, och kan du lagligt skjuta upp dina kapitalvinstskatter? Jag trodde det skulle vara fördelaktigt att svara på några av dina vanligaste frågor i den här artikeln.
Vad är en §1031 Exchange?
En §l031 Exchange är en transaktion där en skattebetalare får byta en investeringsfastighet till en annan genom att skjuta upp skatteeffekterna av en försäljning.
Transaktionen är auktoriserad enligt §1031 i IRS-koden.
IRS-koden lyder faktiskt: "Ingen vinst eller förlust ska erkännas vid utbyte av egendom som hålls för produktiv användning i en handel eller verksamhet eller för investeringar, om sådan egendom utväxlas enbart för egendom av samma slag som skall hållas antingen för produktiv användning i en handel eller ett företag eller för investeringar. "
Krav på en 1031 Exchange
- Tidslinjer för en 1031 Exchange
Investeraren (eller växlaren) måste följa strikta 45- / 180-dagars riktlinjer för utbyte. När växlaren säljer sin egendom (avlämnad egendom) har han / hon 45 dagar för att identifiera egendomar av samma eller större värde. Efter att ha identifierats har växlaren 180 dagar från den dag han / hon sålde sin egendom för att förvärva fastigheten (er) som identifierats (eller 135 dagar från slutet av 45-dagarsperioden).
- Likartad egendom i en 1031-utbyte
Investeraren måste förvärva "likartad" egendom. Det innebär att det måste vara andra kvalificerande former av fastigheter. Exempelvis kan växlaren sälja en duplex och köpa en kommersiell egendom, eller han / hon kunde sälja en mark och köpa en bostadshus. Fastigheten behöver bara vara "lika snäll".
- Utbytesfastighet hölls för investeringar
Den sålda fastigheten (upplåtad egendom) och den nyförvärvade egendomen (ersättningsfastighet) måste hållas för investeringar eller affärsändamål. Därför kan du inte sälja din primära bostad och köpa en investeringsfastighet, inte heller kan du sälja och investera egendom och köpa ett primärt hem.
- Lik eller större skuld och eget kapital i en 1031-utbyte
Om växlaren säljer en fastighet för 1 miljon dollar, där 500kk var eget kapital och 500kk var skuld, måste byteren köpa 1 miljon eller mer värd egendom. Dessutom måste växlaren använda hela eget kapital och ersätta all skuld för att uppskjuta 100% av kapitalvinstskatten.
Växlaren kan lägga till ytterligare intäkter till det nya köpet om han / hon önskar och växlaren kan ta ut ytterligare skuld om så önskas. Om växlaren inte vill använda alla försäljningsvinster kan han / hon göra en partiell utbyte och betala de tillämpliga kapitalvinstskatterna på skillnaden. Detta kallas "boot".
- Konstruktionsmottagning och kvalificerad intermediär för en 1031-utbyte
Växlaren får inte få pengar från försäljningen. Detta kallas "konstruktivt kvitto" och skulle utlösa en beskattningsbar händelse på mottagna pengar. Enligt bestämmelserna i IRS Safe Harbor måste växlaren använda en kvalificerad intermediär eller QI för att underlätta transaktionen 1031.
QI är en oberoende tredje part (inte din advokat, agent, mäklare eller CPA) som håller försäljningsinkomsterna och köper ersättningsegenskapen på dina vägnar. Det är oerhört viktigt i dagens miljö att bara associera med välrenommerade, försäkrade och bundna kvalificerade mellanhänder.
- 1031 Exchange Risk
Liksom vid alla investeringar i fastigheter finns det risker förknippade med Delaware lagstadgade förvaltningar och / eller hyresgäster i gemensamt ägande. Det är inte möjligt att adressera alla relevanta riskfaktorer i detta forum. Riskfaktorer beskrivs i memorandumet för privat placering för varje erbjudande. Investerare bör noggrant förstå alla riskfaktorer och diskutera dem med sin ekonomiska representant innan de investerar i en Delaware lagstadgad förtroende eller hyresgäster i Common Exchange.
Ett av problemen jag har stött på när jag representerar säljare som får erbjudanden från en 1031-utbytesinvesterare, vet vi inte om de planerar att stänga escrow. De kan namnge 3 olika egenskaper eller skriva erbjudanden på en massa olika hem bara för att se vad som accepteras. Sedan, efter att de har en massa accepterade erbjudanden, väljer de den som de vill köpa, vilket innebär att de annulleras.
Advokater säger att denna typ av praxis bryter mot god trosfördrag som är inneboende i kontrakt, men det hindrar inte att det händer. Fråga ombudet om detta är det enda erbjudandet.
Detta material är inte ett erbjudande att sälja eller uppmaningen att köpa någon säkerhet. Informationen är endast för diskussion och informationsändamål. Det är inte avsett att ersätta behöriga juridiska, skattemässiga eller ekonomiska planeringsråd. De tillämpliga skattelagen gäller endast för federal lagstiftning. Enskilda stater kan ha egna extra skattkoder. Vänligen kontakta lämplig skatt och juridisk person i ditt tillstånd. Denna information tillhandahålls från källor som tros vara pålitliga men bör användas i samband med professionell rådgivning som överensstämmer med din personliga situation.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en mäklare i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.