Hur man säljer ditt hem via ett kontrakt
Skillnad mellan ett markkontrakt och ett hypotekslån
Markkontrakt är säkerhetsavtal mellan en säljare, känd som en leverantör, och en köpare, som kallas Vendee.
Leverantören bär finansieringen för Vendee, som kan innehålla ett underliggande lån. En viktig skillnad mellan ett markkontrakt och en hypotekslån är att köparen inte får en handling eller klar titel till fastigheten tills landskontraktet är avbetalt.
Vissa stater har lagar som behandlar ett landskontrakt som liknar en förtroende, och dessa landkontrakt ger en förvaltare, vilket ger en förvaltare "försäljningsförmåga" att inleda avskärmningsförfaranden i händelse av att Vendee standardiserar kontraktet. Andra stater ger köparna en längre löptid, som liknar dem som har ett hypotekslån. Av dessa anledningar är det viktigt att minska risken för försummelse genom att förkvalificera Vendee.
Skydda säljaren på en hemförsäljning
Om du har ett underliggande lån, med valet mellan ett rakt kontrakt eller ett omslagskontrakt, erbjud du ombyggnadskontraktet. Det kommer att ge dig en åsidosättning på den nuvarande räntan på den första hypotekslånen.
Be om juridisk rådgivning om en utlänningsklausul. Långivaren kan ringa ditt lån på grund av betalning om långivaren upptäcker att du har sålt hemmet genom en landskontrakt.
- Hämta en kreditrapport om köparen. Om köparen har lämnat in en konkurs, gjort sena betalningar till andra borgenärer eller, värre, ingen kredit, är dessa nedräkningsuppgifter en röd flagga.
- Behöver en titelförsäkringspolicy . Titel sökningar av de offentliga dokumenten kommer också att visa pålikningar eller domar som lämnats in mot en köpare. Titelbolaget kommer sannolikt att begära att dessa belopp uppfylls innan det kommer att försäkra markavtalet om en titelpolitik . Be om att se en kopia av den preliminära titelrapporten (eller åtagandet för titelförsäkring) för att avgöra om en sökning avslöjar något om köparen.
- Be om en snabb betalning. Köparna är mindre benägna att gå ifrån ett landskontrakt eller sluta betala på avbetalningsavtalet om köparen har gjort stora betalningar . Ju mer pengar som investeras i förskott, ju mindre sannolikt kommer en köpare att riskera att förlora den.
- Bär den kortfristiga finansieringen. Du kan avskriva betalningarna i 30 år, men be om en ballongbetalning efter fem eller tio år. Detta kommer att låta köparen refinansiera eller sälja fastigheten för att betala dig tidigt. Kontrollera om denna typ av finansiering uppfyller dina statliga lagar. Ballongbetalningar kan vara förbjudna.
- Verifiera köparens anställning. Se till att köparen är anställd och har varit anställd i minst två år, helst längre. Fråga om köparen är anställd av företaget eller är kontraktsarbetare och huruvida anställningsperioden kan slossas för uppsägning när som helst snart.
Be om personliga referenser. Kolla in köparens referenser, inklusive tidigare hyresvärdar. Fråga om betalningshistorik vid tidigare uthyrning, inte bara den aktuella uthyrningen, eftersom ibland hyresvärdar kommer att säga något för att få hyresgästen ur fastigheten. Gå tillbaka till hyresvärden före den befintliga hyresvärden och fråga.
- Insistera köparen på att få en husägare försäkringspolicy. Du vill inte vara ansvarig för hemmet efter att markavtalet har tecknats och notariserats. Se till att köparen heter dig som en extra försäkrad och få en kopia av husägarens försäkring .
- Ställ in ett utbetalningskonto. Många banker och finansinstitut erbjuder en tjänst som samlar betalningarna från köparen och skickar dem till dig eller deponerar dem på ditt bankkonto. Det förhindrar köparen från att känna till din hemadress, och arrangemanget frigör dig att resa.
- Samla skatterna från Vendee. Be Vendee att betala skatterna till ditt utbetalningsföretag. Företaget kan sedan göra skattebetalningarna till din fastighetsbedömare och du kan vara säker på att skatterna kommer att betalas i tid.
- Inkludera en sen betalningsavgift i markkontraktet. Om du betalar ett underliggande lån betalning, vill du få dina betalningar i tid för att undvika dina egna sena avgifter. Ladda köparen en rimlig avgift för betalningar som mottas sent för att locka köparen att betala i tid.
- Se till att du fortsätter underhåll och vård. Tänk på att inkludera en accelerationsklausul i kontraktet, vilket gör att du kan göra Vendee att omfinansiera fastigheten om villkoren för fastigheten blir en risk för din finansiella investering.
- Förhindra Vendee från att tilldela kontraktet. När du har gjort dina läxor för att godkänna den här köparen vill du inte ge köparen rätt att tilldela kontraktet till en okänd enhet.
- Prata med en advokat. Det är värt att spendera några hundra dollar för att få juridisk rådgivning innan man går in i ett landskontrakt. Dessutom kommer en advokat troligen att tänka på något jag har missat i denna punktlista.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.