Varför Hem Köpare Som Land Kontrakt
Markkontrakt för att köpa bostäder var mycket populär i slutet av 1970-talet och början av 1980-talet. Därefter erbjöd avbetalningsavtal, som ibland kallades kontrakt för handling, mer attraktiva finansieringsvillkor än de högre räntesatserna och de strikta kvalifikationsstandarderna för institutionella långivare.
Markkontrakt började försvinna när lånkraven mjukades och priserna sjönk under 8%. Men de har inte försvunnit helt och i själva verket tippade tillbaka till marknaden under hypokrisen.
Tidigare husägare som förlorade sina hem till avskärmning eller sålde genom en kort försäljning började luta sig på landskontrakt som ett finansieringsalternativ när de stora bankerna gjorde dem borta.
Vad är ett avdrag för försäljning av fastigheter?
Ett avtalsförsäljningskontrakt är någon typ av kontrakt som kräver regelbundna betalningar, men i fastigheter betecknas det allmänt som en mark kontrakt, kontrakt för handling eller kontrakt till försäljning. Begreppet "land" är vilseledande eftersom ett markkontrakt kan användas för att köpa någon form av fastighet med eller utan förbättringar.
Avtalets försäljningskontrakt stavar ut försäljningspriset, mängden av betalning, räntesats, månatlig (eller periodisk) betalning och skyldigheter för var och en av parterna. Det täcker sådant ansvar som vem som ska behålla hemmet, betala för försäkring och fastighetsskatt - vilket i allmänhet är köparen. Kontraktet kommer att innehålla ett återkallande till säljaren om köparen slutar göra avbetalningen.
Specifikt:
- Markkontrakt eller kontrakt för gärning är ett säkerhetsavtal mellan en säljare, kallad en leverantör och en köpare, kallad en Vendee.
- Leverantören samtycker till att sälja en fastighet genom att finansiera köpet för Vendee.
- Säljaren behåller juridisk titel och Vendee får rättvis titel.
- Den ägarfinansierade finansieringen kan innehålla en befintlig hypotekslån (se nedan) eller fastigheten kan vara fri och klar (bästa alternativet).
- Vid betalning i sin helhet, säljaren händer Vendee en handling till fastigheten.
Allomfattande (Wrap-around) markkontrakt
- Omslagskontrakt innehåller en befintlig inteckning.
- Vendee gör en betalning till leverantören.
- Vid mottagandet av betalningen betalar Leverantören den underliggande långivarens betalning och håller resten.
- Om det befintliga inteckningslånet har en lägre ränta än räntesatsen på kontraktet, tjänar Säljaren extra ränta på pengar som inte tillhör Leverantören. Detta är känt som en åsidosättning.
Följande är hur det fungerar.
- Säg att försäljningspriset är $ 100.000.
- Vendee sätter ner $ 10,000.
- Vendee samtycker till att göra betalningar på $ 90.000, med ränta på 6,5%, betala $ 567.
- Det befintliga underliggande lånet är $ 50 000, betalat till 5% ränta med en betalning på $ 268.
- Leverantören tjänar 6,5% ränta på $ 40.000 av eget kapital, PLUS 1,5% ränta på det befintliga inteckning på $ 50.000 och fickor $ 299 per månad.
- Vendee betalar också skatter, försäkringar och alla andra ägandekostnader.
Riktiga kontrakt
Det finns ingen åsidosättande av intresse i ett rakt kontrakt. Vendee kan komma överens om att betala den befintliga långivaren direkt och göra en annan betalning till Leverantören, eller Vendee kan skicka en betalning till Leverantören, och Leverantören betalar betalning till den underliggande långivaren.
Låt oss titta på föregående exempel på ett rakt kontrakt:
- Försäljningspris på $ 100.000.
- Vendee sätter ner $ 10,000.
- Vendee gör en betalning på $ 268 på den befintliga lånebalansen på $ 50.000, med ränta på 5%.
- Vendee gör en andra betalning till Leverantör på $ 40.000 ägardagsfinansiering, bär ränta på 6,5% och betalas till $ 253 per månad.
- Totalt av båda betalningarna är $ 521, vilket sparar Vendee $ 46 per månad över omslaget.
Försäljningsförmåga
- Vissa titelbolag utarbetar och försäkrar markkontrakt som innehåller en leverantör, en vendee och en förvaltare. Du måste ringa för att hitta ett sådant titelbolag.
- Leverantören och Vendee, som en förtroendefullmäktige , tilldelar förvaltaren rätt, titel och intresse för att säkra leverantörens och Vendees skyldigheter.
- I händelse av att Vendee slutar göra betalningar, har förvaltaren befogenhet att utesluta under försäljningsförmågan.
- Processen att lämna in ett meddelande om standard varierar från stat till stat.
Accelerationsklausuler i underliggande lån
Alla lån idag innehåller accelerations- och alieneringsklausuler . Långivare har haft en lång historia av att ringa lån omedelbart på grund av betalning om köpare tog titeln "föremål för" för befintliga lån . Det beror på att långivare ville ha köpare att kvalificera, betala lånepoäng och högre räntor .
Sue Heimbichner, en escrowofficer i Chicago Title i Sacramento, har varit i branschen sedan 1976 och har tittat på att landskontrakternas popularitet kommer och går. En av de största rättegångarna från den perioden utvecklades från köpare som tog titeln som är föremål för existerande inteckningar som innehas av federala sparande och låneorganisationer. Kongressen passerade lagen om förvaringsinstitutioner från 1982, vilket effektivt släckte möjligheten att ta över befintliga lån.
Heimbichner säger långivare idag tenderar att se andra sidan. "Vissa långivare är glada att få sina betalningar gjorda," sa hon. Men försök inte ta över statsstödda lån. "Du vill inte röra med regeringen," varnar Heimbichner, "för att du ska bli slagen." Om ditt markkontrakt innehåller en befintlig inteckning bör du söka råd från en fastighetsadvokat.
Prover av statsstödda lån är Fannie Mae eller Freddie Mac, och statslån är FHA eller VA.
Vendees Bundle of Rights
För alla praktiska ändamål äger Vendee fastigheten och har rätt att
- Besittning.
- Tyst njutning och användning av fastigheten.
- Uteslutning, tvinga andra att lämna lokalerna.
- Återförsäljning.
Fördelar med Vendee
- Ingen kvalificering, även om säljaren kunde begära en kopia av köparens kreditrapport .
- Nerbetalningsflexibilitet. Beloppet är förhandlingsbart.
- Längden på markavtalets löptid, ränta och betalningar är förhandlingsbara.
- Låga stängningskostnader . Det finns inga utlåningsavgifter att betala.
- Snabb stängning. Transaktioner kan stängas om 7 dagar eller mindre.
Fördelar med säljaren
- Vanligen högre försäljningspris och ingen bedömning. Även om köpare rekommenderas att få en bedömning.
- Om skattepliktiga kan eventuellt kvalificeras för uppskjuten vinst.
- Månadsinkomst.
- Ofta en bättre avkastning än penningmarknads konton .
- Om fastigheten är oföränderlig är det ett enkelt sätt att sälja.
- Snabb stängning.
Köparen Tips
- Få en bedömning.
- Hämta titelförsäkring.
- Engagera ett holdingbolagets tjänster för att behålla innehav av en verkställd handling och de ursprungliga handlingarna.
- Prata med en fastighetsadvokat .
Säljaren Tips
- Dra köparens kreditrapport.
- Inkludera både Vendor och Vendee namn på befintlig försäkring.
- Hyr ett utbetalningsföretag för att hantera inkassering av kontrakt.
- Prata med en fastighetsadvokat.
Denna artikel ska inte missuppfattas som att ge juridisk rådgivning. Endast advokater kan erbjuda juridisk rådgivning.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, en mäklare i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.