Fortsätt med försiktighet när du överväger tidig köparbesittning
Early Possession Fallgropar
Säljare gör det slutgiltiga beslutet om huruvida en tidig innehav ger mening för sin transaktion. De flesta listagenterna motverkar dock sådana situationer eftersom alltför många saker kan gå fel. Till exempel:
- Försäljningen kan falla igenom på grund av ett hypotekslånskrivningsproblem , vilket innebär att köparens lån inte kan godkännas även efter en grundlig granskning av sina handlingar. Skulle detta hända, är noteringsagenten tillbaka till kvadrat ett, försöker hitta en annan köpare för hemmet, men den här gången med en oönskad hyresgäst på plats. I en perfekt värld, befinner de tidigare köparna sig, men agenter finner ut det svåra sättet att husägare ibland måste vidta rättsliga åtgärder för att ta bort tidigare köpare.
- Köparna kan känna att huset redan är deras och börjar göra förändringar - kanske förändringar som ägaren inte skulle uppskatta. Om huset inte stängs kan ägarna fastna med köparens förbättringar.
- Köparna kan börja göra listor över extra reparationer som de vill se färdiga innan de stängs. Oftast är dessa inte genuina reparationer, det är bara saker som köparna vill se förändras. Detta kan vara särskilt frustrerande om du redan har gått igenom inspektions- och reparationsprocessen.
- Värsta scenariot: Köparna kan skräp huset.
Om du håller med om tidig köparbesittning ska det hanteras med ett skriftligt avtal som beskriver de båda parternas uppgifter och ansvar. Fastighetsmäklare kan tillhandahålla standardavtalstillägget som täcker tidig köparbesittning. Om du föredrar kan en advokat utarbeta dokumentet.
Överväganden för avtal om tidigt köparbeslut
- Ordförklaringen bör innehålla detaljer om vad som händer om försäljningen inte stängs i tid - eller stängs aldrig . Hur mycket tid måste köparna lämna sig? Vad händer om de inte gör det?
- Hur mycket hyra ska köparna betala och när ska det betalas? Vill du ha en deposition?
- Köparna bör komma överens om att de inte kommer att ändra hemmet utan medgivarens medgivande. Om stängning inte sker ska köparna betala för att återvända hem till sitt tidigare skick.
- Bestäm om att använda verktyg i hyran, eller om köparna ska överföra kontona till sina namn.
- Köparna är vanligtvis ansvariga för bortskaffande av papperskorgen och bör samordna landskapsansvar med säljaren om de inte tillhandahålls av en husägares intresseorganisation.
- Hemförsäljare äger fortfarande hemmet, så försäkring för strukturen är säljarens ansvar. Köpare måste försäkra sina personliga föremål.
- Köparna borde inte tillåtas att sublera huset.
- Standardformulär innehåller vanligen ett uttalande som ger upphov till säljare från ansvar om något händer för köpare innan de stängs.
- Kommer husdjur att tillåtas?
Det finns tillfällen när köparens innehav före stängning kan hjälpa båda parter. Om du tycker att det är ett bra drag, fortsätt försiktigt. Bakgrund kontrollera dina köpare så noga som möjligt innan du godkänner.
Jag skulle också vara ombedd om jag inte påpekade att från en noteringsagentens synvinkel (inte en köparens ombud), är många noteringsagenter starkt mot tidig köpareinnehav. Anledningen är att tidigt innehav ger köparna för mycket tid att koka runt huset, att tänka på köpet. Köparna kanske märker saker som de tidigare förbisedde, med så mycket tid på händerna.
Saker som de nu inte kan leva med.
Från ett listagents perspektiv upptäcks dessa saker bäst efter att ha stängt försäljningen, inte tidigare. För innan försäljningen stängs kan köpare ofta avbryta. Under åren har jag hört några köpare beklaga om de hade bott i huset ett tag innan de stängde, de skulle aldrig ha köpt den.
Redigerad av Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.