Fråga: Ska vi skriva ett Backup-erbjudande för att köpa ett hem?
En läsare frågar: "Vi hittade det perfekta hemmet, men vår agent säger att säljaren bara accepterar ett backup-erbjudande. Vi vill inte vara i backup. Vi vill köpa det här hemmet. Hur kan vi göra ett backup-erbjudande som kommer att ge vi det här huset? Min fru säger att vi slösar bort vår tid, tid som kan spenderas och tittar på bostäder för att köpa som inte har några erbjudanden på dem. Ska vi skriva ett backup erbjudande att köpa ett hem? "
Svar: Det bra med din situation är att säljaren sannolikt inte skulle begära backuperbjudanden om säljaren inte kände att det var en bra chans att erbjudandet i handen skulle blåsa upp eller gå iväg. I allmänhet, om du är den andra personen i linje, kanske du mycket väl hamnar på att köpa det där hemmet . Oddsen är bra. Men jag kan förstå din motvilja att göra ett backup erbjudande. Ingen vill spela andra fiol med undantag för andra fiolspelare, eller hur?
Vad är ett Backup-erbjudande?
Låt oss börja med att titta på vad som gör ditt erbjudande ett backup erbjudande. För det första har säljaren redan accepterat ett annat erbjudande. Det första erbjudandet kan vara ett antal saker, inklusive att vara ett kontingentavtal , vilket beror på ett visst antal händelser som kanske inte kan hända att stänga. Några av dessa händelser kan vara:
- Beroende på köparen som säljer ett befintligt hem
- Beroende på inspektioner, vilket inkluderar en tillfredsställande hemkontroll
- Beroende på hemmet värdering av försäljningspriset och en låg värdering är en möjlighet
- Beroende på att köparen erhåller gynnsam finansiering och allt kan hända i försäkringsbrev
Om någon av de situationerna slår fast, kan transaktionen avbryta. Om transaktionen avbryts måste säljaren sätta tillbaka hemmet på marknaden och börja visa hemmet igen.
Ett backup erbjudande bekräftar förekomsten av ett befintligt erbjudande och säger om den första köparen avbryter, då är du automatiskt i kontrakt med säljaren.
Ett backup erbjudande stannar säljaren från underhållande erbjudanden från andra köpare eller sätta hemmet tillbaka på marknaden. När den första köparen avbryter, bam, är du i kontrakt. Om priserna har gått på grund av att du köper en stigande marknad har du spärrats i det ursprungliga priset i ditt backup-erbjudande.
Ett backup erbjudande måste undertecknas av alla parter i kontraktet för att vara effektiva. Säljare kan skriva mer än ett backup erbjudande om att säljaren gör positionen för varje part som är känd. Till exempel kan du vara i # 3 eller # 4-position om det finns fyra backup-erbjudanden. Helst vill du vara i # 1-position, det första back-up-erbjudandet.
Säkerhetskopierbjudanden måste vara högre än listpriset?
Huruvida ditt backup erbjudande måste vara högre än priset beror på hur många erbjudanden säljaren tar emot. I en multipel erbjudande situation kan du vara ganska säker att det kommer att finnas erbjudanden för mer än listpriset. Så här många fler erbjudanden går:
- Första erbjudandet: mindre än listpriset eftersom köparen inte vet någon annan är intresserad.
- Andra erbjudandet: Listpriset eftersom ofta den första och den andra ankommer nära varandra.
- Tredje erbjudandet: Lite mer än listpriset eftersom köparen verkligen vill ha hemmet
- Fjärde erbjudandet till 10: e erbjudandet: Någonstans mellan, eftersom dessa köpare vet att det är ett långt skott.
Säljaren har ett incitament att hålla fast vid den första köparens erbjudande, speciellt om det är ett högre erbjudande. Men du sparar säljaren tid och problem genom att skicka ett backup-erbjudande, så säljaren kan vara villig att acceptera lite mindre för att ge dig ett incitament att vänta. Men om flera erbjudanden är normen är det i allmänhet bäst att matcha erbjudandet på bordet. Prata med din agent om acceptabla strategier. Gå inte blint på egen intuition. Använd din agents kunskap om marknaden.
Backup erbjudanden och kort försäljning
Om du köper ett hem som är föremål för kort försäljning godkännande, ger ett backup erbjudande för en kort försäljning förmodligen dig odds större än 50/50 som det första erbjudandet kommer att gå iväg.
Många köpare vill inte vänta på kort försäljning godkännande , och någon liten snafu längs vägen kan fördröja en kort försäljning. Oddsen är väldigt hög, den första köparen väntar inte.
Genom att placera dig i en reservposition, är du inte skyldig att köpa hemmet, och du kan fortfarande titta på andra bostäder på marknaden medan du väntar. Om du hittar ett annat hem som du gillar, kan du kanske dra tillbaka ditt erbjudande från överväganden, men den övningen är frusad av uppenbara skäl. Det förnekar ganska mycket syftet med ett backup-erbjudande.
En annan aveny att överväga är den korta säljaren och köparen kan ha skrivit ett kort försäljningstillägg. Om det korta tillägget till tillägg tillåter säljaren att acceptera säkerhetskopieringserbjudanden och skicka dessa erbjudanden till banken kan du kanske övertyga säljaren om att skicka ditt erbjudande till banken. Om det är bättre än det första erbjudandet, vilket erbjudande tror du att den korta försäljningsbanken kommer att acceptera? Detta skulle effektivt sparka ut den första köparen. Prata med din agent.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.