När kan en homebuyer flytta in?
Köparens Besittningsdatum vid stängning
Tänk på att stängning inte alltid betyder registrering av gärningen, eftersom länen i vissa delar av landet är veckor kvar i inspelningshandlingar. I dessa situationer sker stängning när pengarna ändras händer, domen är ritad och alla villkoren i kontraktet har uppfyllts. När jag jobbar i Sacramento får köparna inte nycklarna förrän titelföretaget har bekräftat att gärningen har registrerats och förmedlat den bekräftelsen.
Dagsägare för kundens beställning
Lokal anpassning kommer att diktera hur köparen begär besittning, men innehav är vanligen ett problem som överenskommits vid inköpsavtalets godkännande. Det är inte ovanligt att en köpare tar emot nycklar den dag transaktionen stängs. I vissa delar av landet ger köparna säljare en dag eller två efter stängning för att flytta. Ibland hyr säljare tillbaka från köpare. Vad du än håller med, se till att det är skriftligt.
Hur marknadsförutsättningar kan påverka köparens besittningsdatum
- På säljarens marknader kommer köpare ofta att ge säljare flera dagar att flytta utan hänsyn till köparen. Detta är för att få en fördel om säljaren får flera erbjudanden .
- På köparens marknader kommer köparna i allmänhet att insistera på beläggning vid stängning och har varit kända för att vägra att stänga om fastigheten inte kommer att vara ledig vid stängning.
- På neutrala marknader är innehav typiskt vid stängning.
Tidig köpare besittning
Som en allmän regel, ger köpare tidig besittning frusna på grund av att för många saker kan gå fel i sista minuten. Utsläpp är inte alltid lätt eller billigt. Av den anledningen rekommenderar professionella att säljare och köpare utför någon typ av hyresavtal.
Säljaren hyr-tillbaka behåller innehav
Köpare vill att säljare ska betala en summa som motsvarar deras hypotekslån , plus försäkring och skatter. Det beloppet är ofta mycket mer än säljarens ursprungliga hypotekslån. Oavsett vilket belopp som överenskommits, skriv det skriftligt och genomföra ett hyresavtal för att skydda alla parter. Beloppet är förhandlingsbart och det finns ingen riktig anledning att det måste vara baserat på köparens PITI. Ett argument finns att hyresbeloppet ska baseras på genomsnittliga hyresbelopp för området.
Innehavsförseningar på grund av lånefinansieringsvillkor
Även de bästa planerna går ibland ibland. Ditt kontrakt kan stavas exakt när beläggning är tillåten, men transaktionen kan inte stängas i tid. Vanliga orsaker involverar lånet. När lånedokumenten är undertecknade och långivaren granskar dem kan garantisten kräva att ett lånstillstånd uppfylls före finansiering.
Tillfredsställelsen av det tillståndet kan enkelt försena lånet.
En nyligen säljare från Carmichael, CA, fann att hon inte kunde hitta några flyttare att arbeta på en semester, dagen som hon skulle rymma sitt hem på 40 år. Köparna vägrade att ge säljaren en extra dag att flytta ut och hävdade att säljaren borde ha gjort arrangemang långt före hennes utflyktsdag. Motvilligt, och för extra kostnad, bytte säljaren sin flyttdag för att möta köparens krav.
I sista minuten krävde långivaren ett lånstillstånd och vägrade att finansiera lånet tills villkoret var uppfyllt. Uppfyller villkoret försenat stängning med 2 dagar, men köparna ville ha nycklarna till hemmet den dag som det ursprungligen var planerat att stänga. De ville inte fysiskt flytta in. De ville shampoo mattan.
Om du var säljaren som hade flyttat ut och lämnat hemmet ledigt, under dessa förhållanden, skulle du ha gett nycklarna till dessa köpare?
Säljaren, när den informeras om att nycklarna inte ska lämnas till en köpare tills en transaktion stängs, bestämde sig för att hålla nere nycklarna. Hon var inom hennes rättigheter. Varför riskerar ett problem?
Tips: I stället för att specificera innehav på ett visst datum är det smartare att skriva kontrakt som ger innehav antingen "stängning" eller X dagar före eller X dagar efter, inte ett visst datum.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.