Arbeta med fastighetsavtal
Fortsätt lite och ta ett djupt andetag ... gör dig redo, för att du har många saker att tänka på innan du sätter ditt erbjudande skriftligt.
En kritisk del av ditt erbjudande innebär de saker du förväntar dig att hitta på fastigheten när du tar i besittning. Några av dessa föremål är armaturer.
Vad är fixturer?
Fixtures är föremål som är permanent anslutna till ett hus, såsom ett inbyggt sortiment, värme-, kylsystem och köksskåp. De betraktas som en del av fastigheten och är normalt kvar på plats för den nya husägaren.
Många vanliga armaturer listas i förtryckta former som används för fastighetsaffärer, men nästan varje hus har dekorativa armaturer, och de är de föremål som ofta skapar meningsskiljaktigheter mellan hemköpare och säljare.
Vathervanen du såg i huset är en fixtur, men det kan vara en gåva som säljarna inte deltar med. Och det kan tyckas märkligt att en säljare skulle gå till besväret och bekostnaden av att ta bort ett inbyggt spa, men jag har sett det hända, även om det verkligen var listat på kontraktet som en fixtur som skulle stanna hos huset.
Ta inte chanser - bestämma vilka saker som ska stanna eller gå och se till att säljaren håller med dig nu , innan det blir ett problem när du upptäcker att den saknas vid din slutliga genomgång .
Gör en lista med artiklar du vill stanna
Gå igenom huset, gör en lista över saker du tycker ska vara en del av köpeskillingen.
Om fastigheten är listad med en byrå, måste de flera noteringsarken som din agent gav dig innehålla en lista över objekt som säljaren avser sälja med huset.
Var noga med att notera dekorativa föremål. Vad sägs om en stor spegel över en eldstadsmantel, eller ens manteln själv om den verkar vara unik? Jag var inblandad i en transaktion där säljaren klargjorde från början att ett arvskläder inte skulle förbli. Men vad händer om säljaren glömde att nämna det till hennes agent? Eller om agenten glömde att nämna det för potentiella köpare? Att se det som anges på ett erbjudande att köpa skulle utlösa ett svar från säljaren.
Vissa föremål som du vill förbli kan betraktas som personlig egendom, saker som inte är bifogade men som slutför hemmets funktionalitet, till exempel kylskåp eller mikrovågsugn. Lägg till dem i ditt erbjudande bara för att vara säker på att de är täckta.
Din lista kan också innehålla:
- Utomhuslagringsbyggnader
- Fönsterbehandlingar och hårdvara
- Garageportöppnare
- Fönster eller bärbara luftkonditioneringsenheter
- Utsmyckade ljuskronor och andra speciella ljusarmaturer
Använd MLS-arket som en guide, men beror aldrig på det för att verifiera vilka föremål säljaren lämnar bakom eftersom informationen ibland inte är korrekt.
Det enda sättet att vara säker på att du och säljaren är överens om vilka inventarier och fastigheter som stannar kvar är att få ett avtal skriftligt.
Listaobjekt du vill försvunna
Gör en lista med objekt som du vill se till att säljarna tar bort, till exempel en oanvänd oljelagringstank eller en gammal bil som inte verkar springa.
Var ska du lägga din lista?
Det kan finnas plats för din lista inom erbjudandet att köpa. Om inte, skriv listan på ett separat papper och bifoga det som ett tillägg till kontraktet. Det måste vara undertecknat av dig och säljarna.
Ett alternativ är att lyfta fram de vanliga, förtryckta föremålen på varje persons ursprungliga kopia av kontraktet. Höjdpunkterna betonar ditt erbjudande och hjälper till att se till att säljaren förstår vilka föremål han har kommit överens om att lämna.
Göra ett erbjudande
Gör ett erbjudande på huset baserat på dess nuvarande skick och med de föremål du förväntar dig att förbli (eller gå).
Om säljaren inte överensstämmer med din lista eller någon av dina villkor, kommer han att korsa bort objekt och bör börja sina ändringar.
Alla ändringar som säljaren gör till ditt erbjudande hämtar det och det blir ett motbjudande till dig - en som du kan acceptera, vägra eller ändra, initialisera varje förändring och skapa ett motbjudande till säljaren. Erbjudanden kan gå fram och tillbaka så här flera gånger under förhandlingar, men erbjudandet blir inte ett kontrakt förrän alla är överens om alla skriftliga ändringar.
Slutlig genomgångskontroll
Ta ditt kontrakt med för en slutlig genomgång på dagen för stängning. Du kommer att ha mer kappa för att förhandla om en prissänkning om du bringar avvikelser till allas uppmärksamhet innan fastigheten byter händer.
Slutsats
Även om de flesta säljare är ärliga, borde du aldrig lita på ett muntligt avtal om någon aspekt av en fastighetsaffär. Avtalet bör tydligt ange vad som stannar och vad som händer, lämnar ingen tvivel om de villkor som varje part har kommit överens om.