Varför blev ditt erbjudande avvisat?

Varför vägrade säljaren att acceptera ditt erbjudande?

Avslagna erbjudanden orsakar hemköpare stor besvikelse och enorm hjärtesorg. En säljare behöver inte rippa köparens erbjudande i hälften för köpare att känna att deras hjärtan har blivit rippade ut. Alla säljare måste säga är "NEJ" och ditt erbjudande avslås.

Här är de fyra främsta anledningarna att köpanvisningar avvisas:

Erbjudande Avslag Orsak # 1: Priset är långt för lågt

1. Säljare kan lätt känna sig förolämpad. Om en köpare erbjuder för lite kan säljaren tro att köparen inte är en seriös köpare.

1. Säljaren kan vara för arg för att svara och kommer därför att avslå erbjudandet direkt.
2. Om huset bara har kommit på marknaden och är en ny notering kan säljaren känna att det är för tidigt att titta på mindre än listan erbjudanden.
3. I de flesta stater är säljare inte skyldiga att svara på erbjudanden som är mindre än lista, men agenter är skyldiga att leverera dem.

Erbjudande Avslag Orsak # 2: Försäljningsagent är en rycka

Scoff som du kanske men det här kan vara ett allvarligt problem. Agenter som har en chimpans sociala nöden ska ha sina fastighetslicenser avstängd eftersom ingen vill hantera dem. Agenter utan manoder slösar sin tid och gör sina köpare liv ovetande eländigt. Om ett försäljningsagent irriterar listagenten, särskilt i en multipel erbjudande situation , speglar den dåligt på dennes köpare. Se till att din agent inte begår någon av dessa synder:

1. Skrikar eller höjer röst på telefonen eller personligen

1. Glömmer att säga tack eller tack
2. Gör krav och frågor ultimatum
3. Förolämpar noteringsagenten genom att skriva ut jämförbar försäljning eller marknadsdata, vilket innebär att noteringsagenten är dum eller okunnig (även om det är sant)
4. Upprätthåller en avskräckande attityd
5. Närmar sig noteringsagenten på ett aggressivt eller påträngande sätt

1. Visar inte professionalism

Det finns inget som hindrar ett listagent från att ta två identiska erbjudanden till en säljare och säger "Jag gillar inte Agent A, men Agent B är professionell. Välj vilket erbjudande du vill ha." De flesta säljare som ges dessa omständigheter kommer att välja erbjudandet från Agent B. Glöm aldrig att detta är ett nätverksföretag; Att vara artig och respektfull tjänar kudos många gånger över. Låt inte din agent sabotera dina chanser från get-go. Om det inte är priset, är det ofta agenten.

Du hoppas att det inte händer i fastigheter men det händer varje dag.

Erbjudande Avslag Orsak # 3: Listning Agent Representerar konkurrerande köpare

En lite känd övning bland konsumenterna är den variabla eller dubbelränta kommissionsdiskussionen att noteringsagenter ibland anger och förhandlar i noteringsavtal. Vad detta betyder är att noteringsagenten träffar avtal med säljaren att om noteringsagenten slutar representera köparen kommer noteringsagenten att minska sin provision (eftersom hon tjänar båda sidor av kommissionen).

Till exempel, om noteringsagenten tar ut en traditionell fastighetsprovision och kanske betalar säljmäklaren lite mindre, kan hon komma överens om att slå en procentenhet av kommissionen om hon representerar båda sidor av transaktionen.

Det kallas en variabel ränta. Om din egen agent skriver ett erbjudande kommer säljaren därför att betala mer och netto mindre. Be din agent att kolla MLS för att se om kommissionen är variabel. Om så är fallet kan din agent vara villig att matcha termer för att få dig till huset.

Det betyder inte att du behöver ringa förteckningsagenten för att se huset.

Erbjudande Avslag Orsak # 4: Köparen uppfyllde inte säljarens specifika behov

Försäljningsagenterna bör alltid ringa ett listagent för att ta reda på om säljaren har några specifika krav eller heta knappar. Ibland innehåller noteringsagenter användbara tips i agentens kommentarer av MLS. Om så är fallet, skriv dem i erbjudandet.

1. Om säljaren behöver en lång spärr , erbjud ett längre slutdatum.
2. Om säljaren vill se en betydande inlösenpengar insättning , öka insättningen.
3. Ibland uppfylls inte de finansieringsvillkor som anges i MLS. Till exempel, om säljaren bara accepterar kontanterbjudanden, förvänta dig inte ett erbjudande med FHA-villkor för att bli accepterad.

1. Om säljaren är bekymrad över reparationer, erbjud att köpa fastigheten "som det är" efter att ha tillhandahållit en hemkontroll .
2. Kanske är det en långivarens preapproval brev som säljaren vill ha; Poängen är att du inte kan veta hur man uppfyller säljarens krav om du inte frågar.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.