Lär dig hur du förhandlar om inspektionsresultat från hemmet
Prov Reparation Beredskap
Till exempel, här är inspektions beredskapen om reparationer från det normala fastighetsförsäljningskontraktet som används i North Carolina. Ordalydelsen i ditt stats fastighetsförsäljningskontrakt kan vara lika eller väldigt annorlunda.
13. c) Enligt eventuella inspektioner ia och / eller b ovan, om några reparationer är nödvändiga, kan säljaren välja att fylla i dem eller vägra att slutföra dem. Om säljaren väljer att inte slutföra reparationerna ska köparen ha möjlighet att acceptera egendomen i sitt nuvarande tillstånd eller säga upp detta kontrakt, i vilket fall alla allvarliga pengar skall återbetalas. Om inte annat anges häri är alla föremål som inte omfattas av a, a, ii, a och iii och b ovan undantagna från reparationsförhandlingar enligt detta kontrakt.
Denna beredskapsklausul tydliggör båda parternas rättigheter och ansvar klart. Säljaren kan välja att reparera problem som köparen finner eller ge möjlighet att göra det.
Punkterna som anges i slutet av klausulen hänvisar till heminspektionsberättelsen , som dikterar föremål som förväntas fungera korrekt vid stängning och till detaljer om inspektioner för träförstörande insekter.
Det finns ett separat tillägg, eller bilaga, som kan användas för att upprätta ett reparationsavtal mellan köparen och säljaren.
Sätta ut kostnader på håll
Om möjligt borde köparna fördröja så många stängningskostnader som möjligt tills reparationsproblem är kända och löst. Varför spendera pengar för en titel sökning, undersökning och andra dyra stängningskostnader tills du vet att huset kommer att vara din? Få dina inspektioner ur vägen tidigt så att du kan förhandla om reparationsproblem och fortsätta med att stänga.
Olösta reparationsproblem
Kända problem blir viktiga fakta: Om köparen inte gör orealistiska krav är det ofta i säljarens bästa att förhandla och reparera. När ett problem är känt blir det ett materiellt faktum som måste meddelas alla framtida potentiella köpare. Om det inte är ett allvarligt problem är saken en framtida köpare kanske inte bryr sig om. En köpare hotknapp är en axelskruv till nästa köpare.
Ibland säljare tror att de kan öka husets pris för att täcka reparationen, men om huset redan är prissatt korrekt fungerar det vanligtvis inte. Ett dyrt hus sitter på marknaden istället för att sälja och säljarna fortsätter att betala istället för att flytta in i sitt nya hus.
Banker kanske inte låna: Problem som noteras vid en bedömning kan kasta upp en röd flagga till långivaren; Sådana problem kan få långivaren att be om en strukturell inspektion för att verifiera att det inte finns några problem med huset.
Banken kan vägra att slutföra lånet tills reparationer görs.
Schemaläggningsreparationer
Reparationer gjorda innan stängning: Om säljaren gör reparationer innan stängning, ta heminspektören tillbaka för en omprövning så fort du får ord att reparationerna är klara. Vänta inte på den slutliga genomgången , för att du inte vill ta reda på stängningsdagen att reparationer inte har gjorts eller har gjorts dåligt. Heminspektören kan debitera dig en extra avgift för tjänsten.
Reparationer gjorda efter stängning: Det finns några grundläggande scenarier för reparationer gjorda efter stängning:
- Säljaren kan ge dig en klumpsumma vid stängning för att täcka kostnaden för reparationer du samtycker till att initiera efter stängning.
- Säljaren kan förskotera en reparatör för att göra arbetet.
- En del av säljarens intäkter kan hållas i förtroende efter stängning och brukade betala för reparationer (vanligtvis beräknad på 1 och en halv gånger uppskattningen). Ett tecknat avtal bör finnas för att säkerställa att reparationer görs.
Metoden du använder beror på komplexiteten i reparationerna. Enkla saker, där du känner till den uppskattning du har fått är tillräcklig, kan förmodligen betalas som en engangsbelopp. Omfattande reparationer upptäcker ofta fler problem när de fortskrider och kostar nästan alltid mer än förväntat.
Köpare bör konsultera en advokat för att säkerställa att deras intressen är skyddade innan de godkänner reparationer innan de stängs. När köparen ännu inte äger huset finns det ytterligare risker och skulder för reparationer innan försäljningen slutförs.
Redigerad av Elizabeth Weintraub, hemköpsexpert.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.