Dessa observationer har lett mig att tro att vissa köparens agenter, inte alla av någon sträcka, sällan diskuterar de förhandlingsbara föremålen i ett köpavtal med köparen. Många agenter kontrollerar bara rutorna enligt lokala anpassningar och det finns verkligen inget fel med det här tillvägagångssättet, förutom att det inte verkligen ger köparen eller säljaren ett val eller ett uttalande i saken, mycket mindre en grundlig förståelse om köpet .
Om en köpare spenderar hundratusentals dollar för att köpa ett hem , förtjänar de köparena att känna till de förhandlingsbara punkterna och ha en röst i situationen. På samma sätt bör en säljare veta vilka saker som kan förhandlas fram och om det finns något rum i några av försäljningskostnaderna, vilket påverkar säljarens nettoprovenu .
Till exempel, även om det är ovanligt, har jag haft säljare att de hellre föredrar att avsevärt sänka försäljningspriset och låta köparen betala alla försäljningskostnader, förutom för kommissionen .
Det finns skäl att göra det på det sättet och skälen till att inte. Förmodligen är det mest betydelsefulla i en finansierad transaktion, om köparen skulle betala säljarens del av stängningskostnaderna, skulle det innebära att mycket mer pengar läggs in för att stänga. Det är boomerangen. Köpare är ofta snäva på likvida medel.
Ändå kan stängningskostnader förhandlas mellan parterna. Vem betalar vilken del av stängningskostnaderna som är en förhandlingsbar vara i ett bostadsavtal, även om det kan vara vanligt för säljaren att ta upp en större andel av dessa avgifter. Varför säljaren? Eftersom säljaren i allmänhet tar emot pengarna i en transaktion och en köpare spenderar den i fickan.
Tänk också på att varje stat i Amerika använder ganska mycket eget bostadsavtal. Det finns ingen One-Size-Fits-All. I Texas kallas kontrakten ett One-Four Family Residential Contract, utvecklat av Texas Real Estate Commission.
I Kalifornien är kontraktet att köpa ett hem en Kalifornien bostadsinkomstavtal och Joint Escrow Instruktioner, noggrant uppdaterad nästan årligen av California Association of Realtors. Det verkar som om agenter i Florida använder flera olika typer av bostadskontrakt som har godkänts av Florida Bar och Florida Association of Realtors, beroende på om en köpare köper hemmet, som det är .
Ändå, även om alla skillnader och olika sätt på fast egendom övas runt om i landet, är vissa aspekter av köpeavtalet likartade.
Slutkostnader är avgifter som du kanske vill överväga innan du skriver ett köpavtal och fråga din fastighetsmäklare om de är förhandlingsbara. Inse att du kanske inte vill försöka förändra hur lokala anpassningar dikterar, till exempel, speciellt om du är inblandad i en multipel erbjudande situation eftersom det kan skada dina chanser att erbjuda acceptans.
Typer av förhandlingsbara avgifter i ett bostadsinköpsavtal
- Överför skatter
- Escrow avgifter
- Ägarens titelförsäkringspolicy
- Mandated state disclosures
- HOA överföringsavgifter och dokumentationsavgifter
- Inspektioner och rapporter
Typer av förhandlingsobjekt i ett bostadsinköpsavtal
- Mängden allvarliga pengar insättning
- Tidsperiod för säljaren att lämna upplysningar
- Tidsperiod för att slutföra alla köparinspektioner
- Tidsperiod för köparen att få en bedömning
- Tidsperiod för köparen att få lån godkännande
- Personliga egendomsobjekt som finns kvar i hemmet
- Fixtures som kan uteslutas från försäljningen
- Tidsperiod för stängning av escrow
- Tidsperiod för att frigöra händelser som att sälja ett befintligt hem
- Tidsperiod för slutlig genomgång
- Tidsperiod för besittning
- Likviderade skador
- Tvistlösning
- Tidsperiod för erbjudande acceptans
Många köpare tycker att det är till hjälp att få en kopia av bostadsavtalet innan du skriver ett erbjudande, men med tanke på vår snabba miljö och hur många dokument som skrivs på nätet kanske det inte är möjligt. Många bostadsavtal består av 10 sidor eller mer, och det finns alltid andra dokument som typiskt kan följa kontraktet.
I allmänhet, när jag arbetar med advokater vill de läsa hela bostadsavtalet, och jag skyller inte på dem. Självklart är de flesta hemförsäljare och köpare inte advokater, men jag uppmanar alla parter att noggrant läsa kontraktet, ställa frågor och fortsätta att ställa frågor om svaren är otillfredsställande. Du har rätt att veta detaljerna i ditt heminköp. Öva det rätt Avgör inte för "initial här" och "logga där."
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.