Varför en kort försäljningsbank kanske säger att en säljare inte kvalificerar sig
Bara för att banken en gång nekade den korta försäljningen betyder inte nödvändigtvis att du inte ska försöka igen. Först, se till att du inte är under kontrakt med den tidigare köparen. Om ditt korta pappersarbete skickades till banken innebar det förmodligen att du och en köpare hade skrivit ett köpavtal. De flesta korta försäljningskontrakt innehåller ett slags tillägg som gör att kontraktet är föremål för kort försäljningstillstånd , och det finns förmodligen en tidsbegränsning som villkor för köpavtalet.
Eftersom du juridiskt inte kan sälja ett hem för andra gången när du fortfarande är skyldig till en befintlig köpare, bör du kontrollera pappersarbetet, ringa till titelbolaget (eller köparens agent) och se till att avtalet upphävs skriftligt om det inte har utgånget.
För det andra, om din notering verkligen har löpt ut, får du antagligen telefonsamtal från många andra agenter som erbjuder sina tjänster och / eller föreslår att de har köpare till ditt hem. Dessa agenter har sannolikt inga köpare, och det finns ingen garanti för att agenter som jagar utgått listor har någon erfarenhet av att arbeta med kort försäljning.
Det är dåligt nog att vissa agenter inte är kvalificerade att sälja kort försäljning men kan erbjuda dessa tjänster, så hyra en extremt välbevandad agent som har förhandlat fram många korta försäljningar. En oerfaren agent utan en stark bakgrund i kort försäljning kan skada din sak och förmodligen varför din korta försäljning inte godkändes tidigare.
De flesta veteranhandeln som jag vet vet aldrig någonsin tills säljarna släppt döda från utmattning eller den korta försäljningen är godkänd.
Hyr en ny agent
Sätt tillbaka ditt hem på marknaden med färska fotografier och hitta en ny köpare. Se till att köparen förbli förpliktad att vänta på ditt korta försäljningstillstånd.
Ett litet knep som mina säljare använder är att kräva att köparens agent lovar att skriva att agenterna inte kommer att skriva fler erbjudanden för köparen efter att erbjudandet är godkänt. Inte varje köpare är faktiskt villig att begå sig för att köpa en kort försäljning , och en engagerad köpare är nödvändig. Faktum är att faktiskt, om köparen inte är engagerad, har du verkligen en köpare enligt kontrakt. Du har en värdelös bit papper.
Efter det att förberedelserna har slutförts, granska ditt motståndsbrev. De flesta banker kräver att en säljare passar en eller flera av de parametrar som krävs enligt bankens särskilda riktlinjer för att ge en kort försäljning. Inte alla banker arbetar enligt identiska riktlinjer, men här är några som gäller för nästan varje kort försäljning:
- Du spenderar mer än du gör.
- Du får eller är skild och har inte råd med hemmet själv.
- Räntan på ditt lån är på väg att justera eller har redan ökat.
- Det har förekommit en dödsfall eller sjukdom i familjen som har orsakat hypoteksbrott.
- Ditt lån är i standard minst 30 dagar från det att din sista betalning förföll.
- Du är arbetslös med liten potential för anställning.
- Du har slutfört en konkurs som har tömt alla dina skulder.
Ibland, när den korta försäljningen nekas, beror det på någonting så enkelt som säljaren är aktuell när man betalar lånet.
Om hypotekslånen inte är i efterskott kan bankens riktlinjer ange att banken inte har rätt att godkänna en kort försäljning. Tänk på det, om banken tar emot dina pengar, varför skulle det överväga att ge dig några fördelar alls? För det andra, att vara undervattens och göra en inteckning betalning kan ibland känns som motsvarande att kasta 100 dollar räkningar i luften som ska transporteras bort av en bris.
Granska ditt ontbrev
Om någon av de 7 punkterna ovan gäller din situation, se till att du inkluderar dessa skäl i ditt motspel . Bankförhandlare hanterar en stor mängd filer, och de granskar inte alltid varje dokument så noggrant som möjligt. Du måste göra det mycket tydligt att det finns svårigheter och ge dokumentation också.
Om du blir skild, skicka en kopia av din skilsmässa pappersarbete till banken.
Inkludera fakturor från din läkare med medicinska diagnoser eller behandlingsplaner. Markera hela din månadsinkomst jämfört med utflöde. Vissa finansiella rapporter ger inte fläckar eller lådor för en låntagare för att inkludera alla kostnader. Oavsett pappersarbete som banken gav dig att slutföra, skapa din egen bokslutskommuniké lista till vänster och alla kostnader till höger. Visa ett negativt tal längst ner genom att subtrahera dina skulder från din inkomst. Gör det mycket enkelt för bankförhandlaren att tydligt förstå din ekonomiska bild.
skicka
Sannolikheten är att din korta försäljning kommer att godkännas. Bankerna vill göra kort försäljning. National Mortgage Settlement, bland annat rättsliga åtgärder, ger ekonomiska incitament för bankerna att göra en kort försäljning liksom HAFAs kortförsäljningsprogram. Faktum är att de flesta banker jag har arbetat med föredrar att göra en kort försäljning över ett lån modifiering. Om du är närvarande i ett lån modifiering, oddsen att din korta försäljning kommer att godkännas bara skjuten upp till 99,9%. Läs om hur man byter från ett lån modifiering till en kort försäljning .
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien, och tillhandahåller inte juridisk rådgivning. Om du söker juridisk rådgivning, kontakta en advokat som är licensierad att tillhandahålla den.