Men behöver de en advokat att göra den korta försäljningen? Kanske inte. Särskilt inte i Kalifornien där lagarna redan erbjuder konsumentskydd.
Ett tag tillbaka hyrde en säljare mig för att sälja sitt hem som en kort försäljning i El Dorado Hills. Hennes hem hade tidigare varit i escrow när det listades av en annan agent. Antagligen berättade denna fastighetsmäklare säljaren att det var säljarens ansvar att förhandla om sin egen korta försäljning! Agenten sa att hon inte hade tillräckligt med tid att ringa till banken och om säljaren ville att banken skulle acceptera sin korta försäljning, var säljaren tvungen att ringa till banken själv.
Det är självklart att noteringen upphörde och den korta försäljningen avbröts. Det är inte en bra idé att försöka förhandla om din egen korta försäljning, av många skäl. Å andra sidan finns det gott om fastighetsmäklare som ringer sig som kallar sig certifierade kortförsäljare eftersom de har sovit genom en 3-timmars klass någonstans men har stängt några, om några, faktiska korta transaktioner.
Varför behöver du hyra en advokat för att förhandla om en kort försäljning
Att skära till jakten, om du har juridiska frågor, måste du anställa en advokat. Det är emot lagen om en fastighetsmäklare som inte är licensierad att utöva rätt att avstå från juridisk rådgivning. Även om agenten vet svaret på en juridisk fråga får en fastighetsmäklare inte berätta för dig.
Lagar förändras hela tiden. Banker har advokater på personal som utexaminerades från högskoleutbildningsskolor. Om en bank kan hitta ett sätt att sätta pressen på säljaren av en kort försäljning, tror du att banken kommer att tveka i det minsta? Här är 3 bra skäl att anställa en advokat för att förhandla om en kort försäljning:
Frigörande av personligt ansvar
Även om en bank kan förlåta balansen mellan hypotekslånet och det slutliga försäljningspriset, kan banken inte släppa säljaren från personligt ansvar . Det betyder att det är möjligt att banken kanske kan legalisera säljarens framtida löner, bifoga bankkonton eller på annat sätt driva säljaren för pengarna. Det kallas en brist bedömning . Det korta försäljningsgodkännandebrevet kan eller kanske inte innehålla verbiage som stavar ut bankens specifika rättigheter. Frånvaron av sådant språk är ingen garanti för att banken har släppt en säljare.
Advokater säger att till och med ett lån för köppengar (som inte är föremål för vissa resurser i Kalifornien) kan eventuellt återkomma till en säljare år senare, särskilt om banken förbehåller sig rätten att samla in eller på något sätt kunna bevisa villkoren för Lånet hade förändrats under korta försäljningsförhandlingar . Lagar i Kalifornien skyddar säljare av 1 till 4 enheter.
Skydd av tillgång
Bankerna granskar säljarens finansiella rapportering. Banker granskar säljarens bankkonton, skattedeklarationer och har varit kända för att dra en säljare kredit rapport. Om banken tar en förlust på försäljningen vill uppenbarligen banken återvinna en del av den förlusten. Därför ser banken på säljarens tillgångar och disponibel inkomst.
Om säljaren försöker få en kort försäljning utan svårigheter är det högst sannolikt att banken kommer att begära ett säljarbidrag . Även om säljaren kvalificerar sig för en kort försäljning genom ekonomiska svårigheter , kan banken kräva ett bidrag. Det innebär att säljaren kan behöva ta med pengar för att stänga. Banken kan be säljaren att likvidera ett lagerkonto eller prenumerera på pensionsfonder. Lagar i Kalifornien skyddar säljare av 1 till 4 enheter.
Sinnesro
När den korta försäljningen har stängts vill de flesta säljare pröva dem.
En advokat kan erbjuda en säljare denna försäkran. En fastighetsmäklare kan inte.
Varför vissa säljare inte hyr advokater för att förhandla om kort försäljning
Vem har mer makt i förhandlingar med en bank? En advokat eller en fastighetsmäklare? Det rätta svaret är advokaten. Så, varför säljer inte flera säljare en advokat för att förhandla om den korta försäljningen ? Av följande skäl:
- Förstå inte förmånen
- Agent, familj eller vänner berättade för dem att inte
- Har inte råd att betala en advokat
- Felaktigt tro att deras agent tillhandahåller juridiska tjänster gratis
- Ansiktsansvar och har inga tillgångar
Personligen tror jag att alla korta säljare kan dra nytta av ett juridiskt samråd innan man sätter ett hem på marknaden som en kort försäljning. Jag föreslår till alla mina klienter att de får juridisk rådgivning. Särskilt om jag upptäcker röda flaggor som kan komma tillbaka för att bita dem. Medan regeringen HAFA-kortförsäljningsprogrammet erbjuder några skydd för säljare, tar det inte stället att få juridisk rådgivning. Dessutom kräver vissa stater att en advokat hanterar den korta försäljningen. Kalifornien är inte en av dessa stater. I Kalifornien hanterar allmänt licensierade fastighetsmäklare kort försäljning.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.