Oavsett om du borde gynna en lånemodifiering över en kort försäljning beror delvis på följande:
- Din ekonomiska situation
- Bankens vilja
- Din önskan att behålla ditt hem
Det blir mer komplicerat om banken vägrar att överväga nuvarande marknadsvärde på ditt hem. Om du verkligen vill bo i ditt hem, oavsett dess värde, kan det vara ett bättre alternativ att byta lån.
Villkor för en lånemodifikation
Målet med ett lån modifiering är att minska en husägarens hypotekslån och göra betalningen överkomlig.
Detta åstadkommes genom att implementera ett eller flera av följande:
- Sänka räntan
- Förlängning av lånets löptid
- Lägger obetalt intresse till huvudbalansen
- Minskar huvudbalansen
Kontokontoret för valutaen (OCC), som reglerar nationella banker, säger att många lånsändringar inte minskar det huvudsakliga skuldbeloppet. Kanske mer störande är nyheten att ett stort antal låneförändringar snart blir brottsliga igen. Det är ofta bara en tillfällig lösning och inte en långsiktig lösning.
Lånändringar kan resultera i ökad betalning
Det kan låta bisarrt mot dig och i motsats till hur en låne modifiering ska fungera, men inte varje bank kommer att erbjuda ett lån modifiering som sänker en husägare inteckning betalning. Vissa banker kommer att erbjuda ett lån modifiering som ökar betalningen. Bankanvändningsförhållanden, som ofta täcker en viss procentandel av din brutto månadsinkomst, för att bestämma en ny hypotekslån.
Om bokslutet garanterar kan banken begära högre betalning.
Tillfälliga lånemodifikationer
Var medveten om att vissa banker erbjuder en tillfällig låneförändring. Det innebär att en bank inte kommer överens om att göra en permanent låne modifiering men kan istället erbjuda följande villkor:
- Huvudbalansen är densamma.
- Husägare uppmanas att göra en ny reducerad betalning.
- Termen för den nya betalningen är fastställd i 3 till 6 månader.
- Implikationen är att om husägaren gör de nya betalningarna i tid under den temporära låneförändringstiden, kan banken bevilja en permanent lånemodifiering.
Men i slutet av termen är banken också fri att säga: "Tack så mycket, för att ge oss lite pengar, men ditt lån är nu i standard." Och banken kunde fortsätta att avskärma. Jag har hört den här berättelsen från flera Sacramento-klienter som tvingades till en kort försäljning med denna manövrering.
Bankerna hanterar inte kort försäljning samtidigt med en lånemodifikation
De flesta banker öppnar inte två filer samtidigt. Du måste bestämma i förväg om du vill driva ett lån eller en kort försäljning. Du ska jaga den ena eller den andra.
En bank kommer att stänga ut en pågående kortförsäljningstransaktion om husägaren senare beslutar att försöka få en lånemodifikation. Längden av tid för att bearbeta en kort försäljning jämfört med en lånemodifikation är ungefär densamma. Vissa låneändringar tar 3 till 6 månader för att avsluta.
Det är orättvist för en köpare som har lämnat ett trovärdigt erbjudande vid en kort försäljning och gick med på att vänta på kort försäljningstillstånd för att upptäcka att säljare har haft andra tankar och nu vill göra ett lånsmodifiering i mitten av den korta försäljningen.
Mitt råd är att fatta ditt beslut och hålla fast vid det. Dessutom, inte anställa något företag för att göra ett lån modifikation för dig eftersom du kan begära det själv utan att betala någon. Många lån modifiering företag är scammers.
Varför kan en kort försäljning föredras över en lånemodifikation?
Husägare som föredrar att komma ut från vattnet kan föredra att göra en kort försäljning i stället för ett lånsmodifiering. En kort försäljning innebär att banken kommer att acceptera en minskad avgång och släppa lånet. Om ditt hem är värt dramatiskt mindre än det skyldiga beloppet, kan det vara mer meningsfullt att göra en kort försäljning och bli befriad från den börda skulden. Här är andra faktorer att tänka på:
- Efter 3 år att upprätthålla kredit, om priserna förblir stabila, kan husägare kvalificera sig för att köpa ett annat hem efter en kort försäljning med en inteckning och en betalning som är överkomligt.
- Både en ändring av lånen och en kort försäljning kan påverka krediten . Men antingen är lösningen i allmänhet bättre än en avskärmning.
- Många låneändringar kräver en justerbar betalningsränta än vad som kan öka varje år efter det att de första 5 års fastränta har gått.
- De flesta av de korta försäljningsförteckningar som jag säljer i Sacramento involverar säljare som nekades en lånemodifikation.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.