Även om du bara kan fortsätta betala din inteckning medan du väntar på att marknaden förbättras kanske du också har möjlighet att refinansiera och förbättra din hypoteksituation.
Ett alternativ, det statsstödda Home Affordable Refinance Programme (HARP), har förlängts till och med 31 december 2018.
Negativt eget kapitallån: Vad är mina alternativ?
Många husägare med negativt kapital vill refinansiera, men deras hem, tillsammans med till synes alla andras, är mindre värt än vad det tidigare var. Kanske har du kontaktat några banker för att refinansiera ditt hem, men de har sagt att ditt lån till värde (LTV) är för högt. Med andra ord är ditt bostads hypotekslån för stor en procent av ditt hem nuvärderade värde, eller överstiger det faktiskt. Lyckligtvis har du fortfarande några alternativ.
Det är möjligt att refinansiera en negativ eller "undervattens" inteckning, men det är inte nödvändigtvis lätt. Du har två val:
- Försök att refinansiera med hjälp av ett av regeringens hushållsassistansprogram.
- Ta med pengar till stängning, vilket inte är möjligt för de flesta husägare.
Som ett resultat av bostadskrisen har regeringen skapat flera program för husägare inför hårda tider.
Dessa program låter dig refinansiera även om du har negativt eget kapital eller ett mycket högt LTV-förhållande. I de flesta fall måste du vara aktuell på din inteckning. Om du börjar missa betalningar kan det diskvalificera dig från några av låneprogrammen.
Refinansieringsprogram
Vilket refinansieringsprogram ska du använda? Det beror på hur du fick ditt hypotekslån, eller mer specifikt beror det vem som för närvarande äger ditt lån.
Låntagare kan upptäcka att deras lån är med Fannie Mae eller Freddie Mac. Detta är möjligt även om du aldrig har hört talas om dessa organisationer, så HARP- programmet är det enda alternativet för att refinansiera dessa lån.
Om din inteckning stöds av Fannie Mae eller Freddie Mac kan du undersöka de olika andra refinansieringsprogrammen som är tillgängliga för låg eller ingen kapitalfinansiering, till exempel FHA Streamlined eller VA Streamlined-refinansieringsprogram. I många fall har dessa program inga LTV-krav och kräver ingen ny bedömning, så lånet är baserat på ditt hem tidigare värde vilket kan göra hela skillnaden.
Ett annat alternativ: Betala ner hypotekslån
Det finns ett annat sätt att refinansiera med negativt eget kapital, och det är att betala kontanter för att få ditt lånevärde nere närmare ditt hem nuvärde. Du kommer att minska det belopp du är skyldig genom att antingen göra en stor betalning på ditt lån eller genom att betala kontanter vid stängning när du refinansierar.
Din fastighets höga LTV-andel är sannolikt vad som hindrat dig från att få refinansiering från en traditionell långivare. Om du har ett negativt kapitallån lånar du mer än hemmet är värt, och de flesta långivare vill inte ta den typen av risk.
Om du är standard på lånet kommer långivaren inte att kunna få full återbetalning, även om de säljer ditt hem.
Som ett resultat erbjuder många långivare bara att refinansiera om du betalar ner lånebalansen för att skapa ett mer tilltalande värdeförhållande eller vänta tills ditt hem marknadsvärde går tillbaka, förbättra sitt värde för lån till värde.
Tyvärr kräver detta tillvägagångssätt att du har tillgång till en fast summa av pengar. Om du inte är i stånd att skriva en stor check kan det vara det enda alternativet för de offentliga refinansieringsprogrammen. HARP-programmet uppmanar husägare att ansöka igen, även om de har blivit nedlagda innan så det är värt att ta det extra steget.
Om du har uttömt alla lånealternativ och fortfarande inte kan refinansiera kan du fortfarande förbättra din situation. Fråga din långivare om du kan göra ett lån modifiering , eller om de har några andra förslag till dig.
De flesta långivare skulle hellre arbeta med låntagare för att få regelbundna betalningar tillbaka enligt schema än att låneinnehavaren har förfallit eller överger sina betalningar.
Fråga om att ändra villkoren för ditt lån för att se om din långivare har några andra lösningar som hjälper dig att hålla dig aktuell på din inteckning.