Viktigast för hemköpare, gör jumbo lån det möjligt att köpa dyrare hem.
Du kanske inte bryr dig om hypotekslån, men om du köper ett dyrt hem och du inte gör en stor betalning, kan ett jumbolån vara ditt bästa alternativ. Du kan till och med få en bättre ränta med ett bristande lån.
Jumbo-Mortgage
Jumbo lån får sitt namn från de stora lånebalanserna som finns tillgängliga. Överensstämmande lån, som är det största segmentet av lån i USA, är lån som uppfyller riktlinjer som fastställs av GSE. Dessa lånebelopp för 2017 är begränsade till 424,100 dollar i de flesta delar av landet och har ytterligare regler om låntagarnas kvalifikationer. I vissa högkostnadsområden går lånsgränserna mycket högre för att ta hänsyn till lokala bostadsmarknader. Till exempel i Los Angeles County är gränsen 2017 $ 636,150.
Om du vill låna mer än lånegränsen i ditt område måste du använda ett jumbolån eller annan kreativ metod för att säkra finansiering.
Jumbo Långivare
Banker och andra privata investerare utfärdar jumbolån.
Dessa långivare har ingen avsikt att sälja lånen till GSE, så långivare kan utforma egna godkännande kriterier. Varje långivare har unika mål och oro, så varje jumbo låneprogram är annorlunda. Det betyder att det är viktigt att handla bland olika långivare, eftersom prissättning och godkännande kriterier kan variera mycket.
Hitta en långivare som passar din ekonomiska situation och den egendom du köper. Till exempel, vissa långivare gör det lättare eller svårare att få lån till bostäder, och olika långivare har olika betalningsbehov.
Kvalificerande för Jumbo Hypotekslån
Som med alla lån måste du uppfylla godkännande kriterier, och jumbo lån är svårare än konventionella lån för att kvalificera sig för. Lånebeloppen är högre, så långivare är mer selektiva på grund av den ökade risken att utfärda jumbos.
Kredithistorik: Du behöver bra kredit för att bli godkänd för ett jumbolån. En FICO-poäng över 700 är ett minimum för de flesta köpare, men andra faktorer kan motivera en något lägre poäng.
Nedbetalning: Jumbo-hypotekslån kräver vanligtvis nedbetalningar på minst 20 procent. En del vanliga jumbo långivare kommer dock att arbeta med nedbetalningar runt 10 procent, och andra annonserar program med ännu lägre krav. För att kvalificera sig till ett jumbolån med en liten betalning, behöver du bra kredit, stark inkomst eller betydande reservtillgångar. Med de flesta långivare ökar kraven på efterskott eftersom lånen ökar.
Inkomster och tillgångar: För dessa stora lån kräver långivare dokumentation för att visa att du har tillräcklig inkomst och tillgångar för att ha råd med den egendom du köper.
En konsekvent inkomst är bäst. Egenföretagare behöver skattedokument och ytterligare information om sina företag, och löntagare behöver W2-blanketter. Långivare tycker också om att se reservtillgångar tillgängliga för att täcka betalningar i sex till tolv månader.
Skulder till inkomst: En låg skuldsättningsgrad är alltid till hjälp när du ansöker om lån. Långivare använder vanligtvis 43 procent som mål, men det numret är inte satt i sten. Särskilt om du har betydande tillgångar, kan långivare överväga dessa tillgångar (eller intäkterna från dessa tillgångar) som en del av inkomstberäkningen.
Jumbo lån är inte utformade för att hjälpa låntagare att "sträcka" och köpa fler hus än de har råd med. Istället är de för ekonomiskt säkra låntagare att köpa bostäder som är dyrare än genomsnittet.
Vad du betalar
Räntekostnader: Historiskt sett uppvisade jumbo-lån högre räntor än överensstämmande lån.
Risken är större i takt med att kreditstorleken ökar. Plus, att godkänna enstaka låntagare som inte passar in i städa kategorier är arbetsintensiv. Men sedan hypotekskrisen har privata långivare funnit att jumbo låntagare faktiskt kan vara låntagare med lägre risk och de kan vara lönsamma kunder på olika sätt. Som ett resultat kan priser på jumbo-hypotekslån vara lägre än priserna på överensstämmande lån. Men med jumbo-stora lånebalanser kan du enkelt betala mer i räntekostnader än någon med ett mindre lån till en högre ränta.
Jumbo lån är tillgängliga med fasta eller rörliga priser .
Slutkostnader: Jumbo-lån har stängningskostnader , precis som alla andra bostadslån. I synnerhet bedömningsavgifter kan vara högre på grund av specialiserade egenskaper eller inköp av höga dollar. I vissa fall behöver du två utvärderingar för jumbolåns godkännande.
Hypotekförsäkring: Hypoteksförsäkring skyddar långivare när låntagare är vanliga på ett lån. Överensstämmande med lån och statliga program kräver vanligtvis låntagare att köpa denna försäkring när de gör en liten förskottsbetalning eftersom möjligheten att återfå medel i avskärmning är tvivelaktigt. Men jumbo lån är olika. Oavsett om du behöver betala privata inteckning försäkringar (PMI) på ett icke-överensstämmande lån är upp till långivaren-vissa tillåter mindre än 20 procent ner utan PMI.
Alternativ till Jumbo Lån
Jumbo-lån är inte den enda avenyn att köpa lyxhem eller fastigheter på heta fastighetsmarknader. Om du inte är angelägen om att låna så mycket, eller om du har problem med att bli godkänd för ett jumbolån, kan en annan strategi vara bättre.
Piggyback lån: Istället för ett stort lån kan du använda en kombination av mindre lån. Dessa strategier har återkommit sedan hypokrisen. Men till skillnad från pre-2008 piggyback lån, måste du nu bevisa att du har möjlighet att betala tillbaka varje lån.
- 80/20 lån: Med ett 80/20 piggybacklån får du en "första" inteckning för 80 procent av fastighetens köpeskilling. Eftersom du har ett 80 procent lån till värde (LTV) , undviker du att betala PMI. Den andra hypotekslån täcker resterande 20 procent av köpeskillingen.
- 80/10/10: Med ett 80/10/10-tillvägagångssätt får du också ett första lån på 80 procent LTV. Du kommer dock också att göra en 10 procent nedbetalning, vilket innebär att endast 10 procent ska låna på en andra inteckning.
Piggyback-lån löser problemet med att betala PMI, men du lånar fortfarande stora summor pengar. För att bli godkänd behöver du höga kreditpoäng, men du kan kvalificera dig med FICO-poäng i de höga 600-talet. Räntor på andra hypotekslån tenderar att vara högre än priser på första hypotekslån, så dina låne kostnader kan vara högre med denna strategi. Jämför dessa kostnader med andra alternativ med hjälp av en lönekalkylator eller en avskrivningstabell .
Var medveten om att vissa piggyback-arrangemang använder ballonglån . Du kan till exempel behöva betala av ett eller båda lånen eller refinansiera inom 15 år.
Bekräfta gränser: Innan du avgår dig att använda en jumbo-hypotekslån, verifiera att du faktiskt behöver en. Jumbo lån är inte nödvändigtvis dåliga igen, du kan till och med få en bättre ränta. Men överensstämmelse med lån eller statliga program kan vara en bättre passform för dig. Om du befinner dig i ett högkostnadsområde kan du ofta låna mycket mer än "standard" -gränsen. Vissa använder uttrycket "jumbo" för att överensstämma med lån i de höga kostnaderna, så be om förtydligande när du diskuterar dina alternativ.
Större betalning: Ett enkelt sätt att undvika att använda en jumbo-inteckning är att göra en större betalning. Du behöver bara göra tillräckligt med för att få ditt lånebelopp under din lokala överensstämmande lånegräns. Med det gjort har du fler alternativ, och du kommer att betala mindre ränta med en mindre lånebalans. Att höja en betydande mängd kontanter är lättare sagt än gjort, särskilt när dollarns belopp växer. Men om du har tillgång till pengar kan det vara ett attraktivt alternativ.