Fördelar och nackdelar med att låta din långivare förlora pengar på ditt hem
Oavsett om du ska göra en kort försäljning eller låta hemmet gå till avskärmning beror på flera faktorer. Medan för vissa husägare är det lättare att kasta upp sina händer och låta banken ta hemmet, det kanske inte är det klokaste att göra. Oavsett vilket tillvägagångssätt du väljer, få alltid juridisk och skattemässig rådgivning innan du fattar ett beslut mellan en kort försäljning eller en avskärmning.
Korta försäljningsfördelar
Här är några fördelar för att göra en kort försäljning:
- Du har kontroll över försäljningen, inte banken.
- Du kanske sover bättre att veta vem som köper ditt hem.
- Du kommer att spara dig själva den sociala stigmatiseringen av "F" ordet, avskärmning.
- I motsats till populär tro kan du ofta vara aktuell på dina betalningar och fortfarande ansöka om en kort försäljning.
Din hemförsäljning kommer att hanteras som vilken annan hemförsäljning, med respekt och värdighet.
Utestängning fördelar
Här är några fördelar för att välja att göra en avskärmning:
- Det är en omedelbar lösning.
- Du kan sluta göra betalningar och bo i hemmet tills du blir sparkad ut.
- För vissa är det hämnd; du kanske känner dig bättre att börja med att berätta för banken vart du ska gå när den vägrade din lånejustering.
- Om något bryter eller fungerar, behöver du inte fixa det.
- Du kan lämna hemmet bakom och bara gå bort.
Köpa efter en kort försäljning
Fannie Maes 2016-riktlinjer gör att du kan ansöka om ett lån fyra år efter en kort försäljning med 10 procent nedbetalning.
Om du sålde ditt hem som en kort försäljning på grund av förmildrande omständigheter kan du åter ansöka om ett Fannie Mae-backat lån efter två år med lämplig dokumentation av omständigheterna. Du kan också kvalificera dig för ett FHA-lån ett år efter en kort försäljning.
Tänk på att Fannie Mae och FHA riktlinjer inte är en garanti att du kommer att kunna köpa ett hem efter föreslagna tidsramar.
Bankerna har det sista säsongen och innehåller ofta överlagringar som kan ändra riktlinjerna från regeringen. Fråga ditt lånekontor att klargöra innan du förlita dig på federala riktlinjer.
Köper efter en avskärmning
Om din avskärmning berodde på förmildrande omständigheter kan du vara berättigad att köpa ett annat hem på tre år. I annat fall förblir standard väntetiden sju år, noterar Fannie Mae i sina senaste riktlinjer. I likhet med sina korta försäljningsriktlinjer, tillåter FHA de som avskärmade på sina hem för att ansöka om inteckningar efter 12 månader.
Påverkar på kredit
En kort försäljning kan anses vara ett nedsättande märke på din kredit, trots att kreditbyråer inte använder ordet "kort försäljning" på din kreditrapport . Din kreditrapport kan läsa "betald i sin helhet för mindre än överenskommen" eller "avvecklad för mindre" bland andra kategorier. Vissa HAFA- riktlinjer möjliggör "ingen träff till kredit" och kan dyka upp som betalad i sin helhet. Beroende på din kredithistoria, erbjuder Myfico.com två exempel där en kreditpoäng kan falla betydligt efter en avskärmning. I allmänhet finns en avskärmning kvar på din kreditrapport i sju år.
Brister domar
Domar är ofta förhandlade mellan säljaren och den korta långivaren.
I vissa stater, till exempel Kalifornien, om hemmet är din personliga bostad och finansierades genom köppengar, finns det ingen brist på domen .
Bankerna är vanligtvis ovilliga att förhandla om bristande bedömningar med husägaren efter en avskärmning. I Kalifornien, till exempel, enligt California Association of Realtors, kan en bristdöd lämnas in avseende ett lån med hårdpengar om långivaren avskärmer sig vid en rättslig avskärmning jämfört med en förvaltningsförsäljning, eller om det andra lånet är ett lån med hårdpengar och Försäljningen sker som förvaltarens försäljning.
Låneansökningsfrågor
Lånapplikationer kräver normalt inte att du inkluderar information om kort försäljning. Du kan rapportera att du sålde ditt hem. Du är dock skyldig att svara på frågan: "Har du någonsin haft en egendom utesluten eller givit en gärning i stället för de senaste sju åren." Om långivaren ser att du har haft en avskärmning kan ditt lån nekas.
Längd av tid att flytta
Om du har lämnat ett avskärmningsbrev, kan du eventuellt skjuta upp den här åtgärden medan banken anser en kort försäljning. Vänta på kort försäljning godkännande kan vara från två till tre månader eller längre. I en avskärmning, om inte tidigare arrangemang har gjorts, kan långivaren vilja att du omedelbart lämnar fastigheten och kan påbörja utvisningsförfaranden om du försenar.
Skatteproblem
En personlig bostad är befriad från hypotekslånsränta på federal nivå så länge regeringen fortsätter att förlänga detta undantag. Vissa stater beskattar dig fortfarande om du inte kvalificerar dig för ett undantag. En investerare är inte befriad från hypotekslånsränta , på vissa villkor. För ägare som avskärmer hemma, skickar vissa långivare omedelbart ut 1099-talet, vilket anger hur mycket lättnad som ersättning till ägaren, även om ägaren är befriad.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.