HAFA betalar säljare $ 10.000 för att göra en kort försäljning
Men eftersom HAFA är ett statligt sponsrat program är det mycket mer komplicerat än det.
HAFA är en akronym för Hemmet Affordable Avskärmning Alternativ, och det är en del av president Obama gör Home Affordable Program. Det första steget är att en låntagare ska ansöka om HAMP, Home Affordable Modification Program. Här är reglerna för att vara berättigade till HAMP-programmet:
- Endast personliga bostäder är berättigade.
- Bolånets belopp måste vara mindre än 729 750 USD.
- Låntagaren lider av svårigheter som inkomstförlust, ökad hypotekslån eller en oväntad ökning av utgifterna.
- Lånet härstammar före 1 januari 2009.
- PITI- hypotekslån , inklusive HOA , är mer än 31% av låntagarens brutto månadsinkomst.
Om någon av de 5 reglerna inte gäller, är låntagaren inte berättigad till HAMP. Jag vet det här eftersom jag gick till sidan Affordable Modification för att svara på var och en av de fem frågorna.
Jag gjorde det 5 gånger, och ändrade ett annat svar till nej varje gång. Ett svar på någon av de 5 resulterade i ett avslag.
Om du inte är berättigad till HAMP, kan du behöva hitta en kort försäljningsagent som hjälper dig. Om du är berättigad till HAMP betyder det inte att du kommer att kvalificera dig för HAMP. Kvalificering och kvalifikation för HAMP är två olika djur.
Ditt mål, om du vill göra en kort försäljning , är att hoppas att HAMP kommer att sätta dig ner. Då kommer du att bli berättigad till HAFA. Eller, om du accepterar HAMP, och du slutar göra dina låneförändringsbetalningar, kan du ansöka om HAFA. Det kan låta som fåniga regler, men det är så som vår regering arbetar.
Jag tycker att det är intressant att påpeka att väldigt få låntagare tenderar att kvalificera sig för ett lån modifiering . Faktum är att nästan varje enskild kortförsäljning som jag gör i Sacramento är för en säljare som avvisades för en lånemodifikation.
Bestäm om din långivare deltar i HAMP-programmet
Det är praktiskt att veta om din långivare deltar i HAMP, eftersom långivare som deltar i HAMP också deltar i HAFA. Fannie Mae och Freddie Mac långivare är inte skyldiga att delta och har egna versioner av detta program. Här är en partiell lista över några av de stora namnen HAMP deltagande långivare:
- Aurora Loan Services, LLC
- Bank of America, NA
- Chase Home Finance, LLC
- CitiMortgage, Inc
- Countrywide Home Loans Service, LP
- EMC Mortgage Corporation
- GMAC Mortgage LLC
- Green Tree Servicing LLC
- HomeEq Service
- Horizon Bank
- JPMorgan Chase Bank, NA
- Litton Loanservice
- Navy Federal Credit Union
- Ocwen Financial Corporation, Inc.
- OneWest Bank
- PNC Bank, National Association
- Saxon Mortgage Services
- Golden 1 Credit Union
- US Bank, National Association
- Wachovia Mortgage, FSB
- Wachovia Bank, NA
- Wells Fargo Bank, NA
Behörighetskrav för HAFA Short Sales
När låntagaren är avvisad för en låneändring genom HAMP-programmet är låntagaren sedan berättigad att ansöka om HAFA Short Sale- programmet eller genomföra en handling i stället för avskärmning . Eftersom jag inte vet varför någon i sitt rätta sinne skulle göra en handling i stället håller jag fast vid den korta försäljningen . HAFA kommer att godkänna priset för den korta försäljningen och ge säljaren 4 månader att sälja fastigheten via en fastighetsmäklare . Här är behörighetskraven:
- Personliga bostäder är berättigade. Från och med 1 juni 2012 är ejägda fastigheter berättigade till HAFA.
- Bolånets belopp måste vara mindre än 729 750 USD.
- Säljaren måste vara bakom eller på väg att falla bakom hypotekslånet.
- Lånet härstammar före 1 januari 2009.
- Säljaren var eller skulle avvisas av HAMP för en lånemodifikation.
- Säljare som har statslån kan komma i fråga under ett annat program.
Fördelar med en HAFA-kort försäljning
När en säljare har hoppat igenom alla dessa hoops, borde det vara fördelar, eller hur? Det finns. Till exempel kan andra långivare inte längre tvinga en säljare att begå kort försäljning av inteckningslån genom att kräva betalningar utanför escrow eller hålla säljarens förstafödda som säkerhet. Här är andra HAFA-fördelar:
- Långivare som deltar i HAFA avstår från rätten till bristande bedömning .
- I början kan junior långivare få upp till 6% av lånebalansen eller maximalt 6000 dollar för att frigöra lånet. Från och med 1 februari 2011 har 6% -kaptenet tagits bort av US Treasury - och det beloppet är nu högst $ 8 500 per 1 juni 2012. Från och med 1 februari 2015 är det maximala nu 12 000 dollar.
- Säljare kommer att få en statlig betalning på $ 10.000 vid stängning av escrow för att täcka omlokaliseringskostnader, förutsatt att hemmet är ägare ockuperat.
- Säljare är inte skyldiga att göra ett säljarbidrag .
- Långivare måste komma överens om att inte avskäras under den korta försäljningen.
- Med undantag för Fannie Mae , Freddie Mac , VA och FHA lån behöver säljarens inteckning överstiga 31% efter 2/1/11.
Ett annat villkor för HAFA är alla parter måste underteckna en armlängdsförklaring . Med andra ord kan säljaren inte sälja till en person som säljaren vet eller till vilken säljaren är relaterad. Köparen måste också gå med på att inte sälja fastigheten i minst 90 dagar.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.