Du måste rapportera 1099-A-informationen, men du kanske inte tar en skattesats
Det kan hända att du får flera formulär 1099-A för en enda fastighet om du hade mer än ett hypotekslån eller lien mot det och mer än en långivare var involverad i avskärmningen.
Men gör inte panik. Här är vad du behöver veta.
Utestängningar och kapitalvinster
Internal Revenue Service behandlar en avskärmning precis som om du hade sålt din egendom. Du måste beräkna din vinst eller förlust, men till skillnad från en normal försäljning finns det inget "försäljningspris" i det här scenariot. Det här är där Form 1099-A kommer in i spel.
Informationen på formuläret 1099-A
Du behöver försäljningsdatum och försäljningspriset på den avskärmade fastigheten för att korrekt rapportera sin "försäljning" till IRS, och du hittar denna information på Form 1099-A. För försäljningspriset använder du antingen det verkliga marknadsvärdet på fastigheten eller den utestående lånebalansen vid avskärmningstidpunkten.
Den utestående lånebalansen återfinns i ruta 2 och fastighetens rättvisa marknadsvärde finns i ruta 4 i 1099-A. Datumet för avskärmning anges i ruta 1 och detta kommer att användas som det datum då egendomen togs bort, det vill säga "försäljningsdatumet"
Skattebetalarna måste också veta om lånet var ett återköpslån eller ett lån utan lån . Lånet var förmodligen ett återköpslån om långivaren har kontrollerat "ja" i fält 5, som frågar "Var låntagaren personligen ansvarig för återbetalning av skulden?"
Har du en vinst eller ett förlust?
Realisationsvinster redovisas på Schema D för bostäder som var personliga bostäder.
IRS tillåter inte skattebetalare att göra anspråk på förluster på personliga bostäder. Eventuella vinster - och ja, en avskärmning kan faktiskt resultera i en vinst - kan vanligtvis kompenseras av kapitalvinstutslaget för ett huvudhem, så det är osannolikt att en avskärmning kommer att leda till eventuell kapitalvinstskatt som kommer att betalas.
Du måste rapportera 1099-A-informationen ändå, men du behöver nog inte ta en skatt träff.
Rapportering avskärmning
Använd datumet för avskärmning i fält 1 i 1099-A som ditt försäljningsdatum och ange sedan försäljningspriset på Schema D. Det blir antingen beloppet i fält 2 eller beloppet i fält 4. Vilken ruta du ska Användningen beror på utlåningslagarna i det land där egendomen var belägen, så kolla med en lokal skattesekreterare för att se till att du väljer rätt.
Beräkna din vinst
Du kan beräkna din vinst genom att jämföra det "försäljningspris" du använde till ditt köpeskill, vilket är din kostnadsbas i fastigheten. Denna information kan vanligtvis hittas på HUD-1-stängningsberäkningen som du mottog när du köpte fastigheten. Skillnaden mellan försäljningspriset och din kostnadsbas är din vinst. Ange detta på schema D och på rad 13 i din formulär 1040 skattedeklaration.
Investeringsfastigheter
Använd formulär 4797 om den avskilda egendomen var en hyra eller en investering.
Du behöver förmodligen hjälp av en skatteproffs i det här fallet eftersom det finns ytterligare faktorer att ta hänsyn till, såsom återtag av avskrivningar , förlustavdrag för passiv verksamhet och rapportering av eventuella slutliga hyresintäkter och kostnader .
Form 1099-A vs Form 1099-C
Du kan få Form 1099-C istället för Form 1099-A om din långivare både avskärmad på fastigheten och avbokade eventuella återstående lånebalans du skylde. I det här fallet tar IRS den position som du fick intäkter från avskärmning-du fick pengar från långivaren för att köpa ditt hem och du betalade inte alla pengarna tillbaka.
Men även om förlåtna skulder som rapporteras om Schema 1099-C är vanligtvis skattepliktig inkomst, utesluter hypoteksgäldenärslagen i allmänhet inte hypotekslån som avbryts genom avskärmning.
En viktig uppdatering
Denna skattebestämmelse som låter dig utesluta inteckningar som avbröts genom avskärmning upphörde tekniskt den 31 december 2016, men den tvåpartsbudgetslagen blåste nytt liv i det i februari 2018. Det återupptogs retroaktivt för att täcka skatteåret 2017. Endast tiden kommer att berätta om kongressen förnyar det igen för 2018 och kommande år.
För närvarande omfattar denna bestämmelse avskärmningsavtal som ingåtts 2017. Du bör kvalificera om summan av dina skulder översteg det totala värdet av dina tillgångar omedelbart före avskärmningstiden. Det betyder att du är "insolvent" och du måste bara rapportera avbokad skuld på din avkastning i den mån det överstiger din insolvens - skillnaden mellan dina skulder och dina tillgångar.
Du kan till exempel ha skulder på totalt 300 000 dollar och alla dina återstående tillgångar värderas till 200 000 USD. Det är en skillnad på $ 100,000. Om din långivare förgav eller avbröt en $ 120.000-balans på ditt hypotekslån, måste du bara rapportera 20 000 dollar som inkomst - det belopp som överstiger din 100 000 dollar insolvens.
OBS: Skattereglerna ändras regelbundet så att du bör rådgöra med en skattesäljare för den senaste rådgivningen. Informationen i denna artikel är inte avsedd som skatterådgivning och det ersätter inte skatterådgivning.