Din långivare kan lämna ett brister omdöme efter avskärmning
Brist bedömningar ibland dyker upp efter avskärmning eller kort försäljning . Husägare är ofta förvånad över att ta emot dem, och det är oftast för att de inte får rätt juridiska eller skattemässiga råd i förväg.
Promissory Notes och inteckningar
Brist bedömningar härrör från det faktum att låntagaren misstänkts på ett lånebrev , inte inteckning. Ett lån är ett löfte att betala. Det kan också skapa personligt ansvar, beroende på statens lagar. Personligt ansvar innebär att långivaren kan gå efter låntagarens tillgångar för underlåtenhet att betala ett lån.
En lånebrev säkras av antingen en förtroende eller ett inteckning, beroende på finansieringsinstrumentet. Vanligtvis registreras inteckningslånet eller förtroendeuppgiften i de offentliga handlingarna där fastigheten är belägen, vilket ger allmänheten ett meddelande om att hemmet har en lien mot den.
avskärmning
Om en promemoria inte betalas enligt överenskommelse, har mottagaren rätt att avskärma på egendomen, eftersom egendomen är säkerheten för sedeln.
Om låntagaren inte tar ut betalningarna nuvarande eller betalar av befintliga lån under avskärmningsperioden, går fastigheten till auktion. Om fastigheten säljer för mer än det belopp som är skyldigt, finns det ingen brist; det händer dock sällan.
Bankerna får fastigheten i avskärmning när ingen erbjuder tillräckligt för att betala av banken.
Banken har också rätt att sälja den till mindre än den högsta budgivaren på auktionen, men i allmänhet föredrar bankerna att sälja till en privat part efter avskärmningen i hopp om att få mer pengar på den öppna marknaden.
Kort försäljning
Medan ett hem är avstående för avskärmning kan banken komma överens om att minska sina förluster. Det gör det möjligt för säljaren att göra en kort försäljning och accepterar mindre pengar än säljaren är skyldig i sitt lån.
Hemförsäljaren hyr en fastighetsmäklare för att hitta en köpare för den korta försäljningen . Köparen gör ett erbjudande och, om banken accepterar det, säljs hemmet med förlust.
Brister domar
En brist är skillnaden mellan huvudskulden och det mottagna beloppet, förutsatt att det mottagna beloppet är mindre än det belopp som är skyldigt.
Huruvida banken kan bedriva bristande bedömning efter en avskärmning eller kort försäljning beror delvis på huruvida skulden gör säljaren personlig ansvarig för skulden. Vissa stater tillåter personligt ansvar .
Bristdomar i Kalifornien
Den goda nyheten för Kalifornien låntagare är alla köp-pengar lån på en-till-fyra-enhet bostadshus är undantagna från brister bedömningar.
Hårdpengelån i Kalifornien - lån som tagits ut efter att hemmet köptes genom en refinansiering eller ett andra inteckning - kan vara föremål för en bristdöd under följande villkor:
- Långivaren avskärmer under rättsliga förfaranden (California Code Civil Proc., § 726).
- De flesta långivare avskärmer sig genom en förvaltares försäljning, vilket inte ger långivaren rätt att bedriva en bristdom med ett undantag (se andra hårdpenga andra bostadslån nedan) .
- En tidsgräns på tre månader gäller för åtgärder för bristande bedömning vid en rättslig avskärmning.
- Om den andra hypotekslån är svåra pengar och långivaren har förlorat säkerheten för det lånet genom en avskärmning eller kort försäljning - vilket gör att säkerheten för lånet är värt ingenting - kan mottagaren av den andra hypotekslån utöva en bristningsdom (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
- SB 931, effektiv 1 januari 2011, erbjuder bristskydd till Kalifornien kortförsäljare om lånet är i första positionen. Det gäller inte för utestängning.
Förhandlingssamling
Några hårda pengar långivare sälja sedeln till en investerare efter avskärmning för pennies på dollarn. Då kommer investeraren att försöka samla skulden.
Även om en långivare kan ha accepterat, säg $ 1000 för en $ 100.000-sekunders inteckning genom en kort försäljning, frigörs säkerheten för den hårda pengarna, men lånet kan inte vara. En kortförsäljare som vår läsare kanske tror att prövningen är över, till en dag får han ett telefonsamtal som begär återbetalning. När detta händer:
- Inse att långivaren sannolikt kommer att förhandla om en rabatterad utdelning.
- Långivaren kan begära en ny promemoria som ersätter den gamla lånebrevet. Se till att långivaren skickar ett "betalt i sin helhet"
- Om långivaren redan har sålt noten kan rabatten vara större.
- Inte alla löpande sedlar med hårdpengar måste betalas kontant. Vissa långivare accepterar betalningar.
- Om långivaren ger ut betalningar till en annan enhet, inser att noten kan ha sålts till mindre än sitt nominella värde och den nya långivaren kan acceptera ett jämnt lägre belopp som full betalning.
- Efter att notan är betalad i sin helhet, fråga långivaren om att returnera sedeln märkt "Betald i Full."
Jag är inte licensierad att ge juridisk rådgivning och tillhandahålla denna information endast för allmän information. Om du vill ha juridisk rådgivning eller mer information, kontakta en fastighetsadvokat .
Källa: California Association of Realtors
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.