Hur mycket kostar en säljare IRS efter en avskärmning eller kort försäljning?
Det verkar inte rättvist. Vad som är värre är att du inte ens kan få reda på att du är skyldig skatt tills den dag du öppnar ditt mail för att hitta en 1099.
Tänk på att inte alla 1099 betyder att du kommer att betala inkomstskatt heller. Bankerna skickar 1099-tal som rutinmässigt ämne.
Jag pratade med Julian Block, en advokat i Larchmont, NY, som har citerats av The New York Times som en ledande skatteproffs. Här är vad han har att säga om skatter, vinster och förluster på obehaglig försäljning, såsom förskärmning och kort försäljning:
Julian Block på vinster och förluster
"Säljare som har haft egna bostäder under långa perioder kommer fortfarande att inse vinster.
"Men säljarna av bostäder som förvärvats under de senaste två åren eller så kommer att medföra förluster. Även om det inte går att minska priserna, kommer förluster att bero på kostnader för fastighetsmäklare, advokater och liknande. Säljare kommer inte att kunna dra av de förlusterna . Det spelar ingen roll att de tvingas sälja på grund av till exempel arbetsförändringar eller hälsoskäl.
"Förutom problem för säljare av personliga bostäder finns det skatteproblem för investerare som säger att de köpt flera lägenheter på platser som Florida och kan inte vända dem, eftersom potentiella köpare väntar på ytterligare prisnedgångar.
Ofta är det inte värt att investerarna ska hyra sina platser. vad de får som hyresbetalningar är otillräckliga för att täcka sina fastighetsskatter och hypotekslån . Deras enda alternativ är att sälja med förlust. "
Blockera mot utjämningsförluster mot vinster
"Säljare kan kompensera sina kapitalförluster mot realisationsvinster.
Men i avsaknad av realisationsvinster är det årliga capetet $ 3.000 ($ 1.500 för gifta par som lämnar in separat) på hur mycket förluster de kan kompensera mot sin "vanliga inkomst", vilket innebär inkomst från källor som löner, pensioner och uttag från pensionsplaner . Lagen tillåter dem att överföra oanvända förluster till senare år. "
Blockera skatteregler för utestängningar
"IRS har skatteregler för utestängningar eller repossessions av långivare av bostäder till ägare som har blivit bakom på sina hypotekslån . Det kan finnas svåra och oväntade skattekonsekvenser för en ägare som bara går bort eftersom han eller hon har liten eller ingen kapital och långivaren tar över och säljer platsen.
"I så fall innebär avbrott eller förlåtelse av långivaren av skulden vanligtvis att gäldenären har rapporterbar inkomst, även om det finns några undantag - till exempel insolvens."
Blockera personligt ansvar
"Ett exempel: Brown köper en lägenhet och använder den som en personlig bostad . Han betalar $ 300.000, nedbetalning på $ 15.000 och tar ett lån på $ 285,000. Han är personligen ansvarig för hypotekslånet. När återstående saldo på lånet är $ 280.000, Bruna standardvärden och långivaren banken accepterar hans frivilliga överföring av enheten, avbryta lånet.
Liknande lägenheter på tiden säljer för 230 000 dollar.
"Skattkoden behandlar transaktionen som en försäljning. Brown uppbär en oavsiktlig förlust på $ 70 000, det belopp med vilket hans lägenhetens justerade bas på $ 300 000 överstiger dess marknadsvärde på $ 230 000. Inget avdrag för förlusten, eftersom Brown använder lägenheten som en personlig bostad .
"Brown har också rapporterbar inkomst på $ 50 000 när banken avbryter lånet. Den $ 50 000 är det belopp med vilket skulden på $ 280 000 överstiger marknadsvärdet på $ 230 000.
"Ange IRS när den pantsatta egendomen är avskärmad eller återtagna, och banken återköper den, eller banken vet att Brown har övergivit fastigheten. Banken skickar en blankett 1099-A till Brown och IRS. Med hjälp av numren i exemplet, 1099-A anger uteslutningsbudpriset ($ 230.000), mängden Browns skuld (280.000 dollar) och om han var personligen ansvarig.
Skuldavbeställning (här, $ 50 000) beskattas till priset för ordinarie inkomst, samma som för lön. "
Säker skuld utan personligt ansvar
Enligt Kleinrock Publishing, säger IRS att säljare som inte är personligen ansvariga för en skuld kommer att inse ett belopp som inkluderar den fullständiga annullerade skulden, även om värdet på fastigheten som är säkerhet för skulden är mindre, vilket kan kompenseras beroende på Din justerade bas i fastigheten. Köp pengar lån säkrad av fast egendom i Kalifornien bär inget personligt ansvar.
Till exempel köper Ms Smith ett hem värderat till $ 300.000, sätter ner $ 30.000 och tar ut ett lån på 270.000 dollar. Smith slutar göra betalningar . Banken utestänger sig på en lånebalans på 260 000 dollar och bostadsvärdet har fallit till 250 000 USD. Smith har en justerad grund på 295 000 dollar, på grund av en förlust på 5 000 dollar. Mängden Smith inser om avskärmning är $ 260.000. Smith visar sin vinst eller förlust genom att jämföra $ 260,000, vilket är det belopp som realiserats, till hennes justerade bas på $ 295,000. Hon har en realiserad förlust på 35 000 dollar.
Innan avskärmning eller försäljning, planera framåt
Innan du säljer på en kort försäljning eller går igenom en avskärmning, sök juridisk och skatteråd. Gör skatteplanering före tid innan det är för sent.
För mer information, kontakta en Certified Public Accountant eller kolla IRS webbplatsen.
En tillfällig rättegång, kallad "Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007", ger upphov till befrielse från skuldsättning för vissa ägare och kan upphöra före förnyelser. Kalifornien lagar skiljer sig åt för kort försäljning beskattning på grund av CA Civil Code 580e och hypotekslån utfärdade av IRS och på uppdrag av Franchise Skatteverket. Sök ut behöriga skatte rådgivare för att avgöra om du är befriad från beskattning.
Källa: Advokat Julian Blocks böcker inkluderar "Hemförsäljarens Guide till Skattebesparingar", berömd av jurist professor James Edward Maule från Villanova University som "En lättläst och välorganiserad förklaring av skattereglerna." Att beställa sina böcker , besök Julian Blocks webbplats.