Fråga: Vem är säljaren i en kort försäljning?
En läsare skriver: "Jag skrev så mycket pappersarbete när jag släpper mitt hem på marknaden som en kort försäljning som jag inte kan komma ihåg vad jag lovade att göra eller vad något av pappersarbetet betyder. Min agent säger att banken betalar alla Försäljningskostnader, men det ser inte så långt ut mot mig. Han skickade mig ett erbjudande att skriva under. Erbjudandet säger "säljare att betala titel och escrow." Är det mig eller är det banken? Vem betalar fastighetsskatten? Vem är säljaren i en kort försäljning? "
Svar: Låt mig först säga att om du undrar vem säljaren är i en kort försäljning är du inte ensam. Även säljare som borde veta svaret på den frågan gör det inte. Även agenter som borde veta svaret på den frågan gör det inte. Det är en del av anledningen till att din agent berättar att banken betalar alla kostnader i en kort försäljning. Men din agent är inte exakt rätt och kan ta den enkla vägen ut.
Det låter mig också som om du kanske har en förtroendefråga som händer med din egen agent. När en agent tecknar ett noteringsavtal med dig skapar agenten ett fiduciärt förhållande med dig. Det betyder att agenten måste arbeta i dina bästa. Det är svårt för en agent att göra det här jobbet för dig om fiduciary inte existerar. Du måste lita på din agent att ha förtroende med den här agenten. Utan förtroende kan du ha brutit förtroendeförhållandet.
Mitt förslag är att du ber din agent att förklara fiduciary till dig och förklara för dig vem som är säljaren i en kort försäljning.
Det här borde inte vara en svår uppgift för din agent och kommer troligen att vara välkommen av din agent.
Vem betalar kostnaden i en kort försäljning
En kort försäljning är verkligen ingen annorlunda än någon annan typ av transaktion vad gäller kostnaderna. Ditt slutredovisning och de avgifter som debiteras är mycket liknar alla andra fastighetsaffärer.
Det fungerar så här:
- Säg att du säljer ditt hem till $ 100.000. Du är säljaren.
- Köparen händer dig $ 100 000, antingen genom en kombination av en betalning och ett lån, eller kanske är det bara alla pengar. Det spelar ingen roll. I slutändan får du 100 000 dollar.
- Först betalar du kommissionen . Om det är 7% betalar du 7 000 dollar till noteringsmäklaren. Noteringsmäklaren betalar sedan noteringsagenten, köparens mäklare och köparens mäklare betalar köparens agent. Det kan till och med vara underagenter av agenter som får betalt från $ 7 000, men faktum är att du nu har $ 93 000 kvar.
- Från $ 93 000 kommer du förmodligen att ha ytterligare $ 3 000 i utgifter. Dessa avgifter kan täcka avgifter för avgift, spärravgifter, registreringsavgifter, avskräckande fastighetsskatter, skattprestationer, överföringsavgifter, bland annat avgifter. Om alla dessa avgifter uppgår till totalt 3 000 dollar, har du till exempel 90 000 dollar kvar.
- $ 90.000 är ditt nettotillskott . Du kan inte behålla pengarna eftersom du är skyldig i banken. Du är förmodligen skyldig banken mycket mer än 90 000 dollar, men om banken skulle sälja ditt hem som ett bankägd bostad , skulle det högsta som banken troligtvis skulle få vara 100 000 dollar du bara erbjöds för kortförsäljningen.
Därför, eftersom banken inte kan få mer än det för att $ 100.000 är marknadsvärde, kommer banken att acceptera din $ 90.000. Den enda skillnaden mellan en kort försäljning och en vanlig transaktion, som du kan se är det faktum att du inte lägger några pengar i fickan. I en vanlig transaktion skulle du fälla nettoinkomsterna efter att ha betalat banken eftersom du skulle ha det som kallas eget kapital. I en kort försäljning har du inget eget kapital eftersom du har förlorat ditt eget kapital .
Det innebär att du är säljaren. Banken är inte säljaren. Ägaren är säljaren, och ägaren betalar försäljningskostnaderna från försäljningsvinsten.
Är banken verkligen säljaren av en kort försäljning?
Vissa människor hävdar att banken verkligen är säljaren av en kort försäljning eftersom banken är skyldig mycket mer pengar än hemmet säljer för, men det är inte sant. Det beror på att titeln stannar hos säljaren tills säljaren verkar hem till en köpare. Säljaren är ägaren.
Det fungerar dock på detta sätt i verkligheten. Säg att du är skyldig 200 000 dollar till banken, men ditt hem är bara värt 100 000 dollar. Om banken kommer att förlora 10 000 dollar från intäkterna, eftersom nettoförlusten på försäljningen bara är 90 000 dollar, gör banken väldigt intresserad av och investerat i försäljningskostnaderna.
Även om banken inte verkligen betalar försäljningskostnaderna, kan varje dollar banken stoppa säljaren från att betala går in i bankens ficka. Eftersom banken får pengarna som är kvar. Därför bryr sig banken hur mycket säljaren betalar i stängningskostnader .
Men säljaren är fortfarande säljaren, och banken är fortfarande banken.
Frågan kvarstår om banken inte tillåter en viss avgift eller utgifter i en kort försäljning, vem betalar den? Om en avgift är obehörig betyder det att banken inte tillåter att den dras av bruttoavkastningen. Men avgiften behöver fortfarande betalas. I de flesta av mina korta försäljningar ber jag köparen att betala obehöriga avgifter.
Vanligtvis är betalning av obehöriga avgifter förhandlingsbara. I en HAFA-kortförsäljning fick emellertid inte säljaren betala något extra. HAFAs korta försäljningar används inte längre. I Kalifornien förbjuder SB 458 Kalifornien korta försäljningsförsäljare att betala några avgifter alls från out-of-pocket, vilket framgår av California Civil Code 580e.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.