Hur man drar ut lånepoäng på din skatteåterbäring
Lånepoäng får ibland en dålig rap, även när de kan vara avdragsgilla, och många lånepoäng är om du följer reglerna. Här är ett bra tips. Planerar att köpa ett nytt hem runt årets slut? Försök att paketera upp saker senast den 31 december. Belöningen för att möta denna tidsfrist är ett skatteavdrag för detta år om du måste finansiera köpet med ett inteckningslån där du betalar lånepoäng.
Hur fungerar lånepoäng?
Vad är poäng? De är extra, upp-front avgifter, i stället för högre räntor . När pengar är knappa laddar långivare rutinmässigt poäng, även kända av sådana beteckningar som "låneavgifter", "premieavgifter" eller "lånerabatt". En poäng motsvarar en procent av lånebeloppet. Om du lånar $ 300.000 och betalar en peka, du har betalat $ 3000.
Hur kvalificeras lånepoäng som skatteavdrag?
Nyckeln till lånepoäng är 100 procent avdragsgill i betalningsåret, tillsammans med ditt andra hemlån, är att du betalar poängen för att få en viss typ av lån. Det måste vara ett lån att köpa, bygga eller förbättra (som när du lägger till eller ombygger ett rum) ditt huvudsakliga hem, det vill säga året runt hemma, i motsats till, säg ett andra hem som du använder som semester eller egendom för vilken du tar ut hyran.
Vad säger IRS om lånepoäng?
Här är hur IRS läser lagen när du refinansierar en befintlig inteckning.
I allmänhet är refinansieringspoängen inte helt avdragsgilla under det år du betalar dem om de inte betalas i samband med köp eller förbättring av ett hem. Detta gäller även om den nya inteckning är säkrad av ditt huvudsakliga hem. Översättning: Refinansierare måste skriva poäng i dribbar och drabbas av lånets livslängd - dela upp de poäng som betalas av antalet månatliga betalningar som ska göras över lånets livslängd.
För att illustrera betalar du 4 000 dollar i lånepoäng och gör 360 månatliga betalningar på 30-årigt inteckning. Ditt tillåtna avdrag är $ 11,11 per betalning, eller totalt $ 133,33 för 12 betalningar.
Detta IRS-tilldelningskrav har backats upp av ett 1988-domstolsdomstolsbeslut, även om åttonde kretsrätten avvisade fördelningsregeln när poäng betalas på ett långfristigt bolån som ersätter ett kortfristigt lån med ballongbetalning .
När du refinansierar en andra gång, eller om lånet är betalt tidigt, ta avdrag i utbetalningsåret för alla kvarvarande poäng som ännu inte har dras in. Wow! Vem visste?
Lagen gör det lättare för IRS att kontrollera om en husägare drar riktigt avdrag. Långivaren måste rapportera till IRS mängden poäng, med undantag för refinansieringspunkter, betalda direkt av en låntagare. Beloppet måste anges på Form 1098. Liksom 1099 blanketter från banker och mäklarfirmor som rapporterar utdelning och ränteinformation skickas 1098 blanketter till IRS för användning av sina datorer, vilket jämför 1098 siffror med belopp som anges som avdrag för poäng på Schema A i Form 1040.
Hur om säljare betalade lånepoäng?
Andra komplikationer sparkar in när du är säljare och betalningspunkter för att inducera långivaren att ordna finansiering för köparen.
Du kan inte räkna poängen som ränta. Men som en försäljningsutgift minskar de hur mycket som helst som du inser från försäljningen och är avdragsgilla av köparen, som då måste göra lite pappersarbete. Han eller hon måste subtrahera det belopp som betalats ut från köpeskillingen vid beräkningen av hemmets grund - siffran som används för att bestämma vinst eller förlust vid försäljning av en tillgång.
Är förskottsavdrag Skatteavdrag?
Var uppmärksam på ett annat rynk om du förskottsbetalar hypotekslånet på en huvudbonad och träffas med en stor straff (en procentandel av det obetalda saldot) för privilegiet att betala det i förtid. Oavsett vad långivaren kallar det, är den extra avgiften fullt avdragsgill bostadsränta.
Julian Block är en advokat, syndikerad kolumnist och tidigare IRS special agent (brottsutredare). Denna artikel har utdragits med tillstånd från broschyren: "Hemförsäljarhandboken för skattebesparingar: Enkla sätt för varje säljare att sänka skatter till det rättsliga minimumet", som kan beställas genom att skicka $ 19,95 för en efterbetald kopia till J. Block, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.