Dina skattefrågor angående hemföretagsavskrivningar har besvarats
Inom de närmaste åren planerar jag att sälja mitt hem. Jag använder en av sina rum uteslutande som ett hemmakontor för min verksamhet. Jag har hävdat hemavdragsavdrag för en proportionell andel av avskrivningar och andra kostnader i samband med rummets affärsverksamhet, precis som jag har skrivit av all utrustning och möbler fyllda på kontoret. Hur fungerar skattereglerna när jag säljer mitt hem?
Svar:
Före 2002 var reglerna hårdare om du använde en del av din bostad för affärsändamål och sålde ditt hem. Ja, lagen tillåter en uteslutning - en flykt från skatter - av vinst från försäljning av en huvudsaklig bostad. Uteslutningsbeloppet är så mycket som 250.000 dollar för ensamstående personer och gifta par som lämnar separat avkastning och 500.000 dollar för gifta par som skickar gemensamma avkastningar . Men dessa regler godkände en uteslutning endast för den del av vinsten som hänför sig till uppehållsdelen, vilket förbjuder uteslutning av vinst på kontorsdelen.
Residence vs Business Treatment
I själva verket behandlade IRS den här typen av försäljning som om du hade sålt två delar av fastigheten: en bostad och den andra affärsfastigheten. Följaktligen måste du göra separata beräkningar för bostads- och affärsvinsten, fördela försäljningspriset, försäljningskostnaderna och grunden mellan bostads- och affärsdelar.
IRS skrotade de gamla reglerna och ersatte dem med nya som gör bort en fördelning mellan bostad och företag. Försäljningen är en enda transaktion så länge som hemmakontoret och bostadsdelen båda ligger inom en enda bostad - en "bostadsenhet", enligt vad som föreskrivs av myndighetsbestämmelserna. Följaktligen kan någon som du utesluta hela vinsten, trots att du använder en del av hemmet för affärer.
Recapturing Avskrivningar
Denna paus är föremål för en "återhämta" begränsning som är utformad för att förhindra en dubbel fördel. Du förlorar eventuell uteslutning för den del av vinsten som motsvarar eventuella avskrivningsavdrag som är tillåtna eller tillåten på hemmakontoret efter maj 1997. Istället betalar du skatter på den delen. Tillåtet eller tillåtet betyder vad du tidigare hävdat eller om du hävdade mindre än du kunde ha hävdat, det belopp du kunde ha anspråk på. I det avseendet skiljer sig de nya reglerna inte från vad de gamla reglerna förpliktade dig att göra.
Vad IRS uppnår är att ta tillbaka avskrivningsavskrivningar som gjorde det möjligt för dig att sänka skatterna före försäljningsår. Byrån tillämpar fortfarande återtagningsreglerna, även om du slutar använda det rummet av affärsskäl och hela hemmet är en huvudort i minst två år av den femårsperiod som slutar på försäljningsdagen.
Relief from Recapture
För att kvalificera sig för befrielse från återupptagning måste du visa "adekvata journaler eller andra bevis" - vanligtvis bör avkastningen vara tillräcklig - "att avskrivningsavdraget var mindre än det tillåtna beloppet." Då det belopp som "du kan inte utesluta är det tillåtna beloppet. "
För att illustrera, antar att ditt hemmakontor har kvalificerat dig att anspråk på avskrivningar, men du kan visa att du aldrig hävdat något.
Då är det ingen minskning av uteslutningsbeloppet och ingen återtagning.
Skatteansvar på grund av återförda avskrivningar
Återkravade avskrivningar beskattas till högst 25 procent i stället för högsta ränta på 15 procent för långfristiga realisationsvinster, plus gällande statsskatter. Rapportera detta återvunna belopp i Schema D (Kapitalvinster och -förluster), inte formulär 4797 (Försäljning av affärsfastigheter). På plussidan får du ingen återköp av andra utgifter, till exempel fastighetsskatt och hypotekslån .
Som med eventuella skatterelaterade problem, var vänlig kontakta din egen skattberedare.
Julian Block är en advokat, syndikerad kolumnist och tidigare IRS special agent (brottsutredare). Denna artikel har utdragits med tillstånd från broschyren: "Hemförsäljarhandboken för skattebesparingar: Enkla sätt för varje säljare att sänka skatter till det rättsliga minimumet", som kan beställas genom att skicka $ 19,95 för en efterbetald kopia till J. Block, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Som det här skrivet är Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 en mäklare-associerad på Lyon Real Estate i Sacramento, CA.