Grundtyper av villkorliga försäljningserbjudanden
Även om det finns många variationer av ett villkorligt erbjudande , följer de flesta av ett av två format:
- Säljaren kommer att behålla fastigheten på marknaden, men acceptera ett villkorat erbjudande, vilket ger köpare ett 72-timmars (förhandlingsbart) meddelande om förståelse av vägran att utföra om säljaren får ett bättre erbjudande.
- Säljaren tar ut egendomen från marknaden och väntar på att köparen säljer köparens befintliga hem.
Sannolikheten är att säljaren väljer alternativ ett men köpare skulle föredra alternativ två. Anledningen till att en säljare skulle acceptera alternativ två är om det inte är sannolikt att någon annan köpare gör ett erbjudande att köpa . De flesta säljare väntar inte för alltid och kommer att ange ett datum för transaktionen att stänga. Om köparens hem inte har sålts före det datumet kan transaktionen avbryta.
Vad är ett 72-timmars meddelande att utföra för ett villkorligt erbjudande?
Meddelandet att utföra kan vara av någon förhandlad längd: 24 timmar, 48 timmar eller ett antal dagar.
Tidsperioden är vad köparen och säljaren kan komma överens om. För det första skickar säljaren 72 timmars varsel till köparen, informerar köparen om att ett annat erbjudande har mottagits och köparen nu har 72 timmar att ta bort beredskapen att sälja köparens befintliga hem. Om köparen inte tar bort beredskapen att sälja, har vanligtvis säljaren rätt att kräva uppsägning av kontrakt och återbetala allvarliga pengar insättning till köparen.
Alternativ för att ta bort försäljningsansvar under första avvisningsrätten
Genom att acceptera ett villkorat erbjudande under en viss tid ger säljaren första rätten att vägra köparen. Om en annan köpare vill köpa hemmet och köparen ännu inte har sålt sitt hem, kan säljaren begära att köparen tar bort beredskapen.
- Få ett brolån. Det är bäst att bli förhandsgodkänd för ett brolån innan du får 72 timmars varsel att utföra. På det här sättet kommer du inte att krypa runt för att försöka finansiera finansiering under en omöjlig 3-dagarsperiod. Brolån är ett dyrt alternativ för att du ska betala låneavgifter.
- Knacka på ett kreditinstitut för hemkapital. De flesta långivare kommer inte att ge dig ett bostadslån när ditt hem är på marknaden, och en säljare kan inte acceptera ett villkorat erbjudande om inte ditt hem är på marknaden. Men det är inte en Catch-22. Om du ställer in ett kreditvärde för hemmaxport innan du sätter ditt hem på marknaden, kan du helt enkelt överföra pengar eller skriva en check.
- Ändra din inteckning till ett högre lån-till-värde. Om du planerar att sätta ner, säg 20% att köpa ditt nya hem , sätt ner mindre och få en högre hypotekslån. Då, när ditt hem så småningom säljer, kan du använda intäkterna för att betala ner hypotekslånet. Var medveten om att många högre låneförhållanden har högre räntor.
- Låna nedbetalningen från en släkting. Vissa hemköpare hänger ihop med mamma och pappa när en nödsituation uppstår. Jag vet inte om att köpa ett nytt hem utgör en nödsituation i din familj, men i vissa familjer gör det det. Kanske kommer farbror Joe att ge dig det arvet tidigt? Kan inte göra ont för att fråga.
- Ta bort din försäljning beredskap och hoppas på det bästa. Jag vet vad du kanske tänker just nu: "Röker hon spricka?" Men om du är säker på att ditt hem kommer så småningom sälja, väljer vissa köpare det här alternativet.
Bottom-Line Risk för att ta bort försäljningsansvar
Innan du tar bort en försäljningsberättelse, granska ditt inköpsavtal med en advokat och få juridisk rådgivning för att bestämma dina rättigheter enligt kontraktet. Kalifornien inköpsavtal, till exempel, tydligt ange din allvarliga pengar insättning står på spel om du standard på kontraktet.
Hur mycket satte du upp? $ 1000? $ 5000? $ 10.000? Om du kan leva med att förlora det beloppet genom att ta ett spel som ditt hem kommer att sälja, kan det vara värt det för dig. Annars försök att hålla beredskapen på plats.
Bevis på fonder att stänga
När en beredskap tas bort, frågar säljare ofta om bevis för att medel ska stängas. Detta förhindrar köpare från godtyckligt att ta bort en beredskap utan att en faktisk avsikt att stänga (inte att du tänkte det). Om en släkting har fonderna, är det vanligtvis ett presentkort från den relativa och kopia av kontoutdrag eller lagerkonton tillräckligt för att tillfredsställa din långivare och säljaren.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.