Hur man bestämmer om du ska refinansiera ditt hypotekslån
Du har dock åtagit sig för en fastränta för flera år sedan, så du betalar 6 procent medan grannens barn betalar 3,25 procent. Ska du refinansiera?
Först en bakgrund för er som inte är bekant med ordförrådet: "refinansiering" ett lån betyder att du får en ny inteckning.
Du "repeat-finance" - du finansierar den igen, med en ändrad betalningsplan.
Fördelarna med refinansiering
Många människor med fast räntesats som refinansieras motiveras av möjligheten att fälla en lägre ränta.
Små skillnader i ränta gör stor skillnad. Jämför två 30-åriga inteckningar på 240 000 dollar. En bär en ränta på 4,00 procent och den andra bär en räntesats på 4,25 procent.
Det låter inte som en stor skillnad, gör det? Det är bara en fjärdedel av en procent, eller hur? Hur mycket av en skillnad kan det göra?
Små mängderförening i stora summor. I slutet av 30 år kommer innehavaren av 4,25 procenten räntan ha betalat ungefär en extra $ 10 000 över lånets livslängd, jämfört med innehavaren av en 4,00 procent inteckning.
Det är klart att den största fördelen med refinansiering är möjligheten att sänka din ränta och raka tusentals av din totala lånebetalning.
Nackdelarna med refinansiering
Men varje ros har sin tagg: refinansiering kommer att starta om din inteckningsklocka, vilket innebär att ditt avskrivningsschema återgår till en kvadrat.
"Huh? Vad betyder det?"
Så här fungerar inteckningar: När du gör en betalning går en del av den betalningen mot ditt intresse. Resterande belopp går till din ursprungliga låneansvarige.
Ju mer din betalning gäller för din rektor, desto bättre. Att betala ner din huvudbalans gör att du kan betala lånet snabbare. (Det är därför du borde se till att eventuella extra hypotekslån gäller för din rektor ).
När du börjar en ny inteckning gäller huvuddelen av din betalning mot räntan. Bara en liten sliver av den går mot din huvudman. I slutet av ditt första år av inteckning betalningar, kommer du se att du knappt har gjort en dugg i din huvudsakliga balans.
Ju längre du följer med på ditt lån, desto mer kommer dina betalningar att gälla för din revisor. Vid ditt 25: e år av ett 30-årigt inteckning kommer nästan alla dina betalningar att tillämpas mot din rektor.
"Det här är fascinerande, verkligen. (Yawn.) Men hur är det för refinansiering?"
När du refinansierar ett inteckning återställer du klockan till år ett. Majoriteten av dina betalningar gäller för intresse, inte huvudstol.
Om du fortfarande är under de första åren av ditt inteckning är det inte så mycket. Men om du är längre i din inteckning bör du köra ett kalkylblad för att se om den lägre räntan motiverar klockans spolning.
Spara pengar på ränta tidigt i lånet
Låt oss säga Joe har en $ 100.000 inteckning med 6 procent intresse.
Hans månadsbetalning är $ 599. I slutet av år 1 har Joe betalat $ 7.188 mot hans hypotekslån. Bara $ 1,299 av det betalade ner huvudbalansen. Resten var gobbled av intresse.
Bara ett år i hans 30-åriga inteckning upptäcker Joe att han kan få ett nytt lån på 5 procent. Joe refinansierar, stänger ut sitt gamla lån och återställer klockan. Han betalar $ 1.000 i stängningskostnader för sitt nya lån.
Vid 6 procent skulle Joe ha betalat $ 109 871 i räntebetalning under lånets livslängd (betala totalt 209 871 dollar för sitt 100 000 dollar hus). Genom att refinansiera, Joe "förlorar" den $ 5,889 i ränta som han betalade för det första året av hans lån. Aj.
Men det är värt det. Genom att växla till en 5 procent inteckning, kommer Joe nu bara betala $ 95.483 i ränta under lånets livslängd, i stället för $ 109 871. Med andra ord sparar hans drag honom $ 14,387.
Betala mer intresse genom att refinansiera senare i lånet
Men låt oss anta att Joe var år 15 i hans 30-åriga inteckning när han upptäckte möjligheten att refinansiera. Han vill inte ha ett nytt 30-årigt engagemang, så han refinansierar sig till en 15-årig inteckning . Vad händer?
Trots att man sänkte räntan ner till 5 procent och accelererar betalningar genom ett 15-årigt inteckning, betalar Joe faktiskt mer intresse genom refinansiering än vad han gjorde under det ursprungliga scenariot. Med andra ord, refinansiering är en fruktansvärd affär för Joe, för han är för långt in i hans inteckning.
Poängen
Antag inte att refinansiering alltid är en bra eller en dålig idé. Anslut din ränta, lånevillkor och stängningskostnader till ett kalkylblad eller en online refinansieräknare för att beräkna om den potentiella affären du erbjuds är meningsfull i din speciella situation.
Som en allmän tumregel, om du är inom de första åren som gör hypotekslån och du kan slå räntan ner med 0,75 procent eller mer, bör du överväga det. Ju tidigare inom din inteckning refinansiera, desto bättre.