En lösning för möjliga låga värderingar
På supera fastighetsmarknader som består av begränsad inventering och många köpare ofta viger mot samma hem, kan motiverade hemköpare känna behovet av att erbjuda ett högre köpeskilling. Ofta är det erbjudande priset för högt för att motivera av långivarens bedömare. Detta kan leda till det som kallas låg bedömning . Säljare ska dock inte låta möjligheten att göra en låg värdering stoppa dem från att välja ett erbjudande som kan vara högre än hemmet ska bedöma.
Säljare har alternativ.
Låt oss titta på ett typiskt exempel på vad som kan hända på en het säljare . För det första är de hem som köpare ofta vill kämpa över de hem som är:
- I bästa skick
- Prissatt rätt
- I en hög efterfrågan grannskap
- Generellt beläget i ett extremt önskvärt skoldistrikt.
Om det hem som du vill sälja har alla dessa egenskaper och det har varit på marknaden under en kort tid, är det ett tecken på att du som den lyckliga säljaren kan få fler än ett erbjudande. Särskilt om det finns en indikation på högt intresse och många hemföreställningar, framgår av de många agentaffärskortet kvar på köksdisken.
Vilket flertal erbjudande över listpris är bäst att godkänna?
Det är vanligt för säljare att bli väldigt spännande när en massa köperbjudanden kommer, allt överstiger listpriset. Det första som en säljare troligen tänker är "O , min skit, vi prissatte hemmet för lite ", vilket är logiskt men inte nödvändigtvis sant.
Generellt innebär mottagande av flera erbjudanden att du prissätter hemmet precis rätt. Erbjudanden över listpriset speglar spänning och beslutsamhet hos en köpare som ska väljas som vinnande erbjudande.
Akta dig för emotionella kärleksbrev som lämnas in med inköpsbudet. Det finns många webbplatser där köpare kan ladda ner och skriva om ett brev som är utformat för att dra på säljarens hjärtband. vissa är sanna och vissa är inte.
Säljare ska försöka så gott som möjligt för att ta bort känslor från beslutet att sälja. Att bli känslomässigt är det första steget till en lägre vinst på bottenlinjen.
Det lämnar försäljningspriset. Köparna tror att om de erbjuder ett pris högre än någon annan köpare, kommer säljaren att få tag på sitt erbjudande som fria pengar som faller från himlen och underteckna det. Men säljare måste överväga konsekvenserna av vad som kan hända om hemmet inte bedömer det beloppet. Om hemmet inte kommer att värdera köpeskillingen betyder det att långivaren inte kommer att acceptera att låna ett högt belåningsvärde. Självklart, om erbjudandet är kontant är det vanligtvis ingen bedömning.
Det bästa erbjudandet att acceptera är det erbjudande som sannolikt kommer att stänga escrow. Det betyder att det kanske inte är det högsta försäljningspriset.
Exempel på 3 erbjudanden över listpris som inte kan bedömas
Låt oss exempelvis säga att säljaren av ett vackert hem i ett mycket önskvärt grannskap i Elk Grove, Kalifornien, beslutar att lista sitt hem till ett pris av 550 000 dollar. Kanske den jämförbara försäljningen inom en 1/2-mils radie föreslår ett högsta försäljningspris på 549 tusen dollar, vilket gör hans hem prisat mycket aggressivt. På grund av låg lager och hög efterfrågan får säljaren 3 erbjudanden.
Dom är:
- Erbjudande # 1 från Jane Eyre : $ 560 000 från en köpare med en 3,5% nedbetalning och ett FHA-lån . Denna köpare har en avskärmning på hennes rekord inom de senaste 5 åren. Jane kommer inte att överbrygga klyftan mellan lån och värdering men kommer överens om att betala $ 1000 mer än någon annan köpare.
- Erbjudande nr 2 från Arlo Guthrie : $ 557,000 med 10% ner och ett konventionellt lån . Arlo erbjuder att betala någon skillnad mellan uppskattat värde och försäljningspriset, upp till högst $ 5 000.
- Erbjuda # 3 från Joe Dimaggio : $ 559,000 med 3,5% ner och ett FHA lån. Denna köpare har lämnat ett annat erbjudande till noteringsagenten på en annan fastighet med liknande villkor och hoppas helt enkelt på det bästa. Detta hände faktiskt, om du kan tro det.
Som säljare kan du vara frestad att ta erbjudandet från Jane Eyre. När allt är vem vet om bedömare?
En bedömning är bara en persons uppfattning om värde, och det kan skilja sig från bedömaren till bedömaren. Marknaden förändras och förändras ständigt. Ny jämförbar försäljning kan visas, eller en bedömare kan ge mer mot uppgraderingar än en annan taksator. Det finns ofta stor flexibilitet mellan utvärderade värden.
Eller kanske du vill överväga värsta scenariot. Värsta scenariot skulle vara att hemmet kunde värdera på 550 000 dollar. I så fall skulle Jane Eyre säga upp sitt kontrakt . För att inte tala om, kan erbjudanden som "Jag betalar $ 1000 mer än nästa köpare" anses vara inte lagligt acceptabla erbjudanden eftersom det inte finns något reellt försäljningspris som erbjuds. Det är tvetydigt. Dessutom är det möjligt att Janes långivare kanske inte kvalificerar henne att köpa något hem på grund av hennes avskärmning, eftersom det här är en författares alternativ. Röd flagga.
Köpförbudet från Joe Dimaggio verkar meningslöst när Joe är redo att köpa nästa hem och verkar inte vara förpliktigad till det här köpet. För att inte nämna, Joes försäljningspris är mycket lägre än de andra, och hans lån är detsamma som Jane. Joe har redan visat att han inte följer protokollet och det anses vara oetiskt, om inte mot lagen, att skriva ett erbjudande till mer än ett hem när köparen inte har råd att köpa båda bostäderna. Dessutom skickar vilken typ av köparens agent två olika erbjudanden för två olika bostäder till samma listagent? Problem skrivs över det hela.
Det enda erbjudandet i detta scenario som ger sunt förnuft för säljaren att välja är erbjudandet från Arlo. Det är rent, köparen är villig att lägga sina pengar där hans penna tecknar. Om hemmet bara värderar till $ 550 000, kommer säljaren att få ytterligare $ 5000 från köparen.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien