Kriterier för att välja den bästa listagenten
- Högsta listpriset för ditt hem
- Lägsta provision
Vid första anblicken kan en säljare säga "Vad är du nötter?" Eftersom säljare önskar högsta möjliga pris och att betala minst provision. Men de två kriterierna har väldigt lite att göra med att anställa en kompetent agent och är i många fall helt irrelevanta.
Låt oss titta på varför.
Det högsta föreslagna listpriset
Agenter kan inte berätta hur mycket ditt hem kommer att sälja för. Det är en felaktighet. Ett listagent kan visa jämförbar försäljning , väntande försäljning och aktiv försäljning. Men du väljer försäljningspriset och en köpare kommer att berätta om priset är rätt . En agent kan föreslå listpriset som kommer att locka en köpare. Där det går därifrån är det oftast kvar till köparen.
- För att få noteringen förvränger vissa agenter sanningen.
Eftersom agenter inte kan garantera ditt försäljningspris, kan listagenten som föreslår det högsta priset mycket väl vara osannolikt. Be agenten att visa dig siffror som stöder det föreslagna listpriset . Om agenten inte har statistik eller hemförsäljningen finns i ett annat grannskap, kan det vara en röd flagga.
- Leta efter ett listagent som ger dig en räckvidd.
Det finns ofta, men inte alltid, ett prisklass. Det kan vara ifrån varandra $ 10,000 på låg-än-mot-höga, eller spridningen kan vara större. Många faktorer bestämmer intervallet, bland annat placering, marknadens temperatur och förbättringar i hemmet.
- Prissättning är en konst.
Den bästa tiden för ett erbjudande är inom de första 30 dagarna på marknaden. Tjugo dagar är idealisk. Om hemmet är prissatt rätt får du ett erbjudande. Om den är prissatt för hög , kanske du inte får några visningar alls. köpare kommer att skaka ditt hem och du kommer till slut att sluta sänka priset , vilket gör att köpare undrar vad som är fel med ditt hus.
Ska du välja en agent baserat på kommissionen?
Fastighetsmäklare är inte lika var och en är unik. Kom ihåg om 10% av agenterna gör ungefär 90% av verksamheten. Var och en har sin egen marknadsföringsteknik och reklambudget. Genom att välja en agent med en stor annonseringsbudget och företags dollar för att matcha det, kan du få större exponering för det största antalet köpare, vilket är idealiskt. Att nå ett större antal köpare motsvarar bättre chanser till ett bra erbjudande.
- Varför skulle en agent vilja arbeta för mindre än konkurrenterna?
Det finns alltid en anledning till att en mäklare eller fastighetsmäklare skulle rabatta en fastighetsavgift . Ibland är det enda sättet agenten känner att det är möjligt att konkurrera i ett mycket konkurrenskraftigt företag eftersom agenten inte annars kan skilja sig från konkurrensen om service, kunskap eller förhandlingsförmåga.
Om den enda fördelen som en agent tar med sig till ett bord är en billig avgift, fråga dig varför. Är agenten desperat för affärer eller okvalificerad? Vill du jobba med en desperat agent?
Ibland kan fullservice-agenter förhandla om en lägre provision under särskilda omständigheter som:
- Du köper ett hem och säljer ett hem samtidigt , vilket ger båda transaktionerna till en agent. Jag ger inte rabatter på så sätt *, men vissa agenter kommer att.
- Du är villig att göra allt arbete, reklam, marknadsföring och betala för kostnader i samband med försäljningen.
- Du lovar att hänvisa mer affärer till agenten, vilket skulle resultera i flera transaktioner.
- Du säljer mer än ett hem.
- Du har inte tillräckligt med kapital för att betala en full provision.
- Ombudet accepterar dig som ett bonussak.
- Ombudet kommer att förlora noteringen om hon inte matchar en konkurrents avgift.
- Agenten vill att skyltarna (exponering för trafik) överlämnar en fullständig provision.
Om du är intervjuande agenter som erbjuder liknande tjänster och inte kan välja mellan dem, be om att se en rekordlista för varje ombuds ursprungliga listpris och slutliga försäljningsnummer. Odds är den lägsta avgiften agenten visar mer prisminskningar och längre DOM . Skillnaden mellan en agent som tar ut 5% och 6% är 1%. Fråga dig själv hur du kommer framåt om ditt pris slutar minska med 2% eftersom du valde en lägre avgift som inte har råd att aktivt marknadsföra ditt hem.
Tips: Om ditt hem ligger i ett svårt att sälja grannskap, överväga en agent med erfarenhet som säljer hus att sälja.
Betydelsen av Agent Marketing
Utöver den dyra bilen eller snygga kläder, bor ett bra listagent och dör genom marknadsföring. Eftersom marknadsföring säljer hem. Be om att se över en komplett kopia av agentens marknadsplan. Exakt vad ska agenten göra för att sälja ditt hem? Här är det minsta benet som du borde förvänta dig:
- Professionell skyltning, inklusive en agents mobilnummer.
- Lockbox .
- Daglig elektronisk övervakning av lockbox-åtkomst .
- Uppföljningsrapporter om köparutställningar / återkoppling till säljaren.
- Mäklare förhandsvisningar.
- Incitament för mäklare / kontors förhandsvisningar.
- Staging råd .
- Digital riktad marknadsföring.
- Annonsering i lokala tidningar, endast om det är motiverat. Tidningar är passé.
- MLS exponering med 36 + professionella fotografier.
- Virtuell rundtur .
- Distribution till stora webbplatser.
- Fyra-färg flygblad, om det är motiverat. De flesta utskrifter är också passé.
- Finansiering av flygblad till köpare.
- Minst 2 öppna hus , förutsatt att platsen är en kandidat.
- Direktpost till omgivande grannar, utanför köpare / mäklare.
- Exponering hos realtorsammanträdena.
- Återkoppling till säljare på köparen samt samtal och köparutställningar.
- Uppdaterad CMAs efter 30 dagar.
- E-postmeddelanden av nya listor som tävlar.
- Uppdateringar om grannskapsfakta, trender och senaste försäljning.
Kom ihåg att ingen enskild taktik säljer hem. Det är en kombination av alla de metoder som säljer bostäder.
Egenskaper hos en bra listagent
Du kommer att vara i ett förhållande till ditt listagent för en månad eller två eller längre. Välj en agent du gillar och kan relatera till. Här är några av de egenskaper säljare säger att de vill ha i agent:
- Erfarenhet. Låt nya agenter lära sig verksamheten på någon annans dime.
- Utbildning. Fråga om grader och certifieringar.
- Ärlighet. Lita på din intuition. Din agent ska tala från hjärtat.
- Nätverk. Detta är ett folkbransch. Vissa hem säljer eftersom agenter har kontaktat andra agenter.
- Förhandlingskunskaper. Du vill ha en aggressiv förhandlare, inte någon ut för att göra en snabb försäljning på din bekostnad.
- Bra kommunikatör. Säljare säger att kommunikation och tillgänglighet är nyckeln.
Slutligen be om en personlig garanti. Om agenten inte garanterar prestanda och frigör dig från en notering på förfrågan, anställa inte den här agenten.
* Anledningen till att de bästa tillverkarna som är ledande ledare oftast inte erbjuder rabatter är att ledningen kanske inte fungerar med köpare. Hon kan tilldela sin säljare till en lagmedlem för köpets slutande slut.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.