En läsare frågar: "Min fru och jag har tittat på bostäder i Folsom, Kalifornien, i nästan en månad med vår fastighetsmäklare. Han hänvisades till oss av en kollega. Förra veckan berättade han för oss att vi var tvungna att teckna en köparmäklare avtal men min familj berättade att jag inte skulle logga in. Nu kommer inte denna agent att visa oss några fler fastigheter. Vi förstår inte. Betalar inte en agents företag dem? Hur får köparens medel betalt? "
Svar: Många köpare är förvirrade över hur köparens agenter blir betalda. Som du tror, tror vissa köpare att köparens företag betalar dem och, medan det är sant i en utsträckning, kommer dessa pengar inte direkt från agenten. Säljaren betalar köparens fastighetsprovision till noteringsförmedlingen, tillsammans med noteringssidan av kommissionen.
Du kan höra agenter säga att det är gratis.
Agenter arbetar för mäklare
Fastighetsmäklare är förbjudna att betala en provision direkt av konsumenten. Alla fastighetsprovisioner betalas först till noteringsagentens mäklare och sedan betalar noteringsagentens mäklare köparens mäklare. Det beror på att en fastighetslicens måste placeras under ett fastighetsmäklare. Fastighetsmäklare är oberoende entreprenörer, för det mesta som driver med mäklare.
Några fastighetsmäklare betalas av sina mäklare och arbetar som anställda hos den mäklaren, men den typen av affärsarrangemang är ovanligt.
De flesta agenter arbetar på kommission.
Fastighetsprovisioner betalas så här:
Säljare >> Listing brokerage
Listing brokerage >> listagent
Listing brokerage >> köparens mäklare
Köparens mäklare >> köparens agent
Köparens agenter brukar vanligtvis inte fungera gratis
När du frågar en köparens agent för att visa din egendom, innebär du att du så småningom kommer att skriva ett erbjudande genom köparens agent.
Om du inte har för avsikt att någonsin skriva ett erbjudande med den köparens agent, utnyttjar du det medlet, vilket är fel.
Att skaffa orsak är en komplex process som avgör vilken köparens agent som har rätt till fastighetsprovision när en köpare arbetar med mer än en agent. I allmänhet betalas agenten som skriver erbjudandet.
Om du frågar en agent att spendera helger som kör dig runt, dela kunskap och hjälpa dig att välja ett hem, är det därför rättvist att vara lojal mot den här agenten.
Hur mycket är köparens fastighetsmäklare?
Om köparen inte har valt att personligen kompensera sin agent betalas köparens agenter från sin mäklare som tar emot provisionen från noteringsmäklaren. Fastighetsprovisionen är förutbestämd av säljaren i noteringsavtalet. Branschgenomsnittet för köparens agenter är mellan 2% och 3% av försäljningspriset, beroende på lokal anpassning och säljarens önskemål.
Mängden köparens agent mottar beror på hur mäklaren kompenserar. Vissa rabattmäklare betalar sina köpareagenter en lön, särskilt om mäklaren ger någon form av återbetalning till köparen. Mäklaren kommer inte att ta den i shortsen vid slutet av splittringen.
Och några agenter som tillförlitligheten en lön ger.
Men de flesta agenter arbetar med en uppdelad uppdelning, som kan variera från 50% av köparens fastighetsmäklare kommission ända till 100%.
Varför köparens agenter Be om ett köparmäklareavtal
Ett köparmäklareavtal är ett avtal mellan köparen och köparens agent. Det finns tre grundläggande typer av köparmäklareavtal . Den mest populära är exklusiv. Ett exklusivt köparmäklareavtal binder den köparens agent till dig och dig till köparens agent. Du kan inte köpa en fastighet utan att ha en provision till den här agenten, även om agenten inte skrev ditt erbjudande.
Agenter som vill se till att de har ett lagligt och bindande avtal som tillåter dem att uteslutande representera en köpare och betala för sina ansträngningar, kommer att be en köpare att underteckna ett exklusivt köparmäklareavtal.
Köpare som tvekar att teckna ett exklusivt köparmäklareavtal med mig säger till exempel att de bryr sig om jag blir betald, så jag jobbar inte med dem. Jag jobbar med köpare som är överens om att jag får betalt. Jag är inte annorlunda än många andra agenter i det avseendet. Det är därför jag inte klandrar din köparens agent för att vägra att fortsätta visa egenskaper utan garanti för ersättning.
Betala köpare eller säljare betalar köparens agent?
Detta har orsakat stor förvirring inom fastighetsbranschen och med konsumenterna. I allmänhet anger ett noteringsavtal mellan säljaren och säljarens noteringsagent hur mycket noteringsmäklingen ska betala försäljningsförmedlingen för att få en köpare.
Ja, du läste det korrekt. Säljaren betalar faktiskt din köparens agent för att förhandla på köparens vägnar, inte säljaren. Bilköpsmäklarerepresentationsavtal anger att om någon annan än köparen betalar provisionen, är köparen befriad från skyldigheten att betala den.
Det finns fall där en köpare kan betala mäklare direkt, t.ex. när det inte erbjuds någon provision, eftersom egendomen är en försäljning till ägaren . Men vanligtvis betalas provisionen av säljaren till noteringsförmedlingen. Noteringsmäklaren delar upp provisionen på något sätt med mäklaren hos agenten som ger ett erbjudande.
I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.