Att uthyrning av fastighetsavdrag kanske inte är lika klart som det verkar
Verklighet vs teori
I teorin kan rätt typ av hyresfastigheter vara en bra investering, särskilt när man tar hänsyn till möjligheten att använda de därtill hörande skatteavdragen.
Och naturligtvis är den viktigaste fördelen att du får använda någon annans pengar för att betala av fastigheten och samla en tillgång.
Men verkligheten speglar inte alltid teorin. Anta till exempel att du vill köpa en fourplex. Du samlar all relevant information, t.ex. köpeskilling, betalning, finansieringsvillkor, reparation av pengar som du måste lägga in i förskott, fastighetsskatt, beräknade årliga underhållskostnader och förväntade hyror. Då lägger du till en förväntad vakansgrad och extra kostnader som kan uppstå.
Kontrast allt detta med eventuella skatteavdrag som egendomen skulle ge dig. Kör siffrorna genom ett kalkylblad så att du kan se effekten av eventuella hyreskattavdrag som du kanske skulle kunna använda. Kalkylbladet bör innehålla din skattekonsol och din förmåga att använda några hyresavdrag för att kompensera annan inkomst.
Hyresfastigheter Skatteavdrag Basics
När du äger uthyrningsfastigheter kan du avskriva tillgången, och det här skapar en förlust från skatteperspektiv oftare än inte, även när din hyresintäkt täcker alla utgifter.
Denna förlust kallas ofta hyresfastighetsskatten. Oavsett om du faktiskt kan använda det beror på hur mycket annan inkomst du har.
Om du har för liten beskattningsbar inkomst, drar inte förlusten dig mycket. Och om du har för mycket beskattningsbar inkomst - $ 150 000 eller mer om du är singel från och med 2017 - du får inte använda förlusten, gäller Restriktioner för hur mycket av en förlust du kan hävda om din ändrade justerade bruttoinkomst faller mellan $ 100.000 och $ 150.000.
Dessa siffror gäller för enskilda och chefer för hushålls skattebetalare, liksom de som är gifta och arkiverar gemensamt. Klipp dem i hälften om du är gift och lämnar en separat avkastning.
Om du faller någonstans mellan dessa parametrar kan det skattemässiga avdrag som skapas från att äga en bit av hyresfastigheter vara fördelaktig.
Låt oss nu säga att det tar längre tid än väntat att få fastigheten i uthyrningsklar form. Dessutom visar det sig att hyrorna du faktiskt kan ladda är mindre än vad din agent sa att de skulle vara. Du kanske har redogjort för en del av det här med vakansgraden du beräknat, men du känner förmodligen att kanske att köpa egendomen inte var ett så smart drag trots allt.
Men det skatteavdrag du skapade räddade dig från 4 000 USD till 5 000 USD i skatter. Det är riktiga pengar som skulle ha betalats till IRS under det nuvarande året så det kan balansera ut.
Hur skatteavdrag påverkar andra planeringsbeslut
Vad du väljer att göra ekonomiskt i en del av ditt liv, som att köpa investeringsfastigheter, kan påverka vad du gör i andra delar av ditt liv, till exempel investera i en 401 (k) eller Roth IRA. Om du upplever $ 4 000 till $ 5 000 i skattebesparingar och alla andra saker är lika, borde du öka dina 401 (k) bidrag?
Inte nödvändigtvis. På grund av hyresavdraget och dina andra avdrag kan din effektiva skattesats gå runt cirka 15 procent. Det kan inte vara vettigt att sätta avdragsgilla pengar i din 401 (k) plan för att spara bara 15 procent, betalar då eventuellt en högre skattesats 10 år på vägen när du drar ut pengarna. Ett Roth IRA- bidrag skulle ge större mening i denna situation.
Se till att du tar dig tid att lära dig och förstå alla regler och konsekvenser av din skattesituation och / eller anställa en kvalificerad finansiell rådgivare innan du går ut och skaffar upp den hyrafastigheten - och även efter att du har börjat inse förluster för skattemässiga ändamål.